처분청이 거래상대방등으로부터 징취한 확인서를 근거로 계산하여 채택한 가액들을 실지거래가액으로 볼 수 있는지의 여부(경정)

[주 문] 해운대세무서장이 90.10.5 청구인에게 결정고지한 87년도 귀속분 양도소득세 13,681,840원 및 방위세 2,736,360원의 처분은 쟁점토지의 취득가액은 35,000,000원으로, 양도가액은 43,000,000원으로 하여 동 양도차익을 계산하고 그 과세표준 금액과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 부산직할시 해운대구 OO동 OOOOOO소재 OOOOOOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서 86.7.29 청구외 OOO으로부터 취득한 전라북도 군산시 OO동 OOOOO외 2필지 전 3,253평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.2.18 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있는바, 처분청이 청구인의 쟁점토지거래를 재산제세조사사무처리규정[국세청 훈령 제980호(87.1.26)] 제72조 제3항 제5호에 해당하는 투기거래로 보아 거래상대방등으로부터 확인하였다는 실지거래가액[취득가액은 25,584,000원이고, 양도가액은 49,200,000원임]으로 그 양도차익을 계산하고 90.10.5 87년도 귀속분 양도소득세 13,681,840원 및 동 방위세 2,736,360원을 결정고지하자 이에 불복 90.12.3 이의신청, 91.1.26 심사청구를 거쳐 91.4.15 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액을 조사확인함에 있어 취득가액의 경우 청구외 OOO이 사망하였으므로 그의 아들인 청구외 OOO로부터 평당 26,000원으로 하여 25,584,000원에 거래하였다는 확인을 받아 채택한 가액이고, 양도가액 49,200,000원은 청구외 OOO으로부터 거래가액은 확실하지 않으나 평당 5만원 내지 7만원에 취득하였다는 확인서를 받아 이를 근거로 하여 산정한 가액으로서 위 거래금액은 분명하지 못한 진술을 토대로 한 가액들이므로 청구인이 청구외 OOO의 소개로 실제 취득한 가액 35,000,000원 및 청구외 OOO의 소개로 실제 양도한 가액 43,000,000원을 쟁점토지의 취득 및 양도가액으로 각 각 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지의 취득가액조사에 있어 당초 매도자 OOO이 사망하자 그의 자 OOO로부터 “평당 26,000원이고, 잔금일자가 86.7.29이다”라는 확인서를 징취하여 25,584,000원[26,000원 × 984평]으로 계산된 금액을 취득가액으로 채택한 것이고, 양도가액에 대한 조사에서도 매수자 OOO으로부터 “확실한 기억은 아니나 평당 50,000원 ～ 70,000원이고, 잔금지급일이 87.2.20이다”라는 확인서를 징취하여 그 중 최저가액인 50,000원을 평당가격으로 하여 계산된 49,200,000원(50,000원×984평)을 양도가액으로 채택하여 이 건 양도소득세를 결정한 것으로 보여지는 반면, 청구인이 제시한 이 건 거래에 대한 매매계약서·영수증 및 중개인의 확인서는 이 건 심사청구서를 제출한 이후에 제시한 증빙서류로 신빙성이 없어 보인다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 처분청의 거래상대방등으로부터 징취한 확인서를 근거로 계산하여 채택한 가액들을 실지거래가액으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 청구인은 쟁점토지를 취득하였다가 1년이내에 양도하였으므로 재산제세조사사무처리규정[국세청훈령 제980호(87.1.26)] 제72조 제3항 제5호에서 규정하는 투기거래에 해당되는 사실과 소득세법 제23조 제4항 단서·제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다는 그 과세방법에 대하여는 다툼이 없는 바, 처분청은 거래상대방들로부터 확인받은 거래가액을 근거로 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다는 의견인 데 반하여 청구인은 처분청이 채택한 거래가액중 취득가액은 거래당사자가 아닌 청구외 OOO로부터 확인받은 금액이고, 양도가액은 거래상대방인 청구외 OOO으로부터 확인받은 금액이나 그 내용이 불분명한 것으로 매매계약서상 확인되는 거래가액으로 이 건 양도차익을 경정하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 처분청의 과세근거서류를 보면 취득가액 25,584,000원은 처분청이 거래상대방인 청구외 OOO은 사망하였으므로 그의 아들인 청구외 OOO로부터 90.8.2 평당 26,000원에 양도하였다는 확인을 받아 그 가액을 25,584,000원(26,000원×984평)으로 채택한 것이고, 양도가액 49,200,000원은 처분청이 90.7.31 거래상대방인 청구외 OOO을 상대로 실지거래가액을 조사함에 있어서 “그 거래기간이 오래되었고, 나이가 70이 다되어 그 당시 기억이 없다”는 등 진술서를 받음과 동시에 매수금액은 “평당 5만원 내지 7만원”이라는 확인서를 징취하고 그 중 낮은 단가인 5만원을 기준으로 하여 그 가액을 49,200,000원(50,000원×984평)으로 채택한 것인 바, 처분청은 전시 확인서외에 쟁점토지의 거래에 관한 매매계약서를 징취하였다거나 그 밖에 객관적이고도 구체적인 추가조사를 실시한 바는 없다. 다음으로 청구인이 쟁점토지를 35,000,000원에 취득하였다가 43,000,000원에 양도하였다고 주장함에 대하여 그 증빙으로 제시한 매매계약서 및 관련증빙서류를 보면, 첫째, 취득시 매매계약서상 매매금액은 35,000,000원이고, 계약당시 계약금조로 3,000,000원을 86.7.15 중도금조로 15,000,000원, 86.7.29 잔금조로 17,000,000원을 각 각 수수하는 것으로 표기되어 있으며, 동 매매계약상 중개인은 청구외 OOO으로 되어 있는 바, 동 중개인은 86.6.25 OOO과 OOO간의 토지거래를 35,000,000원에 중개한 사실이 있음을 확인하고 있고, 또한 86.7.15 중도금 및 86.7.29 잔금 영수증도 첨부되어 있으며, 둘째, 양도시 매매계약서상 매매금액은 43,000,000원으로 계약당시 계약금조로 4,000,000원을 중도금은 없이 87.2.18 잔금조로 39,000,000원을 각 각 수수하는 것으로 되어 있고, 동 매매계약서의 중개인란은 『OO주택(주) OOOOOOOO』로 표기되어 있는 바, 청구인은 그 당시 전시 중개사무소에서 청구외 OOO의 소개로 매매하였고 청구외 OOO은 현재 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOOO OOOO 소재 주식회사 OO의 대표이사로 재직중이라고 진술하고 있어 당 심판소에서 91.6.13 쟁점토지의 중개인들에게 청구인이 제시한 취득 및 양도시의 매매계약서를 첨부, 그 진위여부를 우편질문하여 회신된 내용에 의하면, 취득시의 중개인인 청구외 OOO은 35,000,000원에, 양도시의 중개인인 청구외 OOO은 43,000,000원에 중개한 사실이 있다고 각 각 확인하고 있어 동 금액은 청구인이 주장하는 실지거래가액과 상호 부합되고 있다. 전시 처분청의 과세근거서류와 청구인이 제시한 증빙서류를 견주어 볼 때 처분청이 채택한 확인서는 매매계약서라든가 기타 증빙이 없는 단순한 확인서일뿐만 아니라 취득시의 확인서는 거래당사자가 사망하였으므로 그의 아들로부터 징취한 것이고, 양도시의 확인서는 평당 5만원 내지 7만원에 거래하였다는 확인서로서 그 거래금액이 불분명한 금액임에 반하여 청구인이 제시한 매매계약서는 그 지질이나 날인된 인장의 퇴색정도로 보더라도 그 당시 작성한 진본으로 보여질 뿐만 아니라 그 당시 쟁점토지를 소개한 중개인들의 진술과도 상호 부합되고 있는 바, 위와 같이 제사실관계를 종합하여 보면, 처분청이 채택한 거래금액들은 청구인을 상대로 한 조사가 없었을 뿐만 아니라 매매계약서라든가 기타 그 확인금액이 사실임을 뒷받침할 수 있는 증빙이 없는 단순한 확인서를 근거로 채택한 금액들로서 이들 금액을 거래금액으로 채택하는 것은 부당하다 할 것인 반면, 청구인이 주장하는 매매계약서상 거래금액은 중계인들이 사실확인한 금액과도 상호 부합되고 있어 청구주장은 일응 신빙성이 있다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.