취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 당초 처분의 당부(경정)

[주 문]

1. 개포세무서장이 90.8.16자로 청구인에게 결정고지한 89년 귀속양도소득세 2,198,710원 및 동방위세 219,800원은 취득가 액은 18,280,260원, 양도가액은 취득가액을 과세시가표준액 비 율로 환산한 가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 개포세무서장이 90.8.16자로 결정고지한 89년 귀속 양도소득세 2,198,710원 및 동 방위세 219,870원에 대하여 볼복하여 90.10.11자 심사청구를 거쳐 91.1.7자로 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 서울특별시 마포구 OO동 OOO소재 21평형 OO아파트 OOO OOOO호(대지 42.94평방미터, 건물 68.49평방미터)의 부동산을 86.10.31(잔금 청산일) 취득하여 89.6.28(등기접수일) 양도한데 대하여 처분청은 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하였으나 청구인은 서울특별시장으로부터 18,280,860원에 취득하여 청구외 OOO에게 21,000,000원에 양도하였으므로 위의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하든가 또는 양도시의 실지거래가액이 불분명한 경우라면 취득가액은 실지거래가액으로 양도가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 서울특별시 마포구 OO동 OOO OO아파트 대지 42.94평방미터 건물 68.49평방미터의 부동산을 86.10.31(잔금일자 기준) 취득하여 89.6.28 양도한데 대하여 자산 양도차익예정 및 확정 신고가 없어 기준시가에 의하여 결정한바 청구인은 취득가액은 18,280,860원이고 양도 가액은 21,000,000원이므로 위 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하던가 또는 양도가액이 불분명하다면 취득가액은 위 실지가액으로 하고 양도가액은 환산가액으로 결정하여야 한다는 주장인바, 청구인 주장의 양도가액 21,000,000원은 기준시가 42,000,000원의 1/2에 불과하고 (기준시가는 통상의 매매 시세에 비하여 낮은 가액임) 이 건 부동산의 규모(21평 아파트)로 보아 신빙성 있는 가액이라고 믿기 어려운 바 이와 같이 사실상의 거래가액을 밝히지 아니하고 신빙성 없는 양도가액을 인정하던가 환산가액으로 하여야 한다는 주장은 타당성이 없다 할 것으로서 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁 점 따라서 이건 심판청구의 다툼은 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 당초 처분의 당부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 소득세법 시행령 제170조[양도소득금액의 조사결정] 제1항을 보면 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래 가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나 의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지법래가액을 확인할 수 있는 것은 실지법래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(82.12.31 단서개정)”고 규정되어 있고 동조 제4항에서는 『법 제23조 제4호 단서 및 법 제45조 제1항 제4호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (82.12.31법래)』고 규정하면서 그 제1호에서 “국가·지방자치단체 기타 법인과의 법래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”를 열거하고 있는바, 청구인의 이건 부동산 취득 및 양도 경위를 살펴본다. 청구인은 서울특별시 마포구 OO동 OOO 소재 OO아파트 OOOOOOOO 21평형 아파트(건물 68.95평방미터 대지 42.96평방미터)를 서울특별시장으로부터 18,280,860원에 취득하기로 86.9.30 분양계약을 체결하고 86.10.15 중도금, 86.10.31 잔금을 청산하였으며 등기부상으로는 아파트가 86.11.17 서울특별시 명의로 보존등기된 후 86.10.31자 매매를 원인으로 89.6.23 청구인에게 소유권이 이전등기된 것으로 되어 있고, 양도에 있어서는 위 아파트를 89.4.26 청구외 OOO에게 21,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하고 중도금을 89.5.26, 잔금은 89.6.26 청산하였다고 하고 있으나 잔금청산일은 불분명한 것으로 조사되며 등기부상으로는 위 아파트가 89.4.26자 매매를 원인으로 89.6.28 청구인으로부터 OOO에게로 소유권이 이전등기된 것으로 되어 있다. 위와 같은 사실에 대하여 처분청은 청구인이 위 아파트를 양도하고 법소정 기간내에 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 이행하지 아니하였고, 위 아파트 양도시에는 국세청 기준시가가 적용되는 특정아파트로 고시되었으나 취득시에는 특정아파트로 고시된 사실이 없다는 이유로 양도가액은 국세청 기준시가인 42,000,000원, 취득가액은 양도가액을 환산한 가액인 38,471,353원으로 하여 양도차익을 산정하였음을 알 수 있는바, 청구인은 이건 아파트를 지방자치단체인 서울특별시장으로부터 취득하였고 취득시의 실지 거래가액이 분양계약서에 의하여 확인되고 있으므로 앞서 소득세법시행령 제170조 제1항 및 제4항이 적용, 양도당시의 실지거래가액이 확인된다면 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 하고 양도시 실지거래가액이 확인되지 않는다면 취득가액은 실지거래가액으로, 양도가액은 취득시 실지거래가액을 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 할 것이므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 이건 아파트의 양도차익을 산정한 당초 처분은 잘못된 것이라고 판단된다. 그렇다면 이건 아파트의 취득당시의 실지거래가액은 지방자치단체와의 분양 계약서에 의하여 확인이 되고 있는 반면, 양도당시의 실지거래가액은 사인간에 작성된 것인 계약서 이외에는 동계약 내용을 확인할 수 있는 금융자료등의 객관적 증빙제시가 없어 확인하기 어려우므로 취득가액은 실지거래가액, 양도가액은 취득가액을 취득 및 양도당시의 과세시가표준액 비율에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다고 할 것이고 따라서, 이 부분 청구인 주장은 이유 있다고 판단된다.

6. 결 론 이건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.