[요지] 처분청이 청구인의 위 토지 양도소득엔 대한 양도소득세의 감면을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[요지] 처분청이 청구인의 위 토지 양도소득엔 대한 양도소득세의 감면을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문]
1. 개포세무서장이 90.7.16 청구인에게 88년도 귀속분 양도소 득세 38,902,660원 및 동방위세 7,780,530원을 부과한 처분은 서울시 송파구 OO동 OOO 대지 46.97평방미터, 같은 곳 OOO 대지 47.05평방미터, 같은 곳 OOO 대지 41.7평 방미터, 같은 곳 OOOO 대지 34.59평방미터의 양도가액을 102,186,000원으로 하고 취득가액은 소득세법 시행규칙 제56 조의 5 제5항의 규정에 의해 환산한 가액으로 하여 양도차익 을 계산, 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 개포세무서장이 90.7.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소 득세 71,703,890원 및 동방위세 14,432,160원을 부과한 처분은 서울시 송파구 OO동 OOO 대지 552.4평방미터 및 그 지상건물 1,053.76평방미터의 양도가액과 취득가액을 기준시 가로 하여 양도차익을 계산, 그 과세표준과 세액을 경정한다.
3. 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 사 실
2. 청구주장
3. 국세청장 의견
4. 쟁 점
5. 심리 및 판단 쟁점“가”항에 관하여 본다. 이 건 처분내용과 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 서울시 성동구 OO동 OOOOOO 대지 282.1평방미터, 건물 263.14평방미터를 서울시 송파구 OO동 OO, OOOOO 소재 상가중 청구인 명의로 등기되어 있었던 OOO호 35.07평방미터, OOO호 35.07평방미터, 청구외 OOO명의로 등기되어 있었던 OOO호 24.69평방미터, 청구외 OOO명의로 등기되어 있었던 OOO호 35.07평방미터, 청구외 OOO명의로 등기되어 있었던 OOO호 35.07평방미터, 청구외 OOO 명의로 등기되어 있었던 OOO호 35.07평방미터, 청구외 OOO 명의로 등기되어 있었던 OOO호 63.31평방미터 합계 263.35평방미터와 교환 취득한데 대하여, 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO가 그 소유의 상가OOO호, OOO호, OOO호, OOO호, OOO호 상가 193.21평방미터를 청구인에게 증여한 것으로 보아 청구인에게 증여세를 부과처분하였고, 이에 대하여 청구인은 처분청에서 청구인이 증여받은 것으로 본 서울시 송파구 OO동 OO, OOOOO 소재상가 OOO호, OOO호, OOO호, OOO호, OOO호 합계 193.21평방미터는OOO, OOO, OOO, OOO, OOO명의로 각기 소유권등기가 경료되어 있으나 실질적인 소유자는 청구인이므로 이를 청구인이 증여받은 것으로 본 처분은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 처분청에서 증여받은 것으로 본 서울시 송파구 OO동 OO, OOOOO 소재상가 OOO호, OOO호, OOO호, OOO호, OOO호 193.21평방미터의 실질 소유자가 청구인이라면 이를 청구인이 증여받은 것으로 볼 수 없다 할 것이나, 등기부등의 공부상에 그 소유권등기가 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO 명의로 되어있는 반면 그 실질소유자를 청구인으로 볼만한 증빙자료는 없는 바 청구인이 실질소유자임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 아니하는 한 공부상의 명의자를 그 소유자로 볼 수 밖에 없다 할 것이므로 상가 193.21평방미터의 실질소유자가 청구인임을 전제로 한 위 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청에서 청구인이 상가 193.21평방미터를 등기상 소유자들로부터 증여받은 것으로 본 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 쟁점“나”항에 관하여 본다. 이 건 처분내용과 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 OOOO주식회사의 88.12.14자 증자(2차증자)시 신주2,215주(주식납입금액 11,075,000원)를 인수한데 대하여 청구인이 신주 인수자금 11,075,000원을 청구외 OOO와 OOO로부터 증여받은 것으로 보아 청구인에게 증여세를 부과처분하였고, 이에 대하여 청구인은 증여사실의 확인없이 증여로 본 것은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 청구인은 OOOO주식회사의 신주인수자금11,075,000원을 증여받은 사실이 없다고 주장하나 OOOO주식회사의 대표자인 청구인이 동법인의 88.12.14자 증자(2차증자)와 관련한 증자자금(신주 총 30,000주에 대한 납입금액 150,000,000)을 OOO와 OOO로부터 조달한 사실을 구체적으로 확인하고 있는 반면 이와 같은 확인사실을 부인할만한 보다 객관적인 증빙은 발견되지 아니하는바, 청구인이 신주인수자금의 출처를 명백히 하지 아니하는한 위 확인사실에 근거하여 청구인이 OOOO주식회사의 신주2,215주를 인수하는데 소요되는 자금을 OOO와 OOO로부터 증여받은 것으로 인정할 수 밖에 없다 할 것이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청에서 청구인이 OOOO주식회사의 신주인수자금을 증여받은 것으로 본 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 쟁점“다”항에 관하여 본다. 이 건 처분내용과 청구주장을 보면, 청구인이 78.6.20 취득한 서울시 송파구 OO동 OOO대지 46.97평방미터, 같은곳 OOO 대지 47.05평방미터, 같은곳 OOO 대지 41.7평방미터, 같은곳 OOOO 대지 34.59평방미터 합계 170.31평방미터를 88.7.28 특수관계에 있는 OOOO주식회사에 양도하고 양도가액을 실지양도가액 85,000,000원(평당 1,650,000)으로 하고 취득가액은 환산한 가액 25,147,560원으로 하여 자산양도차익 예정신고납부를 이행한데 대하여 처분청은 청구인 양도토지와 인접하여 위치해 있는 서울시 송파구 OO동 O 대지 743.3평방미터의 88.10.1자 감정가액 평당 4,000,000원에 지가상승율을 감안한 가액인 평당 3,800,000원을 청구인 양도토지의 양도당시(88.7.28) 평당시가로 보아 청구인 양도토지의 양도당시 시가를 195,771,345원으로 추정하여 청구인이 이 시가에 미달하는 금액인 85,000,000원에 특수관계에 있는 자에게 양도하였다는 이유로 소득세법 제55조, 동법시행령 제111조 및 제170조 제8항의 규정에 의거 부당행위 계산 부인하여 양도가액을 전시한 방법에 의해 추정한 시가 195,771,345원으로 하고 취득가액은 환산한 가액 44,558,704원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과처분하였고, 이에 대하여 청구인은 청구인 양도 토지상에 OOOO주식회사의 건물이 있어 동 법인이외의 매수자를 찾을 수 없는 상황에 있었던 점, 특수관계에 있지 아니하 자가 동일부동산을 85,000,000원에 양도한 점, 개개의 토지마다 특성이 다른 점등을 무시하고 청구인 양도토지와 토지특성이 상이한 인근토지의 감정가액을 기준으로 청구인 양도토지의 양도당시 시가를 추정하여 이 시가에 미달하게 양도되었음을 이유로 부당행위 계산 부인한 처분은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 한편 관련법규정을 보면, 소득세법 제55조 제1항에서 『정부는 부동산소득, 사업소득, 기타소득, 양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다』고 규정되어 있고, 동법시행령 제111조에서 법 제55조의 “특수관계 있는 자”의 범위에 관하여 규정하고 있으며, 동조 제2항 제1호에서 법 제55조 제1항에서의 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정된 때”의 하나로서 “특수관계에 있는 자로부터 시가를 초과하여 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가에 미달하게 자산을 양도한 때”라고 규정되어 있고, 영 제170조 제8항에서 『특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다』고 규정되어 있다. 살피건대, 처분청은 청구인 양도토지의 인근에 있는 서울시 송파구 OO동 O 대지 743.3평방미터가 청구인 양도토지와 입지조건, 토지상황이 유사하다는 이유로 인근토지의 감정가액으로 청구인 양도토지의 양도당시 시가를 산정하여 이 시가에 미달하게 양도되었음을 이유로 부당행위 계산 부인하고 이 시가를 양도가액으로 결정하였는바, 특수관계 있는 자와의 거래가 부당행위 계산 부인의 대상인지를 판단하는데 기준이 되는 시가를 산정함에 있어서는 토지의 경우 입지조건, 토지상황외에 효용성등의 개별요인을 참작하여야 할 뿐 아니라 거래토지마다 특성이 있어 개별가격이 성립되는 점을 감안할 때 당해거래 토지의 매매실례가액이나 감정가액을 기준으로 산정하여야 할 것이지 막연히 거래토지와 입지조건등이 유사하다하여 다른 토지의 매매실례가액이나 감정가액으로 산정할 것은 아니라 할 것이므로 처분청이 청구인 양도토지 인근에 위치해 있는 다른 토지의 감정가액으로 청구인 양도토지의 시가를 산정하여 청구인의 거래가 부당행위 계산 부인 대상인지를 판정하고 이를 양도가액으로 한 것은 부당하다 할 것이다. 이 건의 경우 청구인과 OOOO주식회사간에 특수관계에 있음은 다툼이 없으므로 청구인이 88.7.28 특수관계에 있는 OOOO주식회사에게 서울 송파구 OO동 OOO 대지 46.97평방미터, 같은곳OOO 대지 47.05평방미터, 같은곳 OOO 대지 41.7평방미터, 같은곳 OOOO 대지 34.59평방미터 합계 170.31평방미터를 85,000,000원에 양도한 것이 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되어 부당행위 계산 부인 대상이 되는 거래에 해당하는지 여부에 관하여 보면, 전시한 소득세법에서 『특수관계에 있는 자에게 시가에 미달하여 자산을 양도한때』를 『조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우』의 하나로 규정하고 있으므로 청구인의 특수관계자에 대한 거래가 부당행위계산 부인 대상인지를 판정하기 위해서는 우선 청구인 양도토지의 양도 당시 시가를 결정하여야 하는데 이 건의 경우 청구인 양도 토지에 대한 시가를 알 수 없으나 소득세법 시행령 제111조 제3항에 의거 준용되는 법인세법 시행령 제46조 제2항 및 동 법 시행규칙 제16조의 2에 의하면 시가가 불분명할 때에는 감정평가 법인이 감정한 가액에 의하도록 규정하고 있고, 감정평가 법인인 한국감정원에서 인근지가, 입지조건, 토지상황 및 효용성등을 참작하여 청구인 양도토지를 양도하기 약 4년전인 84.6.23 현재 102,186,000원(평당 1,983,000원)으로 평가한 사실이 확인되는바, 그간의 토지가액은 급상승한 것이 현실이고, 실제로 토지등급도 OO동 OOO번지의 경우 78등급(120,994원)에서 212등급(138,000원)으로 약 14% 상승되었고, OO동 OOO번지의 경우는 75등급(60,499원)에서 209등급(119,000원)으로 약 96% 상승되었으며, OO동 OOO번지와 OOOO번지의 경우 74등급(54,449원)에서 198등급(69,900원)으로 약 28% 상승된 것으로 나타나 있는 반면 특별히 가격하락 요인이 있음을 발견할 수 없는 점으로 보아 적어도 양도당시 시가는 이 감정가액보다 높다고 인정되므로 이 감정가액을 청구인 양도 토지의 양도당시 시가로 보아도 무리가 없다 할 것이고, 청구인은 위 토지를 특수관계에 있는 OOOO주식회사에게 85,000,000원(평당 1,650,000원)에 양도하였으므로 결국 청구인은 특수관계에 있는 자에게 시가에 미달하여 자산을 양도함으로서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정된다 할 것이어서 청구인의 특수관계자와의 거래는 부당 행위계산부인 대상이라 할 것이다 그러하다면, 청구인 양도토지에 대한 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도가액은 시가로 본 감정가액 102,186,000원으로 하고 취득가액은 이를 기준삼아 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서, 제115조 제1항 제1호 (다)목, 동법 시행규칙 제56조의 5 제5항의 규정에 의해 환산한 가액으로 하여야 할 것으로 판단된다.
② 부동산을 취득할 수 있는 권리(예:아파트 당첨권)를 양도한 때
③ 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때
④ 타인명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때
⑤ 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때
⑥ 군(읍제외) 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때
⑦ 시(서울특별시 및 직할시 포함) 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세 기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고 그가액(등록세과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때
⑧ 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법 세행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때』 살피건대 처분청의 과세근거 서류와 청구인의 주장에 의하면 쟁점토지의 거래는 전시 재산제세조사 사무처리규정 제72조 제3항 제1호 내지 제7호의 유형에는 해당되지 아니함은 상호 다툼이 없고, 처분청이 이 건 처분의 근거로 삼은 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정은 거래자가 투기거래자인가의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 양도가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할 것인가를 결정함에 있어서 과세관청에 자의적인 재량을 허용하고 반면 납세의무자로서는 양도소득세의 부과처분전에 자기에게 부과될 과세액을 전혀 예측할 수 없게 한 규정으로서, 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적 안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라고 대법원이 누차 판결 【대법원 89누8149 (90.5.8), 90누1519 (90.7.10), 90누3768 (90.7.27), 90누3652 (90.7.27), 90누3478 (90.7.27), 90누2543 (90.8.10), 90누4426 (90.8.10), 90누3638 (90.8.14), 90누3164 (90.8.14)】하고 있는 바, 처분청이 전시한 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정을 근거로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 경정함이 타당한 것으로 판단된다. 쟁점“마”항에 관하여 본다. 이 건 처분내용과 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 82.12.17취득한 충남 천안시 OO동 OOOO동 14필지 토지를 도시계획사업(OOOO 및 여객자동차 정류장)의 시행장인 주식회사 OOOO 산업에게 87.9.14 매매계약을 체결하여 양도하고 88.1.13 해당 양도소득세를 조세감면규제법 제57조 제1항 제2호(토지 수용법 기타법률에 의한 수용의 경우)에 의거 면제세액으로 신고한데 대하여 사업인정의 고시(87.10.21)전에 매매계약이 체결되어 수용의 경우에 해당하지 아니함을 이유로 양도소득세 면제를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과 처분하였고, 이에 대하여 청구인은 위 토지 양도소득에 대한 양도소득세 전액을 면제하지 아니한다 하더라도 위 토지를 토지수용법의 적용대상이 되는 공공사업용지로서 공공사업시행자인 주식회사 OOOO 산업에 사업인정의 고시전에 매매계약을 체결하여 양도한 것이므로 조세감면규제법 제60조 제1항의 규정에 의거 양도소득세의 100분의 50은 면제하여야 한다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 한편, 조세감면규제법 제57조 제1항에 의하면 『다음 각호의 1에 해당하는 공공사업용 토지등의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.
1. 공공용지 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공 사업용 토지등을 국가, 지방자치단체(지방자치 단체 조합을 포함한다)에 양도하는 경우
2. 토지수용법 기타 법률에 의한 경우』라고 규정되어 있고, 동법 제60조 제1항에 의하면 『한국 토지개발 공사법에 의하여 설립된 한국토지개발공사, 대한주택공사법에 의하여 설립된 대한주택공사 또는 대통령령이 정하는 공공 사업 시행자에게 토지를 양도(공공 사업 시행자에게 양도하는 토지는 토지수용법의 적용대상이 되는 공공사업 용지로서 사업인정의 고시전에 양도되는 것에 한한다)함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 면제한다』고 규정되어 있으며, 동조 제2항에서 『제1항의 규정은 당해토지를 매입한 자가 대통령령이 정하는 바에 의하여 신청하는 경우에 한하여 이를 적용한다』고 규정되어 있고, 동법시행령 제49조 제1항에서 『법 제60조에서 “대통령령이 정하는 공공사업 시행자”라 함은 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업을 시행하는 자(국가 및 지방자치단체를 제외한다)를 말한다』고 규정되어 있다. 살피건대, 토지수용법에 의하면 공용수용의 절차는 사업인정의 고시, 협의, 재결, 행정상의 쟁송으로 구분되는데 사업인정의 고시후에 협의가 성립되는 경우 공용수용의 절차는 이로서 종결되고 수용의 효과가 발생되는 것이므로 이 건과 같이 청구인이 그 소유의 토지를 도시계획사업 (천안시장이 도시계획법 제24조 제1항의 규정에 의거 도시계획 사업 시행 허가한 OOOO 및 여객자동차 정류장 시설공사) 시행자인 주식회사 OOOO 산업에 사업인정 고시일(도시계획법 제24조 제1항에서 도시계획사업을 시행하는 경우 도시계획 시행허가를 받도록 규정되어 있고, 동법 제30조 제2항에서 도시계획사업시행 허가를 토지수용법 제14조의 규정에 의한 사업인정으로 보도록 규정되어 있으므로 사업인정 고시일은 도시계획사업 시행허가고시일인 87.10.21이라 할 것임)이전에 매매계약을 체결(87.9.14)하여 양도한 경우에는 도시계획사업 시행자에 의하여 수용된 경우에 해당하지 아니하므로 조세감면규제법 제57조 제1항 제2호의 규정에 의한 양도소득세 전액면제 대상에 해당하지 아니한다 할 것이다. 한편 청구인은 공공사업용지로서 공공사업 시행자에게 양도되었음을 이유로 조세감면규제법 제60조 제1항에 의한 양도소득세의 100분의 50면제 대상이라고 주장하고 있는 바 청구인 소유의 토지가 도시계획 구역내에 편입됨에 따라 공공사업용지(공공용지의 취득 및 손실 보상에 관한 특례법 제2조 제5호에서 “공공사업”이라 함은 토지수용법 제3조의 규정에 의하여 토지등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 말한다고 정의하고 있고, 토지수용법 제3조 제8호에 기타 다른 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 열거하고 있는바, 도시계획법에 의하여 도시계획구역내의 토지를 수용할 수 있는 도시계획사업은 공공사업에 해당한다 할 것임)로서 공공사업의 시행자인 주식회사 OOOO 산업에게 사업인정 고시전에 매매계약을 체결하여 양도한 것이므로 조세감면규제법 제60조 제1항 및 동법시행령 제49조 제1항의 규정에 의거 양도소득세의 100분의 50을 면제할 수 있는 공공사업용 토지의 양도에는 해당한다 할 것이나, 다만 공공사업용지로서 공공사업 시행자에게 양도한 경우 양도소득세의 100분의 50을 면제받기 위해서는 조세감면규제법 제60조 제2항에 의거 당해 토지를 매입한 자가 대통령령이 정하는 바에 의하여 면제신청을 하는 경우에 한하여 이를 적용하는데, 이 건의 경우 청구인이 자산양도차익 예정신고를 하면서 조세감면규제법 제57조에 의한 면제세액으로 신고하였을 뿐 당해 토지 매입자의 법소정의 면제신청이 없었음이 처분청의 공문에 의해 확인되는 바, 전시 조세감면규제법 제60조 제1항의 규정을 적용하여 양도소득세의 100분의 50을 면제할 수 없다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인의 위 토지 양도소득엔 대한 양도소득세의 감면을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.