토지와 건물 구분없이 양도한 경우 구분방법(경정)

[주 문] 분 양도소득세 63,853,660원 및 동 방위세 12,770,730원의 처 분중 청구인이 89.4.27 양도한 부산직할시 북구 OO동 OOOOO 소재대지 395.6평방미터 및 건물 1,599.77평방미터 의 양도가액은 위 대지 및 건물의 양도가액 820,000,000원을 기준시가비율로 안분하여 토지와 건물의 양도가액을 각 각 산정하고, 토지의 취득가액은 303,000,000원으로, 건물의 취득 가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정 에 의한 기준시가로 그 양도차익을 각 각 계산하여 과세표준 과 그 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 청구외 OOO, OOO 및 OOO(위 네사람을 이하 “청구인들”이라 한다)와 함께 88.7.16 청구외 OOO으로부터 부산직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 대지 395.6평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매수하기로 계약을 체결하고 그 중도금만 지급한 상태에서 건물 1,599.79평방미터(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축·준공하여 88.12.3 쟁점토지잔금청산과 동시에 쟁점토지 및 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구인들 명의로 소유권이전등기 한 후 89.4.27 청구외 OOO외 1인에게 820,000,000원에 양도하였는바, 처분청이 청구인들의 쟁점부동산거래를 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 해당하는 투기거래로 인정하고, 양도가액은 거래상대방으로부터 확인한 820,000,000원으로, 취득가액은 청구인들과 청구외 OOO이 부산직할시 북구청장에게 신고한 거래가액 450,000,000원으로 그 양도차익을 계산하여 91.1.3 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 63,853,660원 및 동 방위세 12,770,730원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복, 91.3.2 심사 청구를 거쳐 91.6.5 이 건 심판청구를 제기한 것이다(청구인들 4인중 청구인을 제외한 3인은 이의신청을 제기하였으나 청구인은 그 신청을 제기하지 않고 심사청구를 거쳐 이 건 심판청구를 제기하였음).

2. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 실질거래가액인 820,000,000원으로, 취득가액은 부산시 북구청장에게 신고한 450,000,000원으로 하여 그 양도차익을 계산하였으나,

• 가. 쟁점토지의 취득가액은 분명하나 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 이 건의 경우 취득가액 전체를 불분명한 것으로 보아 전체취득가액을 환산한 기준시가로 하여 그 양도차익을 경정하여야 하고,
• 나. 쟁점부동산 양도시 토지와 건물가액을 사실상 구분하여 토지는 380,518,000원으로, 건물은 439,482,000원으로 하여 양도한 것임에도 불구하고 양도가액 전체를 기준시가로 안분하여 토지가액을 산정하였음은 부당하며,
• 다. 쟁점부동산의 실지취득가액이 토지는 303,000,000원이고 건물은 479,000,000원(평당 850,000원)인 바, 쟁점건물도 실지취득가액으로 그 양도차익을 경정하여야 하고,
• 라. 청구인이 주장하는 건물가액이 불분명하다면 건물소유권이전등기일(88.12.3)에 근접한 89.1.9 감정시 평가한 404,601,000원을 실지취득가액으로 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

• 가. 청구인이 쟁점토지는 OOO으로부터 취득하고 쟁점 건물은 직영으로 건축하여 취득하였으므로 토지와 건물을 각 각 구분하여 취득하였음이 확인되고, 청구인은 쟁점부동산을 88.12.3 취득하여 1년이내인 89.4.23 양도하였으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의거 실지거래가액으로 과세하여야 한다고 인정되나 쟁점부동산의 양도가액은 820,000,000원, 쟁점토지의 취득가액은 303,000,000원으로 확인되고 쟁점건물의 취득가액은 확인되지 않는 이 건의 경우 건물의 취득가액이 확인되지 않는다 하여 각 각 별개로 취득하였고 실지취득가액이 확인되는 토지까지 기준시가로 환산하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없고,
• 나. 쟁점부동산의 양도시 건물의 실지양도가액이 439,482,000원이므로 실지양도가액과 취득시 환산기준시가로 그 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이나 처분청에서 제시한 쟁점부동산 양도시의 매매계약서에 의하면, 토지·건물의 가액이 구분되어 있지 아니하고 매매대금은 820,000,000원으로 기재되어 있는 점으로 보아 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 인정되는 바, 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이며,
• 다. 쟁점건물의 실지취득가액이 479,000,000원이므로 쟁점건물취득가액을 479,000,000원으로 경정하여야 한다는 주장에 대하여 보면, 청구인은 이 건 쟁점건물을 평당 850,000원에 건축하였다고 주장만 할 뿐 그 주장을 입증할 장부나 거증서류 등 증빙제시가 없으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이고,
• 라. 89.1.9자 쟁점건물의 감정가액 404,601,000원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장도 하고 있으나, 감정가액대로 실지거래 하지 않는한 감정가액을 실지거래가액이라 할 수 없고 또한 청구인도 감정가액대로 실지거래하였다는 주장이 없으므로 그 감정가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인들이 거래한 부산직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 대지 395.6평방미터와 그 지상건물 1,599.99평방미터의 양도차익 계산이 정당하였는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저, 거주자에 대한 자산양도차익의 계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 보면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항 각호에 의하여 실지거래가액이 확인된 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하도록 규정하고 있고, 구소득세법 시행령(89.8.1 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 4항 각호에 의하면, 제1호는 『국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우』, 제2호는 『국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래·기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』, 제3호는 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』 라고 각 각 규정하고 있다. 또한 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 규정의 위임을 받아 국세청장이 제정하여 시행하고 있는 재산제세조사사무처리규정[국세청훈령 제980호 (87.1.26)] 제72조 제3항은 위 제2호에서 규정하는 투기거래의 유형을 다음 각호와 같이 열거하고 있다. 『① 부동산을 미등기상태로 전매한 때

② 부동산을 취득할 수 있는 권리 (예:아파트당첨권)을 양도한 때

③ 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

④ 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

⑤ 부동산을 취득하여 1년이내 양도한때

⑥ ­⑧: 생략』 다음으로 양도소득금액의 조사결정방법을 규정하고 있는 소득세법시행령 제170조 제1항을 보면, 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을, 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』라고 규정하고 있고, 동조 제2항에서는 『토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각 각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 각 각 규정하고 있다. 처분청이 과세근거서류와 청구인이 제시한 청구이유 및 증빙서류에 의하면, 쟁점부동산의 거래는 1년미만의 단기거래로 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 투기거래에 해당되어 확인된 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하여야 한다 할 것이고, 처분청이 확인한 전체 양도가액 820,000,000원에 대하여는 다툼이 없으며, 또한 청구인은 이 건에 관련 이의 신청을 제기하지 아니하였으나 청구인을 제외한 다른 세명의 청구인들(OOO, OOO 및 OOO)이 90.12.6 부산지방국세청장에게 이의신청을 제기하였고, 부산지방국세청장은 그 결정시 쟁점토지의 취득가액을 303,000,000원으로 경정한 사실이 있는 바, 청구주장별로 그 당부에 대하여 살펴본다.

• 가. 쟁점부동산의 취득가액을 환산한 기준시가로 경정하여야 한다는 주장에 대하여: 청구인은 쟁점부동산중 건물은 신축한 것이므로 쟁점부동산의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 토지와 건물의 전체취득가액을 환산한 기준시가로 경정하여야 한다는 주장이나 사실관계에서 본 바와 같이 쟁점부동산의 양도가액 820,000,000원에 대하여는 다툼이 없고, 쟁점토지의 실지취득가액 303,000,000원은 청구인을 제외한 다른 세명의 청구인들이 제기한 이의신청 결정과정에서 확인된 금액인 바, 토지와 건물을 함께 양도한 경우 그 양도차익은 토지와 건물을 구분하여 각 각 계산하여야할 것인 바, 이 건 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서는 토지와 건물의 양도가액은 구분이 되지 않고 있으므로 다툼이 없는 전체양도가액 820,000,000원을 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의거 기준시가 비율로 안분한 가액으로, 취득가액의 경우 토지는 확인된 303,000,000원으로, 건물은 확인된 가액이 없으므로 위 시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 안분한 건물의 실지양도가액을 기준으로 하여 환산한 기준시가로 채택하여 계산함이 타당함(부산지방국세청장도 청구인을 제외한 다른 세명이 제기한 이의신청에 대하여 같은 내용으로 결정하였음)에도 불구하고 국세청장은 청구인의 심사청구결정시 이를 시정하지 아니한 잘못이 있었다 할 것이고, 건물취득가액이 확인되지 않으므로 전체취득가액 환산한 기준시가로 경정하여야 한다는 청구주장은 관련법령을 오해하고 있는 것으로 판단된다.
• 나. 쟁점부동산을 건물과 토지의 가액을 각 각 구분하여 양도하였다는 주장에 대하여: 청구인은 쟁점부동산 양도시 건물은 482,000,000원으로, 토지는 380,518,000원으로 각 각 구분하여 양도하였다고 주장하며, 그 당시 쟁점부동산거래를 중개한 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나 처분청이 거래상대방으로부터 징취한 매매계약서에 의하면 그와 같이 구분되어 있지 않을뿐만 아니라 이의신청제기 당시에는 이 부분에 대하여 아무런 주장도 한 사실이 없었음을 감안하면 건물과 토지가액을 각 각 구분하여,양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다.
• 다. 쟁점건물신축비용이 479,000,000원이라는 주장에 대하여: 청구인들은 쟁점건물 신축당시 평당 850,000원이 소요되었으므로 그 가액은 479,000,000원으로 경정하여야 한다는 주장도 하고 있으나 그 주장을 입증할 수 있는 장부등 증빙서류를 일체 제시하지 않고 있을 뿐만 아니라 청구인은 쟁점 건물의 취득가액이 불분명하다고 주장[“주장 가” 참조]하기도 하고, 또한 쟁점부동산 양도시 건물가액을 439,482,000원으로 양도하였다는 주장 [“주장나” 참조]도 하고 있어 이 부분 청구주장은 “주장가”와 상충될 뿐만 아니라 청구인이 주장하는 취득가액이 양도가액보다도 더 많은 금액으로 나타나고 있으므로 이 부분 청구주장도 역시 신빙성이 없다고 판단된다.
• 라. 89.1.9 쟁점건물 감정가액 404,601,000원을 취득가액으로 채택하여야 한다는 주장에 대하여: 청구인이 주장하는 쟁점건물취득가액(479,000,000)이 불분명하다면 89.1.9 평가한 감정가액(404,601,000원)으로 그 취득가액을 경정하여야 한다는 주장이나, 감정평가액은 평가기관이 일정시점에 있어서의 평가대상 재산의 가치를 특정용도에 따라 평가한 금액일 뿐 그 금액으로 부동산이 거래되는 것도 아닐 뿐만 아니라 더욱이 위 평가금액은 청구인들이 쟁점건물을 신축준공한 이후(89.1.9)에 평가한 금액으로 그 금액을 실지취득가액으로 받아들일 수는 없다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되나 당초처분에 일부 잘못이 인정되고 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.