국토이용관리법을 위반하여 허위의 계약서를 작성하여 토지거래신고를 한 이유등으로 투기거래로 인정하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1991서0231

[주 문] 부산진 세무서장이 91.6.17 청구인에게 한 90년 과세기간분 양도소득세 552,196,990원 및 동 방위세 109,502,040원의 과세 처분은 별지 내역의 토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하고 확정신고한 부분에 대한 신고불성실가산세를 적용하지 아니하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 과세처분 개요 청구인은 부산직할시 해운대구 OO동 OOOOO 등 8필지의 임야 4,238㎡를 88.5.24 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.8.7 위 토지중 OOOOOOO, OO의 2필지 655㎡를 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 후, 90.8.18 이 건 과세대상이 된 나머지 토지 6필지 3,583㎡(별지 참조)를 청구외 주식회사 OO건설에 양도하면서 토지거래신고를 실지거래가액대로 하지 아니하였으며, 91.5.30 이 건 토지의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 국토이용관리법을 위반하여 토지거래신고를 허위로 한 것이 투기거래로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 해당한다고 보아 91.6.17 청구인에게 90년 귀속분 양도소득세 552,196,990원 및 동 방위세 109,502,040원을 과세하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 청구인은 이 건 토지를 취득하여 공장부지로 사용하고자 하였으나 진입로의 개설실패로 사업용에 공하지 못하고 부득이 양도한 것일 뿐 투기목적에서 취득 및 양도를 한 것이 아니고, 관할구청에 토지거래신고를 접수시키기 위하여 사실과 다른 매매계약서를 작성한 것이며, 투기목적으로 최근 5년간 수 회에 걸쳐 부OO거래를 한 사실도 없으므로 이 건 투기거래로 인정한 것은 부당하다고 주장한다. 국세청장은 청구인이 국토이용관리법 제21조의 7을 위배하여 토지거래신고를 허위로 하였고, 이 건 토지를 공장신축목적으로 취득한 사실이 입증되지 아니하며, 80～90년 사이에 8회에 걸쳐 부OO을 취득하고 4회에 걸쳐 양도한 점으로 볼 때 이 건 토지를 양도한 행위가 투기거래에 해당한다는 의견을 제시한다.

3. 심리 및 판단 (가) 쟁점 국토이용관리법을 위반하여 허위의 계약서를 작성하여 토지거래신고를 한 이유등으로 투기거래로 인정하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다. (나) 관련법령의 취지 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 동법시행령 제170조 제4항 제2호에 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부OO의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 동호 (마)목에는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부OO을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있고, 국토이용관리법 제21조의 7 제1항의 규정에서는 토지등 거래계약신고 구역안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약 예정금액등을 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정하고 있으며, 또한 신고한 계약 예정금액을 변경한 경우에도 역시 신고하도록 규정하고 있다. 그러므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액으로 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 하였으므로 투기거래에 해당하는 것인지의 판단은 처분청의 재량에 속하는 것이다. 그러나 투기성 여부를 가려 실지거래가액으로 과세할 것인지 아니면 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 하더라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우에만 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 과세하는 경우는 기준시가로 과세하는 경우보다 납세자에게 과중한 세부담을 지우게 되어 불이익하게 되는 점, 부OO의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 볼 때 부득이한 사유로 양도한 경우에도 실지거래가액으로 과세하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 미루어 볼 때, 투기성이 없는데도 실지거래가액으로 과세하는 것은 다른 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 볼 때 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 투기성이 없는 경우에도 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이 된다 할 것이다(선결정례: 국심 91서231, 91.5.28; 91중 2505, 92.2.1도 같은 뜻임). (다) 심리 및 판단

① 이 건 부OO거래가 투기성이 있는 것인지의 여부는 위 법령의 취지에 따라 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 판단하여야 할 것인 바, 먼저, 취득·양도경위와 이용실태를 보면, 이 건 토지는 OO건설주식회사가 인근지번에 OO아파트를 건설하고 남은 토지로서 소유권분쟁을 거쳐 청구외 OOO에게 85.11.11 소유권이 이전된 것을 청구인이 청구외 OOO으로부터 매수하여 88.5.28 소유권이전등기를 하였으며, 청구인이 청구외 이 돈이 경영하는 OO산업사 및 주식회사 OO에 이 건 토지를 현물출자하여 차후 공장용지로 활용하기로 합의하여 89.3월경 동업계약을 체결한 사실이 등기부등본과 동업계약서 및 청구외 OOO의 확인서에 의하여 인정되고, 이어서 공장가설계(건축사 OOO 확인)까지 마쳤으나 위 OO건설주식회사가 계획도로에 편입된 토지(OO동 OOOOOOO)의 사실상 소유자라고 하면서 청구인에게 고가로 매수할 것을 요구하고 청구인 소유의 이 건 토지 진입로에 연접한 자기소유 토지에 철조망을 쳐 봉쇄하는등 이 건 토지이용을 못하도록 방해하였다는 것인 바, 이와 같이 진입로 문제가 해결되지 아니하여 이 건 토지가 맹지가 되어 동업계약의 이행이 어렵게 되어 청구인은 위약금 배상에 따른 손해를 피하기 위하여 청구외 이 돈으로부터 OO산업사를 포괄승계하는 조건으로 당해 기업을 양수하기로 하여 91.10.26 사업양수도계약을 체결한 사실이 동 계약서 및 약정서에 의하여 인정되며, 우선 은행부채에 대하여 모자라는 담보조로 이 건 토지를 OOOO은행 OO동지점에 추가 담보로 제공하기로 합의하고 89.12.13 근저당설정을 하였으며, 또한 청구외 OOO이가 대표이사로 있는 OO산업 주식회사(상호 변경후 “주식회사 OOOO”)에 청구인과 위 이 돈이 공동출자하기로 하여 발행주식 10,000주중 청구인이 4,000주, 위 이 돈이 3,100주를 양수받아 90.3.22 각각 이사로 취임하여 경영에 참여하였으며, 90.12.29 청구인이 위 회사의 대표이사로 취임한 사실이 법인등기부등본에 의하여 인정되며, 그 후 청구인은 사업상 자금이 긴박한 상태에 놓여 있었으므로, 이 건 토지에 계획 도로가 개설될 때를 기다릴 수 없는 지경에 이르러 마침 청구외 OO건설주식회사가 매수요청을 하므로 이를 1,350,000,000원에 양도하고, 90.8.18 소유권이전등기를 경료하였으며, 이 건 매도대금은 그 대부분이 청구인의 사업자금에 충당된 사실이 관련장부 및 증빙자료에 의하여 인정된다. 사실이 이러하다면 청구인은 이 건 토지를 사업용에 공할 목적으로 취득하였으나 상세한 지적도가 아닌 도시계획확인서상의 도면에는 지번이 나타나지도 아니하는 이 건 토지에 연접하여 가늘고 길게 가로막은 토지(같은 곳 OOOOOOO, 임야 183㎡)로 인하여 맹지가 됨으로써 공장건축등을 할 수 없었고, 이 건 토지를 사업에 공할 것을 전제로 공동사업을 영위하다가 사업부진으로 기업을 모두 인수하게 되었으나 인수한 기업의 자금부담에 쫓겨 끝내는 2년3개월만에 부득이 양도하였다는 것인 바, 이러한 상황을 종합하여 볼 때 투기목적으로 이 건 토지를 거래한 것으로는 보이지 않는다.

② 한편, 처분청은 청구인이 80년부터 88년까지 부OO을 8회 취득하여 82년부터 90년까지 4회 양도한 것으로 보아 청구인을 투기거래자로 인정하고 이 건 거래 역시 투기거래로 보아 과세하였으나, 청구인이 취득한 부OO은 임대사업용으로 취득하여 사업용에 공하고 있거나, 소유주택의 양도, 공익단체에 기증, 명의수탁재산의 양도등이 있을 뿐 투기거래로 볼 수 있는 거래가 없으며, 투기거래여부는 거래자를 투기거래자로 인정한 다음 그가 한 거래를 모두 투기거래라고 보는 것이 아니고 당해 거래부OO의 취득 및 양도경위와 이용실태등에 비추어 보아 투기거래 여부를 판단하는 것이므로 처분청이 이 건 토지에 대한 취득 및 양도경위와 이용실태등을 충분히 검토하지 아니하고 이 건 토지의 보유기간이 비교적 단기이고 양도차익이 많으며, 다수의 부OO거래가 있었다는 사실만으로 이 건 토지의 양도를 투기거래로 인정한 것은 적절하지 못한 것으로 보인다.

③ 뿐만 아니라 청구인이 국토이용관리법 제21조의 7 제1항의 규정에 의하여 토지거래를 신고함에 있어 사실대로 신고하더라도 89.8.1 소득세법시행령 제170조 제4항이 개정되어 법인에게 양도한 경우에도 양도차익은 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 산정하므로 청구인의 입장에서는 실지거래가액보다 낮은 거래금액으로 신고할 하등의 이유가 없음에도 이 건 토지거래를 성립시키기 위하여 부득이 그 거래금액을 실지거래가액보다 낮게 관계기관에 신고하였다는 청구인의 주장인 바, 최근의 부OO거래 실태에 비추어 볼 때 일응 이유가 있어 보인다. 그렇다면, 청구인이 이 건 토지를 취득하여 사업(제조업)용에 공하여 사용하고자 하였으나, 연접한 토지를 매수하지 못하게 됨에 따라 이 건 토지가 맹지가 되었고, 이 건 토지가 이미 사업자금을 조달하는 데 담보로 사용된 후 그 양도대금의 대부분도 사업의 부채상환등 기업운영자금으로 사용된 사실등을 종합하여 볼 때, 이 건 토지의 양도는 투기성이 있다고 볼 수 없으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목을 적용한 이 건 과세처분은 재량권을 일탈한 부당한 처분으로 보인다. 따라서, 소득세법 제23조 제4항 본문 및 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (별지) 양 도 토 지 내 역 지 번 지목 면적 (㎡) 부산·해운대구 OO동 OOOO 〃 OOOOOO 〃 OOOOOOO 〃 OOOOOOO 〃 OOOOOOO 〃 OOOOOO 임야 〃 〃 〃 도로 임야 764 650 575 842 524 228 계 6필지 3,583