[요지] 건물의 실지거래가액을 이건 건물의 감정가액중 4층 부분이 차지하는 감정가액비율에 따라 안분계산한 금액을 건물 실지거래가액에서 차감한 금액이 건물의 부가가치세 과세대상 건물의 공급가액임
[요지] 건물의 실지거래가액을 이건 건물의 감정가액중 4층 부분이 차지하는 감정가액비율에 따라 안분계산한 금액을 건물 실지거래가액에서 차감한 금액이 건물의 부가가치세 과세대상 건물의 공급가액임
[주 문] OO세무서장이 90.8.16자로 청구인에게 경정고지한 90년 1기 해당 부가가치세 86,794,920원의 부과처분은 청구인이 공급한 건물의 과세대상 공급가액을 336,852,380원으로 하여 과세표준과세액을 다시 결정한다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOOO OO에 거주하는 사람으로서 OO세무서장이 90.8.16자로 청구인에게 결정고지한 90년 1기 해당 부가가치세 86,794,920원에 대하여 불복하여 90.10.15자 심사청구를 거쳐 91.2.4자로 이건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 청구인은 90.2.28 자신이 소유하고 있는 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO 소재 대지 621.8평방미터 및 건물 1,595.95평방미터(이하 “쟁점부동산”이라한다)를 1,394,000,000원에 청구외 주식회사 OOOO은행에 양도하였는바, 거래 상대방의 장부등에 의하면 토지가액과 건물가액의 구분이 분명함에도 처분청이 불분명 하다 하여 쟁점부동산의 매매대금을 지방세법상의 과세시가 표준액으로 안분, 건물가액을 723,291,000원으로 보아 부가가치세 과세표준을 계산함은 부당하다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 제2조에서 “매매대금은 1,394,000,000원으로 한다”고 되어 있고 제3조에서 “매매물건의 면적은 실측과 공부에 의하되 실측면적이 공부 면적에 이르지 못하는 경우 토지는 1평방미터당 1,500,000원의 비율로 제2조의 매매대금을 정산하기로 한다. 다만 1평방미터 미만인 경우 아니하기로 한다” 라고 약정하였음을 알수 있는 바, 살피건대,
① 동 매매계약서상 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있지 아니한 점.
② 동 매매계약서 제3조의 “토지는 1평방미터당 1,500,000원의 비율로 정산하 기로 한다” 는 약정은 실측면적이 공부 면적에 이르지 못하는 경우에 적용 되는 것으로 1,500,000원이 쟁점부동산 중 토지 1평방미터당 가액이라고는 여겨지지 않는 점에 비추어 보면 토지 및 건물 가액의 구분이 불분명하다 고 인정되므로 지방세법에 의한 과세시가 표준액으로 안분계산하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.
4. 쟁점 따라서 이건 심판청구의 다툼은, 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되고 실지거래가액중 토지가액과 건물가액의 구분이 분명한지 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.
5. 심리 및 판단 먼저, 쟁점부동산 양도당시 시행되던 관계법규를 살펴보면 부가가치세법시행령 제48조의 2 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 건축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. (80.12.31 신설)” 고 규정되어 있는 바, 청구인이 부동산임대업자로서 사업자인 사실, 청구인이 소유하고 있던 토지와 함께 그 지상에 정착된 건물을 함께 양도한 사실, 청구인이 이건 토지·건물을 청구외 주식회사OOOO은행에 1,394,000,000원에 양도하였으며 동 금액이 이건 토지·건물의 실지거래가액인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 이건의 경우 실지거래가액중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한지 여부만을 살펴보기로 한다. 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지, 건물의 가액등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 건물의 공급가액으로 하는 데에 아무런 문제가 없으나 매매계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있다고 하더라도 그 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액인지 여부가 불분명하고 구분표시된 토지의 가액과 건물의 가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 사회통념등에 비추어 합당하지 않다고 인정되는 경우에 동 계약서상에 표시된 건물가액을 건물의 공급가액으로 할 수 없는 것과 같은 논리로 매매계약서상에는 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있지는 않지만 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약서 체결전에 계약당사자간의 합의로 공인감정기관의 감정을 받아 동 감정가액대로 거래를 하거나 동 감정가액을 일정비율 할증한 금액으로 거래를 한 경우, 거래당사자중 일방 또는 쌍방이 국가·지방자치단체 또는 법인으로서 거래당사자가 토지·건물가액을 관련장부상에 구분하여 기표하고 있고 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우등에는 감정가액, 감정가액을 일정비율 할증한 금액 또는 거래당사자의 기장금액중에서의 건물가액 상당을 건물의 공급가액으로하는 것이 실지거래가액을 토지·건물의 과세시가표준액 비율로 안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 하는 것보다는 합리적이라고 할 것이다(동지: 당국세심판소 선결정례 87서 287, 87.5.1) 이 같은 해석은 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항이 90.12.31 신설되어 되었는 바, 그 내용을 보면 부가가치세법시행령 제48조의 2 제3항 본문의 규정을 적용함에 있어 다음각호의 경우에는 그 가액을 건물 기타 구축물의 실지거래가액으로 보되 이 경우의 적용순서는 다음 각호의 순서로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로 부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액” 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 건축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액 이경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.” 그 제3호에서 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가 법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”을 열거함으로써 위와 같은 해석내용이 대부분 입법화된 것으로도 뒷받침 된다고 할것이다. 위와 같은 해석에 따라 이건의 경우 청구인이 공급한 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한지 여부를 살펴보면, 청구인으로 부터 이건 토지 건물을 매입한 청구외 주식회사 OOOO은행(OO지점)은 이건 토지·건물에 대한 매매계약을 체결하기전인 90.1.30 한국감정원(OO지점)에 의뢰하여 이건 토지·건물에 대한 감정을 실시하였는바, 동 감정평가서를 보면 이건 토지가액은 808,340,000원, 건물가액은 353,981,300원 총감정가액은 1,162,321,300원으로 되어 있고 이건 토지·건물에 대한 OOOO은행본점(관재과)의 업무용부동산 매입승인 통지(90.2.26자)내용을 보면, 이건 토지·건물의 매입금액은 1,394,000,000원이내로 되어 있는바, 동 금액은 위 감정가액을 20%할증한 금액에서 십만원 단위 이하는 절사한 금액(1,162,321,300,000원 × 120% = 1,394,785,560원 ≒ 1,394,000,000원)이며 매입부대비용은 (취득세, 등록세, 감정료, 측량비용, 소유권이전비용 등)은 OOOO은행에서 부담하되 총 소요예산은 1,474,164,000원 이내로 하고 감정가액비율로 매입금액 및 부대비용을 업무용 토지 및 업무용 건물 계정으로 안분하여 정리하도록 지시한 것으로 되어 있다. 또한 이건 토지·건물의 매매계약당사자인 청구인과 OOOO은행은 매매계약체결전에 관할 구청인 은평구청에 이건 토지·건물의 감정평가서를 첨부, 계약예정금액을 1,394,000,000원(감정평가서 금액의 120%)으로 하여 토지등 거래계약 신고를 하였으며 90.2.28 신고수리 되었음이 91.4.9자 은평구청장의 회시공문(토관 30202-239)에 의하여 확인되고 있고, 청구인과 OOOO은행은 90.2.28 이건 토지·건물에 대한 매매계약을 체결하였는바, 동 매매계약서상 매매대금 1,394,000,000원으로 되어 있으나 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있지는 않음이 확인되고 있다. 한편, 청구인으로 부터 이건 토지·건물을 매입한 OOOO은행의 장부상 기장 내용을 보면, 이건 토지·건물의 매입대금은 1,394,000,000원으로 하고 각종 매입부대비용을 합한 1,473,748,860원을 총 취득가액으로 하여 이를 토지·건물의 감정가액 비율로 안분계산한 가액을 각각 업무용토지와 업무용건물계정에 토지가액과 건물가액으로 구분 기장하고 있음이 확인되고 있고 OOOO은행 OO지점장도 위와 같은 거래과정이 사실과 상위 없음을 확인하고 있다. 사실이 이렇다면, 이건 토지·건물의 매매계약서상 기재된 매매대금 1,394,000,000원은 감정가액을 20% 할증한 실지거래가액임을 인정하지 않을 수 없고 감정가액을 토지·건물가액구분의 기초로 삼을 수 밖에 없으므로 이건 건물의 실지거래가액은 위 매매대금 1,394,000,000원을 토지·건물의 감정가액비율로 안분계산한 424,538,320원 (토지가액: 1,394,000,000원 ×= 969,461,680원 건물가액: 1,394,000,000원 - 969,461,680원 = 424,538,320원)으로 보아야 할 것이며, 이건 건물의 등기부등본과 감정평가서에 의하면 이건 건물은 지하1층 지상5층 연면적 1,595.95평방미터의 건물로서 4층 부분 309.8평방미터중 80.25평방미터는 근린생활시설, 229.25평방미터는 주택으로 되어 있으나 실제로는 4층 전체가 주택으로 사용되었고 처분청도 4층 전체를 주택으로 보아 부가가치세 과세 대상에서 제외한 바 있으므로 위 건물의 실지거래가액 424,538,320원을 이건 건물의 감정가액중 4층 부분이 차지하는 감정가액비율에 따라 안분계산한 87,685,940원 (424,538,320원 ×) 을 위 건물 실지거래가액에서 차감한 336,852,380원을 이건 건물의 부가가치세 과세대상 건물의 공급가액으로 하는 것이 타당하다고 판단된다.
6. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.