임대업에 공하던 쟁점부동산의 양도시 건물가액이 포함 되었는지 여부와 동 건물을 폐업시 잔존재화로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 OOO구 OOO동 OO OO에 주소를 둔 사람으로서 청구인이 주소지 부동산(대지 264.46평방미터, 건물 365.6평방미터)을 취득하여 1층점포 약 5평에서 통신기기소매업을 영위하면서 나머지 점포는 임대하여 오던중 위 부동산을 OO투자신탁주식회사에 36억원에 양도(계약일은 89.11.14이고, 잔금청산일은 90.11.21 임)한데 대하여 처분청은 건물의 양도분에 대하여 90.10.18 자로 청구인에게 90년도 수시분 부가가치세 25,775,710원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.12.7 심사청구를 거쳐 91.2.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인이 양도한 이 건 쟁점부동산은 청구외 OO투자신탁주식회사가 쟁점부동산을 완전히 철거한 후 새로운 사옥을 신축하기 위하여 매입한 건물인 바, 재개발지역내의 건물이나 도심에 있는 오래된 철거용건물의 경우 건물값은 0(零)인 것이 거래관행인 것이며, 청구인이 양도한 쟁점부동산 역시 토지가액만으로 한 평당 4천5백만원으로 합의되어 당해 매매계약이 성립되었기 부가가치세의 과세요건이 충족되지 아니하여 경정 및 재경정 할 수 없는데도 불구하고 처분청이 이 건 부가가치세의 결정처분은 사실확인을 소홀히 한 위법·부당한 처분인 것이며, 설령 이 건 쟁점부동산의 양도가 부가가치세의 과세대상이 된다 하더라도 기성부동산은 통상 계약을 원인으로 계약금, 중도금, 잔금을 수수한 후 양도하는 것이 일반적인 거래관행이므로 소유권이전등기나 잔금의 청산이 이루어진 때를 재화의 공급시기로 보아야 할 것이고, 그렇다면 이 건 쟁점부동산은 90.11.21 잔금이 청산되어 재화의 공급시기는 90.11.21 이 될 것이나 청구인은 재화의 공급시기 이전인 90.6.30 자로 이미 사업을 폐지한 비사업자에 해당되므로 이 건 쟁점부동산은 청구인이 사업을 폐지한 90.6.30 잔존하는 재화에 해당된다 할 것이어서 이 경우 부가가치세의 과세표준의 계산은 부가가치세법시행령 제49조의 규정에 따라 계산하여야 할 것이며, 동 규정에 따라 쟁점부동산의 과세표준을 계산한다 할지라도 과세표준은 0이 되므로 처분청의 이 건 처분은 어느모로 보나 부가가치세법상 재화의 공급에 관한 법리를 오해한 처분이라고 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견 이 건 건물의 건축물관리대장에 의하면, 85.2.6 신축되어 양도계약일인 89.11.14 까지 4년9개월밖에 경과하지 않은 건물로 건물가액을 0으로 하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵고, 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 36억원에 양도하기로 89.11.14 계약하고 계약금으로 360,000,000원을 계약일인 89.11.14 지급, 중도금으로 2,160,000,000원을 89.12.14 지급, 잔금 1,080,000,000원을 90.6.30 까지 지급하기로 하였음을 알 수 있으므로 부동산양도는 중간지급조건부거래로써 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 임대업에 공하던 쟁점부동산의 양도시 건물가액이 포함되었는지 여부와 동 건물을 폐업시 잔존재화로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인이 서울시 OOO구 OOO동 OO OO의 부동산(대지 264.46평방미터, 건물 365.6평방미터)을 부동산임대업에 공하다가 이를 89.11.14 청구외 OO투자신탁주식회사에 36억원에 양도하기로 매매계약을 체결한 후 90.6.30 청구인의 사업을 폐업하고 잔금(금액: 1,063,800,000원)은 90.11.21 자로 수령한 데 대하여 처분청은 위 양도가액중 건물가액이 포함된 것으로 인정하고 건물가액에 OO 부가가치세를 부과하였는 바, 청구인은 계약시 건물가액을 0으로 하여 매매가 이루어 졌으므로 양도가액에는 건물가액이 포함된 금액이 아니며 설령 양도가액에 건물가액이 포함된 것으로 본다 하더라도 폐업일(90.6.30) 이후인 90.11.21 에 건물이 인도되었으므로 이는 폐업시 잔존재화로 인정함이 정당하다고 주장하고 있다.

• 가. 이 건 부동산의 양도가액에 건물가액이 포함된 것으로 볼 수 있는지의 여부에 대하여 본다. 청구인은 건물가액 0이라는 입증자료로 양수자인 OO투자신탁주식회사의 관리부장인 OOO의 확인서(이 건 건물을 완전철거후 사옥을 건축할 예정이며, 매입금액 전액을 토지매입금액으로 처리중이라는 확인 내용임)를 제시하고 있으나 89.11.14 자로 청구인과 양수자인 OO투자신탁주식회사와 체결한 매매계약서에 의하면, 매매목적물은 건물과 대지로 명백히 구분표시되고 그 가액은 36억원으로 되어 있을뿐만 아니라 이 건 토지와 건물을 거래하면서 건물가액을 0으로 한다는 별도의 약정도 있지 아니한 점, 이 건 건축물관리대장에 의하면 85.2.6 준공되어 약4년여밖에 경과되지 아니한점, 이건 건물등기부등본에 의하면, 소유권이전이 양수자인 OO투자신탁주식회사로 90.12.7 로 경료된 사실등을 종합하여 볼 때 법률상으로나 또는 사실상으로도 청구인이 임대업에 공하던 이 건 대지와 건물을 양도하는 계약에는 건물가액이 포함된 것은 명백하고 이와 같은 경우는 부가가치세법상의 과세대상이 된다 할 것이므로 건물가액이 포함되지 아니하였다는 청구주장은 이유없다고 판단된다.
• 나. 이 건 건물을 폐업시 잔존재화로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 본다. 청구인은 청구인이 양도한 쟁점부동산중 부가가치세 과세대상인 건물의 부가가치세법상의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하였으므로 폐업시 잔존재화로서 부가가치세법 제6조 제4항에 규정하고 있는 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다는 이른바 폐업시 잔존재화의 자가공급에 해당되므로 폐업시 잔존재화로 인정하여 과세표준계산은 부가가치세법시행령 제49조의 규정에 따라 계산하여야 한다고 주장하고 있으나 위 규정은 사업자가 사업을 폐지할 때 사업에 공하던 재화의 공급상대방이 확정되지 아니하여 공급받을 자가 없어 잔존하는 재화의 경우에는 이를 자기에게 공급하는 것으로 보겠다는 것인 만큼 사업자가 사업용 자산에 OO 매매(공급)계약을 체결함으로써 그 자산의 공급받을 자가 확정된 상태에서 그 자산의 인도나 명도를 위하여 그 인도일이나 명도일에 앞서 사업을 정리함으로써 사업을 못하게되어 폐업하게 된 경우까지 당해자산을 폐업시의 잔존재화로 보아 자기에게 공급한 것으로는 보겠다는 것으로는 해석되지 아니한다 할 것이다. 그렇다면 청구인이 폐업일(90.6.30 자) 이전에 사업자적 지위에서 이 건 대지 및 건물의 매매(공급)계약을 체결(89.11.14)하고 체결당시 소유권이전을 전제로 이미 공급상대방, 공급가액이 확정되고 양도되는 때를 알 수 있는 이 건의 경우는 통상적으로 타인에게 재화를 공급하는 경우와 하등 다를바가 없다 할 것이므로 사업자가 사업폐지당시 잔존하는 재화를 최종소비자적 지위에서 취득하는 폐업시 잔존재화의 자가공급에 관한 위 규정이 적용될 여지는 없다 하겠다. 그리고 재화의 공급시기에 관한 관련규정을 모두어 보면, 부가가치세법 제9조 제1항에서 공급시기에 관한 원칙을 정하고 동조 제4항의 위임에 의거 동법시행령 제21조 제1항은 제1호에서 제10호에 걸쳐 거래형태에 따른 개별적인 공급시기를 정하면서 단서에서 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 보도록 규정하고 있어 폐업과 관련한 이 건 공급시기를 보면, 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 건물의 매매계약이 89.11.14 자로 체결되었고 실지양도는 폐업일(90.6.30)이후인 90.11.21에 이루어졌음이 관계증빙이 의하여 확인되고 있어 이 건 건물의 공급시기는 당초에는 양도일이 된다할 것이나 청구인이 이 건 건물양도일 도래이전에 폐업하였으므로 위 법령규정에 따라 그 폐업일인 90.6.30 자를 공급시기로 보고 공급가액을 기준으로 과세표준을 계산함이 보다 실질거래내용에 부합되고 합당하다 할 것이므로 단지 공급시기가 폐업일 이후에 도래하였다는 이유만을 들어 폐업시 잔존재화로 인정, 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.