[요지] 33번지 및 35번토지의 양도에 대하여 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산한 처분청의 과세처분이 타당함
[요지] 33번지 및 35번토지의 양도에 대하여 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산한 처분청의 과세처분이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 (1) 경남 울산시 동구 OO동 OOOO OOO OOO OO 소재 체비지 116평중 66평(이하 “25번 토지”라 한다)을 87.12. 경남 울산시 남구 OO동 OOOOO 거주 OOO 등 5인으로부터 취득하여 90.4.4(잔금지급약정일) 경남 울산시 동구 OO동 OOOOOO 거주 OOO에게 양도한 사실이 있고,
(2) 같은지구 OOO OOO OO 소재 체비지 98평(이하 “33번토지”라 한다)을 88.1.30(잔금지급약정일) 청구외 OOO 등 5인으로부터 취득하여 90.6.22(잔금지급약정일) 경남 울산시 남구 OO동 OOOOOO OO건설주식회사 OOO에게 양도한 사실이 있으며,
(3) 같은지구 OOO OOO OO 체비지 76평(이하 “35번토지”라 하고, 이상의 토지 3필지를 이하 “쟁점토지”라 한다)을 88.1.15(잔금지급약정일) 청구외 OOO 등 5인으로부터 취득하여 90.6.20(잔금지급약정일) 청구외 OO건설주식회사에 양도한 사실이 있는 데, 처분청에서는 청구인이 쟁점토지를 취득 및 양도함에 있어서 미등기 전매하였고, 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 허위계약서의 작성 및 관계법령에 위반(토지등 거래신고 불이행)하여 거래하였다고 하여 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 나목과 마목의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 90년귀속 양도소득세 126,246,290원 및 동 방위세 25,249,250원을 91.1.16 결정고지하였는 바, 청구인이 이에 불복하여 91.3.14 심사청구를 거쳐 91.7.12 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 청구인은 쟁점토지에 주택 및 점포를 신축할 목적으로 취득하여 2년간 보유하였으나 집단체비지이기 때문에 공동주택건설용지로 밖에 사용할 수 없다고 하여 양도하게 된 것이고, 쟁점토지는 체비지이므로 국토이용관리법의 적용이 배제되는 것이라고 보며, 일반적으로 부동산은 중개업자를 통하여 거래하므로 관례상 법령에 정하는 의무도 중개업자가 대리로 이행하는 데 관계법령위반을 이유로 청구인에게 실지거래가액을 적용하는 것은 지나치고, 청구인의 거래사실이 체비지 소유자 명부에 등록된 사실은 중개인을 통하여 확인한 바 있어 미등기전매에도 해당되지 않는 바, 쟁점토지 양도에 대하여는 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지가 토지구획사업이 종료되지 아니한 토지이므로 미등기자산에 포함되지 아니하며 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 토지가 아니라고 주장하나, 소득세법 제23조 제4항과 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면 기준시가로 양도차익을 계산함이 원칙이고, 다만 동법 제23조 제4항 단서와 동법 제45조 제1항 제1호 단서와 동법시행령 제170조 제4항에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있도록 되어 있는 바, 쟁점토지는 토지거래계약신고 구역내의 토지이므로 국토이용관리법 제21조의7 제1항에 의하여 토지거래계약을 체결하고자 하는 경우에는 관할관청에 토지거래에 관한 신고를 하여야 하고 신고한 사항을 변경하고자 할 때에도 역시 신고하여야 하는 데, 90.7.10 부산지방검찰청 울산지청에서 작성한 청구인의 진술서와 부동산매매계약서, 울산시장발급 체비지 증명서에 의하면 청구인은 토지거래 신고없이 쟁점토지를 매매하여 위 국토이용관리법을 위반하였고 이는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 규정한 “관계법령에 위반한 경우”에 해당하므로 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 당초처분이 정당하다는 의견이다.
4. 쟁점 이 건 심판청구의다툼은 청구인이 쟁점토지거래시 미등기전매하였고 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 허위계약서 작성 및 관계법령위반에 의해 거래한 것으로 보아 실지거래가액을 적용한 처분청의 과세처분이 타당한지의 여부를 가리는 데 있다.
5. 심리 및 판단 청구인은 쟁점토지를 실수요목적으로 취득하였으나 집단체비지인 관계상 개인적 사용이 불가하다하여 양도한 것이고, 쟁점토지 거래사실이 체비지 대장에 등재된 사실은 중개인으로부터 확인한 바 있으므로 미등기전매가 아니라고 보며, 쟁점토지는 체비지로서 중개인을 통하여 거래하였는데, 관계법령위반 등을 이유로 청구인에게 실지거래가액을 적용하여 과세하는 것은 부당하므로 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다. 살피건대,
(1) 쟁점토지의 양도가 미등기전매에 해당되는지에 대하여 보면, 이 건 관련규정인 소득세법 제70조 제7항의 규정에 의하면 미등기양도자산이라함은 토지·건물·부동산에 관한 권리등의 자산을 취득한 자가 그 자산취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제121조의2 제2호에 의하면 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 미등기양도자산에서 제외되도록 규정하고 있다. 쟁점토지는 토지구획정리사업 시공자인 대구직할시 중구 OO동 OOOOO OO산업주식회사가 OO지구 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역 대가로 취득한 체비지이고 토지구획정리사업법 제62조에 규정하는 환지처분공고일(91.4.8)이전에 양도한 토지이므로 양도당시 그 자산의 취득 및 양도에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당되는 것으로 보이고(동지, 소득세법기본통칙 1-2-67...6의2, 제2호), 미등기 양도자산에는 해당되지 아니한다 할 것이나 당초 처분시에 미등기자산의 양도세율(75%)을 적용하지 않았으므로 미등기양도자산이 아니라고 보더라도 적용세율에는 잘못이 없다고 본다.
(2) 쟁점토지의 양도가 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산으로서 허위계약서 작성 및 관계법령에 위반한 경우에 해당되는지에 대하여 보면, 이 건 관련규정인 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의하면 실지거래가액 적용대상의 하나로서 『국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』를 규정하고 있다. 먼저 쟁점토지중 25번토지의 경우 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산에 해당되는지를 보면, 청구인의 지분에 해당하는 면적은 66평에 불과하나 한필지의 토지로서 동일한 거래에 의하여 취득 및 양도한 전체면적은 대지 116평이고, 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산의 범위는 국세청고시 제89-88호(89.8.1) 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호 가목의 규정에 의하면 도시계획구역안의 토지로서 주거지역, 상업지역, 지역의 지정이 없는 지역에서는 330㎡(100평)이상이라고 규정하고 있으므로 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산에는 해당되는 것으로 판단된다. 또한 허위계약서 작성 및 관계법령 위반에 해당되는지를 보면, 25번토지는 청구외 OOO과 공동을 취득하였는데 양도시 매매계약서의 매도인란에는 청구인이 단독으로 소유하다가 양도하는 것처럼 되어 있고, 공유자의 표기가 없어 이점에 있어서는 허위의 계약서를 작성한 것이라 할 것이고, 국토이용관리법 및 건설부고시 제95호(87.8.19)에 의하면 울산시 전역은 87.8.19～92.8.18 기간동안 토지거래신고대상 지역에 해당되는 데도 청구인은 토지거래신고 구역내의 토지를 토지거래 신고없이 거래하였는 바, 이는 관계법령을 위반한 경우에 해당되므로 25번토지의 양도에 대하여 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산한 처분청의 과세처분이 타당한 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점토지중 33번토지 및 35번토지의 경우 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산에 해당되는지를 보면, 33번토지의 면적은 98평이고 35번토지의 면적은 76평이며, 비록 지번은 다르지만 2필지의 토지는 체비지상의 같은 구역내의 토지로서 동일거래상대방으로부터 동일날자의 거래에 의하여 취득하였고 동일거래상대방에게 동일날자의 거래에 의하여 양도하였으므로 실질적으로는 동일거래에 의하여 취득 및 양도한 것이라고 본다. 따라서 2필지의 토지는 합계면적이 174평으로서 도시계획상 주거지역내의 토지이므로 전시 국세청고시 제89-88호등에 의거 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산에 해당되는 것으로 판단된다. 또한 허위계약서 작성 및 관계법령 위반에 해당되는지를 보면, 35번토지는 청구인의 형인 청구외 OOO의 소유인데 청구인이 자기소유의 토지를 양도하는 것으로 매매계약서를 작성하였으므로 이점에 있어서는 허위의 계약서를 작성한 것이라 할 것이고, 국토이용관리법 및 건설부고시 제95호(87.8.19)에 의하면 울산시 전역은 87.8.19～92.8.18 기간동안 토지거래신고대상 지역에 해당되는 데도 청구인은 토지거래신고 구역내의 33번토지 및 35번토지를 토지거래 신고없이 거래하였는바, 이는 관계법령을 위반한 경우에 해당되므로 33번지 및 35번토지의 양도에 대하여 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산한 처분청의 과세처분이 타당한 것으로 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.