실지거래가액 계산대상인지 여부(경정)

[주 문] 충무세무서장이 91.3.16 청구인에게 한 88년도 귀속분 양도소 득세 3,976,800원 및 동 방위세 397,680원의 부과처분은 양도 가액을 160,000,000원으로 하고, 취득가액을 150,000,000원으로 하여 각 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 경남 충무시 OO동 OOOOOO에 현주소를 둔 사람으로서 서울시 강남구 OO동 OOOOO소재 주택1동(대지 81.34평, 건물 68.33평, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 85.12.30 취득하여 88.5.21 양도하고 실지거래가액(양도 160,000,000원, 취득 150,000,000원)으로 89.5.30 과세표준확정신고 하였는 바, 처분청이 이에 대하여 위 청구인 신고의 실지거래가액을 신빙성 없는 것으로 보아 부인하고 특정지역 기준시가(양도 100,743,155원, 취득 86,OO6,OO3원)로 양도차익을 계산하여 91.3.20 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 3,976,840원 및 동 방위세 397,680원을 부과처분하자, 청구인이 이에 불복하여 91.4.8 이의신청을 하여 91.4.23 그 결정서를 수령하고 다시 91.6.21 심사청구를 하여 91.8.16 심사결정서를 수령한 후 91.10.10 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인은 영세한 소규모의 수산업을 영위하는 사람으로서 85.12.30 쟁점주택을 150,000,000원에 취득한 후 사업상 자금난으로 수차 매각하려 하였으나 건물의 노후화와 그 당시 부동산 경기의 부진 등으로 인하여 88.5.21자에 160,000,000원을 받고 매각하였으며, 이는 매매계약서와 거래상대방들의 확인서 등에 의하여 충분히 확인이 되는 내용임에도 명백한 근거 없이 일반적인 정황론에 의거 이를 부인하고 기준시가로 본 건 과세하였음은 부당하는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점주택의 보유기간동안 기준시가에 의한 상승률이 16.8%나 달함에도 청구인이 신고한 실지거래가액에 의한 상승률은 6.6%에 불과하고 서울시 강남구 8학군 내 지역인데도 그 양도가액이 평당 1,069,000원이라고 함은 납득이 가지 아니하며 대금수수에 따른 금융자료 등 객관적인 거증도 없으므로 처분청이 청구인 신고의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산 이 건 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건의 다툼은 청구인이 과세표준확정신고하고 실지거래가액임을 주장하는 쟁점주택의 취득가액(150,000,000원)과 양도가액(160,000,000원)의 진위여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 본 건 과세기록에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 85.12.20 청구외 OOO로부터 취득하여 88.5.21 청구외 OOO에게 양도하고 실지거래가액(양도 160,000,000원, 취득 150,000,000원)에 의하여 89.5.30 과세표준확정신고한데 대하여, 쟁점주택의 보유기간이 2년5개월이나 되고 동 보유기간동안 기준시가상승률이 16.8%에 달함에 동 청구인이 신고한 실지거래가액에 의한 상승률은 6.6%에 불과하며 또 서울시 강남구 8학군 내 지역임에도 그 양도가액이 평당 1,069,000원이라고 함은 상식적으로 납득이 가지 아니한다는 등의 이유를 들어 청구인 신고 실지거래가액을 신빙성 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가(양도 100,743,155원, 취득 86,OO6,OO3원)로 양도차익을 계산, 본 건 부과 처분한 것임이 확인된다. 이에 대하여 청구인은 영세한 소규모의 수산업을 영위하는 사람으로서 85.12.30. 쟁점주택을 150,000,000원에 취득한 후 사업상 자금난으로 수차 매각하려 하였으나 건물의 노후화와 그 당시 부동산 경기의 부진 등으로 88.5.21에 이르러 160,000,000원에 매각하였으며, 이는 청구인이 과세표준확정신고시 제출한 매매계약서와 거래상대방들의 확인서에 의하여 충분히 확인되는 내용임에도 명백한 근거없이 일반적인 정황론에 의거 이를 부인하고 본 건 과세하였음은 부당하다는 주장이다. 따라서, 위 쟁점에 대하여 살피건대, 첫째, 청구인이 과세표준확정신고시 제출한 취득계약서와 양도계약서에 의하면 쟁점주택을 청구외 OOO로부터 150,000,000원(85.11.OO 계약금 10,000,000원, 85.12.15 중도금 35,000,000원, 85.12.19 잔금 105,000,000원, 단, 가옥명도일은 85.12.30)에 취득하여 청구외 OOO에게 160,000,000원(88.3.14 계약금 15,000,000원, 88.4.27 중도금 40,000,000원, 88.5.14 잔금 105,000,000원, 가옥명도일 88.5.14)에 양도한 것으로 되어있고, 둘째, 쟁점주택의 취득시와 양도시의 각 거래상대방의 확인서(인감증명첨부)에 의하면, 쟁점주택을 청구외 OOO는 청구인에게 150,000,000원에 매도하였고, 청구외 OOO은 청구인으로부터 160,000,000원에 취득하였음을 각각 확인하고 있으며, 셋째, 처분청은 쟁점주택의 보유기간동안 기준시가 상승률이 16.8%임에 비하여 청구인신고의 실지거래가액상승률은 6.6%에 불과하다는 것을 이유중의 하나로 들어 청구인신고 실지거래가액을 신빙성이 없는 것으로 보았으나, 금액 면에서 보면 기준시가에 의한 차액이 14,486,920원(양도 100,743,155원 - 취득 86,OO6,OO3원)이고, 청구인 신고실지거래가액에 의한 차액은 10,000,000원(양도 160,000,000원 - 취득 150,000,000원)으로서 기준시가와 동 실지거래가액에 의한 상승액 차이는 4,486,902원에 불과한 바 이는 거래금액 규모로 볼 때 별 차이가 없는 것으로 인정되고, 넷째, 또 처분청은 쟁점주택이 소재하고 있는 곳이 서울시 강남구 8학군 내 지역(강남구 OO동)임에도 그 양도가액이 평당 1,069,000원에 불과함은 상식적으로 납득이 가지 아니한다 하였으나 이 평당가액은 양도가액 160,000,000원을 건물면적 68.33평과 대지면적 81.34평을 합한 149.67평으로 나누어 구한 금액 1,069,000원(160,000,000원 ÷ 149.67평)인 것으로서, 1975년도에 신축된 노후화된 건물로 일반적인 부동산매매시 그 가액이 무시되는 건물의 면적까지 포함하여 나누어 평당가액을 산정하였음은 합리적이지 못한 것으로 인정되며, 다섯째, 당심이 91.12월 현지 출장하여 쟁점부동산의 인근에 소재하는 OOO부동산(서울시 강남구 OOO동 OO)과 OO공인중개사(OOO동 OOOOO), OOO부동산(OOO동 OO) 및 매수인 OOO을 상대로 조사한 바에 의하면

① 서울시 강남구 8학군내의 지역이라 하더라도 아파트가 아닌 일반주택의 경우에는 쟁점주택의 보유기간동안 (85.12-88.5)에 가격상승이 별무하였고, 특히 쟁점주택의 경우에는 군 장성(OOO)이 소유하던 것을 충무사람(청구인)이 150,000,000원에 취득하여 160,000,000원에 매도하였음을 기억하고 있다는 답변이었고,

② 매수인인 청구외 OOO은 현재 쟁점주택에 거주하고 매매계약서와 대금지급영수증을 보관하고 있는데 이들 자료에 의하면 쟁점주택을 청구인으로부터 160,000,000원에 매수한 것으로 되어있고 그의 답변 또한 이와 같은 바, 이상 설시한 제 내용을 모두어 볼 때 쟁점주택은 청구인이 150,000,000원에 취득하여 160,000,000원에 양도한 것이 진정사실인 것으로 인정된다 하겠다. 그렇다면, 이 건은 쟁점주택 양도 후 과세표준확정신고가 있었고 실지취득가액 150,000,000원과 실지양도가액 160,000,000원이 그 신고내용과 같이 확인되는 경우이므로 양도당시의 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서와 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이 적법하다 할 것인 바, 기준시가로 과세한 처분은 부당한 반면, 청구주장은 이유있는 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.