토지부분은 실지거래가액으로, 건물부분은 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO에 주소를 둔 사람으로 같은 시 송파구 OO동 OOOOO 대지 342.6평방미터(약 103.6평)를 88.3.17 청구외 OOO으로부터 취득하여 동지상에 건물 1,185.93평방미터(358.7평)를 88.11.11신축(이하 “쟁점부동산”이라 한다)하여 부동산임대업(건축업자)을 하다가 89.12.8 청구외 OOO에게 양도하고 90.5.31 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액으로 확정신고한 바, 처분청은 청구인 신고 실지거래가액이 그 신빙성이 없다는 이유로 쟁점부동산을 토지 및 건물을 공히 기준시가로 자산양도차익 산출하고 90.5.1 89귀속분 양도소득세 132,729,870원 및 동방위세 26,545,970원을 결정고지한데 대하여 청구인은 이에 불복하여 90.9.5 심사청구를 거쳐 90.12.10 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점부동산중 대지 342.6평방미터(약103.6평)를 88.8.30 평당2,470,000원씩 255,000,000원에 개인으로부터 취득하여 88.11.10 점포주택 1,185.93평방미터(358.7평)를 신축하여 89.12.8 개인에게 750,000,000원(토지가액 350,000,000원, 건물가액 400,000,000원)에 양도한 사실이 있는 바, 위 거래에 대하여 90.5.31 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액으로 확정신고 한 바 있으므로 실지거래가액으로 과세함이 타당하며, 설령, 건물에 대하여는 청구인이 대지를 취득한 후 건물을 신축하여 1년여간 임대후 양도한 것으로 건물신축시 건축비를 객관적으로 입증할 수 없어 건물에 대하여는 기준시가에 의거 자산양도차익을 산출하여 이 건 양도소득세를 결정한다 하더라도 최소한 토지에 대하여는 실지거래가액이 확인되므로 이의 토지에 대하여는 실지거래가액으로 과세함이 타당할 것이며, 또 청구인은 쟁점부동산의 양도시 89.12.8에는 시가를 감안하여 토지등급을 갑자기 상향조정(일시적으로 등급 및 배율이 상향조정)한 바가 있어 양도시의 기준시가는 실가에 근접하고, 취득시의 기준시가는 상대적으로 낮아 양도·취득시 기준시가에 의해 자산양도차익산출하여 과세함은 부당하다 하면서 청구주장 실지거래가액은 ① 금융관계자료 ② 양수도인의 거래사실확인서 ③ 양도시 매매계약서원본 ④ 토지취득, 양도시의 인근토지의 매매실례가액등에 의해 확인되므로 토지에 대하여는 실지거래가액으로, 건물에 대하여는 기준시가로 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 처분청이 이 건 거래에 대하여 90.5.1 쟁점토지양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 바, 청구인은 쟁점부동산의 토지부분은 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액으로, 건물부분은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장에 대하여, 처분청은 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 입증자료도 없을 뿐만 아니라 또 양도당시의 매매계약서상에 건물과 토지의 평당가액을 표시했다고 하여 이를 전시규정에 의한 구분기장으로 볼 수는 없다 할 것이다. 따라서 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인된다고는 할 수 없다 할 것이므로 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 의거 기준시가에 의하여 이 건 과세한 처분청의 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 쟁점부동산의 토지부분은 실지거래가액으로, 건물부분은 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세할 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 우선 이 건 과세경위를 보면, 청구인은 쟁점부동산중 토지(대지) 342.6평방미터(약 103.6평)를 88.3.30 개인으로부터 취득하여 88.11.10 동지상에 건물 5층 1,185.93평방미터(약358.7평)를 신축하여 89.12.8 개인에게 양도하고 90.5.31 실지거래가액으로 확정신고한 바, 처분청은 양도 및 취득시 실지거래가액이 불분명하다는 이유로 이건 기준시가에 의하여 과세한데 대하여 청구인은 토지에 대하여는 취득시 평당 2,470,000원씩 255,000,000원으로 취득하고 양도시 평당 3,378,000원씩 350,000,000원에 양도한 사실이 금융관계자료, 양수인의 거래사실확인서, 매매계약서등에 의해 확인되므로 토지부분에 대하여 실지거래가액으로, 건물부분에 대하여는 그 취득가액(신축시의 건축비용)을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세함이 타당하다는 주장이다. 다음 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도당시 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제1항에서는 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정할 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정한다고 규정하고 있고, 제2항에서는 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해자산의 가액에 비례하여 안분계산한다 라고 규정하고 있고, 제4항 제3호에서는 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 토지, 건물 구분하여 각각 자산별 과세하되 토지에 대하여는 실지거래가액으로 건물에 대하여는 기준시가로 자산양도차익계산하여 양도소득세를 과세하여 달라는 주장에 대하여 처분청은 쟁점부동산 매매계약서상 토지, 건물의 평당가액만 매매계약서에 명기하였다 하여 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의한 자산별 구분기장으로 볼 수 없다고 적시하고 있으나 이에 대하여는 매매계약서상 평당가액이 사실이라면 실질적인 토지, 건물가액을 산출할 수 있고, 그에 따라 자산별 그 양도차익을 산출할 수 있으므로 평당가액만을 기장하였다고 하여 자산별 구분기장한 것이 아니라고 한 처분청의 논리는 잘못이 있다 할 것이다. 그러나 청구주장 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 보면, 청구인은 실지 취득가액을 확인할 수 있는 유일한 자료로 취득당시 인근토지의 매매실례가액 및 거래사실확인서를 제시하고 있을 뿐 실지취득가액이 255,000,000원임을 객관적으로 확인할 수 있는 매매계약서원본 매매대금지급관계 금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있고 또 양도가액의 경우 중도금 350,000,000원에 대하여는 금융자료(수표)에 의해 입증된다 하더라도 89.11.20 수수한 계약금 70,000,000원 및 89.12.8 수수한 잔금 380,000,000원에 대한 그 수수관계금융자료가 불분명하여 쟁점부동산의 매매(양도)가액이 750,000,000원임이 객관적으로 입증되지 아니한다. 또 청구주장 자산별 실지거래가액과 국세청 기준시가를 비교하여 보더라도 쟁점토지의 경우 취득시 기준시가는 93,502,734원, 양도시의 기준시가는 306,421,440원으로 그 상승률이 227.7%임에도 청구주장 토지의 실지거래가액중 양도가액이 350,000,000원, 취득가액이 255,000,000원으로 취득시부터 양도시까지 상승률은 불과 37.3%로 쟁점토지가 송파구에 소재하는 지가급등지역의 토지임에도 실지거래가액의 상승률이 기준시가의 상승률에도 훨씬 못미친다는 것은 선뜻 납득되지 아니한다 할 것이다. 위 사실을 모아볼 때 청구주장 실지거래가액은 그 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 전시 법규정에 의하여 기준시가에 의하여 이 건 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.