청구인의 쟁점토지거래가 투기성이 있는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1990서1983

[주 문] 심판 청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울시 OO구 OO동 OOOOOOO OO 소재 OOOOO OOO OOOOO에 거주하는 사람으로서 서울시 영등포구 OO동 OOOOOO OO대지 395.6평방미터, 같은 동 OOOOOO OO 대지 1,252.4평방미터 및 같은 동 OOOOOO OO 대지 593.0평방미터, 계 2,241평방미터(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 85.1.10 청구외 OO산업주식회사로부터 취득(등기부상으로는 89.11.21 등기접수시 주식회사 OO관광으로부터 취득한 것으로 되어있음) 하여 90.3.16 청구의 OO가족주택조합의 3개 주택조합에게 양도한 후 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 자산양도차익예정신고하고 양도소득세 300,322,270원 및 동 방위세 60,064,450원을 납부하였는 바, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 실제로 2,305,200,000원에 양도하였음에도 불구하고 검인계약서상 양도가액은 1,965,900,000원으로 되어 있어 허위계약서를 작성하였다고 보아 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 해당되는 부동산 투기거래로 결정, 실지거래가액(취득가액 862,500,000원, 양도가액 2,305,200,000원)에 의하여 양도차익을 계산, 90.9.16자로 청구인에게 양도소득세 437,016,080원 및 동방위세 87,403,210원을 과세하자, 청구인은 이에 불복하여 90.10.19 심사청구를 거쳐 90.12.30 심판 청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 부동산 매매계약서를 작성함에 있어 매매대금이 사실과 다르게 기재되어 있는 경우에도 그것이 허위계약서의 작성 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우에 해당하는 경우에 한하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 하되 이에 해당되는 경우에도 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 자문을 거쳐 실지 거래가액의 적용대상에서 제외하도록 하여야 할 것이며, 청구인은 85년도에 쟁점토지를 취득하여 OO악기제조주식회사가 제조한 피아노등 보관에 사용하면서 동 법인의 기념관을 설립하고자 하였으나 인근이 주택단지로 조성되는 등 적당한 장소가 못된다고 생각하던 차에 주식회사 OO관광 소유의 바로 인근토지(서울시 영등포구 OO동 OOOOO, 같은 동 OOOOOO OO 계 2,007.9평방미터)와 함께 쟁점토지를 청구외 OO가족주택조합외 3개 주택조합에 양도하였으며 쟁점토지를 실제로는 2,305,200,000원(평당 3,400,000원)에 양도하였으나 청구외 OO가족주택조합 등 매수인의 업무 편의상 검인 계약서에는 1,965,900,000원(평당 2,900,000원)으로 기재한 것으로서 청구인은 실수요자로서 공익을 위하여 쟁점토지를 취득·활용하고자 하였으나 부득이 양도한 것으로서 투기의 목적은 전연 없었으므로 이 건 처분을 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 되어 있고, 동법 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”라고 되어 있으며, 그 제1호에서 “당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라고 되어 있고, 동 시행령 제170조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 되어 있으며, 동 시행령 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”라고 되어 있고, 그 제2호에서 “다음 각호의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 되어 있고, 마목에서 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람의 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”라고 규정하고, 국세청 고시 제89-88호(89.8.1)에서 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 의한 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산의 범위를 “도시계획구역안의 토지로써 주거지역, 상업지역, 지역의 지정이 없는 지역으로 그 면적이 330평방미터이상”이라고 규정하고 있는 바, 청구인은 투기목적으로 쟁점토지를 취득하지 아니하였으므로 실지거래가액 적용대상에서 제외하여야 한다는 주장이므로 살피건대, 첫째, 청구인이 양도한 쟁점토지는 도시계획구역안의 토지로 주거지역이며, 그 면적이 2,241평방미터로 국세청장이 정하는 일정규모 330평방미터를 초과하는 점, 둘째, 쟁점토지의 실제매매계약서와 매수자인 OO가족주택조합의 입금표에 의하면, 실지양도가액은 2,305,200,000원임에도 검인계약서상 양도가액은 1,965,900,000원으로 허위계약서를 작성한 점, 셋째, 청구인이 쟁점토지를 취득시 매매계약서에 의하면 실지취득가액이 862,500,00원으로 확인되는 점과 전시 규정을 종합하여 보면, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건의 다툼은 청구인의 쟁점토지거래가 투기성이 있는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 관련법 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 동법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “다음 각호의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(89.8.1 개정)”라고 규정하면서 그 마목에서 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있으며, 토지등의 거래계약신고에 관하여 규정한 국토이용관리법 제21조의 7 제1항의 규정에서는 토지등 거래계약신고구역안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액 등을 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정되어 있고 신고한 계약예정금액을 변경한 경우에도 역시 신고하도록 규정하고 있음을 알 수 있다. 다음으로 이 건 과세경위 및 청구주장 내용을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 OO가족주택조합외 3개 주택조합에 양도한 후 실제로 양도한 가액(2,305,200,000원)과 다른 금액으로 토지거래계약신고(1,965,900,000원)등을 하였다는 이유로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 해당된다고 보아 그 실지거래가액을 적용하여 이 건 과세한 반면, 청구인은 비록 실제 양도한 가액과 다르게 토지거래계약신고등을 하였지만 이는 OO가족주택조합등 매수인의 업무편의를 위하여 그렇게 한 것이고, 청구인은 실수요자로서 공익을 위하여 쟁점토지를 취득·활용하고자 하였으나 부득이 양도한 것으로서 투기의 목적은 전연 없었음에도 불구하고 처분청이 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 본문의 규정을 적용하여 실지거래가액에 의하여 과세한 것은 부당하다는 주장이다. 살피건대, 이 건의 경우는 쟁점토지면적이 2,241평방미터로서 국세청장이 정한 일정규모(330평방미터) 이상의 부동산의 범위에 해당되고, 또한 허위계약서 작성이나 전시한 국토이용관리법을 위반한 경우에 해당된다고 할 것이며, 따라서 단순히 전시한 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 본문에 정한 바에 따라 마목에 해당되는 것으로 보는데는 무리가 없다 하겠으나 위 제2호 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이는 당해 부동산의 거래가 비록 위 제2호의 본문에 해당되는 경우라 하더라도 투기성 여부를 검토하여 위 제2호의 단서에서 규정한 바에 따라 투기성이 없는 것으로 인정될 때에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 수 있겠다. 따라서 위 제2호의 본문과 단서규정은 원칙과 예외적 관계로 보기보다는 보족적관계 즉, 단서규정이 본문을 보충해주고 본문을 적용하는 기준이 되는 관계로 보는 것이 타당하다 하겠는 바, 결국 위 제2호는 각목에 해당되더라도 먼저 당해 부동산 거래가 투기성이 없는 것으로 인정될 수 있는지의 여부를 조사하는 것이 선행되어야 하고, 그 결과 투기성이 없는 것으로 인정되지 않을 경우에만 실지거래가액의 적용대상이 되는 것으로 보아야 할 것이다(국심 90서1983, 91.2.11 동지). 이 건의 경우, 전시한 단서규정에 의거 투기성이 없는 경우에 해당되는지의 여부를 쟁점토지의 취득 및 양도경위와 이용실태 등에 비추어 보면, 쟁점토지는 당초 OO산업주식회사 소유로서 OO산업주식회사의 주식 전부가 주식회사OO건설에 양도되는 과정에서 청구인은 청구인이 대주주로 있는 OO산업주식회사로부터 공장부지중 일부인 쟁점토지를 85.1.10 취득하였으며, 한편, 청구인은 OO산업주식회사의 모법인인 OO악기제조주식회사의 기념관을 설립하려고 쟁점토지를 취득하였으나 그 후 인근지역이 주거지역으로 개발되었기 때문에 이의 설립이 여의치 못하여 양도하였다고 주장하고 있으나, 청구인은 쟁점토지 보유기간중 OO악기제조주식회사의 기념관을 건립하고자한 거증자료가 없을 뿐 아니라 청구인이 쟁점토지를 취득(85.1.10)하기 이전인 84.11.6부터 쟁점토지에 바로 인접한 토지에는 이미 대단위 OO아파트가 건립되고 있었으므로 이 부분에 대한 청구주장 이유없으며, 또한, 쟁점토지는 서울시 영등포구 OOO동 4거리 대로변 코너에 위치한 요지임을 알 수 있다. 위의 여러사실로 미루어 볼 때, 청구인은 청구인이 대주주로 있는 당해 법인으로부터 동 법인 소유토지중 장래 가장 높은 투자성이 예상되는 쟁점토지를 취득, 높은 수익을 기대하며 보유하다가 양도한 것으로 보이므로 이를 투기성이 없는 것으로 인정하기 어렵다고 할 것이며, 따라서 처분청이 전시 법 규정에 따라 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산, 이 건 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.