88.4.16자 매도계약을 유효한것으로 인정하여 양도가액을 260,000,000원으로 결정한 당초처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경남 OO시 OO동 OOOOO OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서, 같은시 OO동 OOOO 소재 유치원부지 400평(이하 “쟁점토지”라 한다)을 88.3.28(계약일) OO건설(주)로부터 취득하여 미등기 상태로 88.4.16 (계약일) 청구외 OOO등 7인에게 양도한 바 있는데, 처분청이 위 거래를 미등기·단기거래에 해당하는 투기거래임을 들어 실지거래가액(취득128,000,000원, 양도260,000,000원)에 의하여 양도차익을 결정하여 90.8.1 양도소득세 118,000,000원 및 동 방위세 23,760,000원을 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 91.3.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 당시 OO시 OO동에 소재하는 OO 5차 아파트 분양과 관련하여 동 단지내의 유치원부지인 쟁점토지를 88.3.28 OO건설과 128,000,000원에 매수계약한 후 매수조건(매수인은 아파트 준공전에 유치원 설립인가·건축허가등을 득하여 아파트준공에 차질이 없도록 제반 행정조치를 취하여야 한다)의 이행을 위해 청구외 OOO(OO시 OO동 OOOO OOOO OOOOOO OO OOOO)에 건축업자 선정을 위임하면서 88.4.16 인감증명서(용도:위임용)를 발급한 사실이 있는데, 이를 위임받은 OOO가 청구인의 사무실에 보관해둔 인감도장을 여직원인 OOO(OO군 진전면 OO리 OOO)로부터 넘겨받아 청구인도 모르게 임의로 위임장을 작성하여 88.4.16 청구외 OOO등 7인과 매도계약을 대리체결 하였던 바 이처럼 OOO가 아무런 권한도 없이 청구인의 대리인자격을 사칭하여 체결한 전시 88.4.16 매도계약은 당연히 무효이며, 그후 이러한 사실을 알게된 청구인이 OOO를 찾으려고 하였으나 이미 행방불명되는등 이 사건으로 인하여 적기내 유치원 준공을 우려한 OO측의 공사독촉 또는 매매계약 해지촉구, 매수인들의 소유권주장 그리고 OO측과 매수인들의 건축주 명의 변경요구등으로 청구인은 어쩔수 없이 89.9.5 위 매수인중 한사람인 OOO으로부터 120,000,000원만 받고 88.11.23 건축주명의변경과 동시에 OOO등 8인과 양수도계약(명의변경)을 체결하고 OO측이 이를 승인하므로서 쟁점토지를 결과적으로 그들에게 매도하게 되었던 바, 이와같이 전시 88.4.16 매도계약은 무효이고 88.11.23 양수도계약이 유효하며 청구인의 매도계약은 120,000,000원이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 취득가액(128,000,000원)에 대한 다툼없는 이 건 양도가액을 보면 매수인인 OOO 및 OOO의 진술서에서 260,000,000원에 매매한 사실이 확인되고 있고 중개인인 청구외 OOO의 진술에서도 88.4.16 매매가액이 260,000,000원이었음이 확인되고 있는 바, 결론적으로 청구인의 대리인인 OOO와 OOO등 사이에 체결된 88.4.16 매매계약에 따라 120,000,000원을 청구인이 88.9.5 수령하고 OO측에 토지사용에 대한 명의변경신청서를 제출하여 청구인으로부터 OOO등으로 명의가 변경된 사실등을 모아보면 청구인 스스로 이 건 88.4.16 매매계약을 묵시적으로 인정하였다고 볼 수 있으며, 계약금 및 중도금인 140,000,000원을 대리인인 OOO가 수령·횡령 하므로서 청구인에게 반환되지 않았다 하더라도 이부분은 청구인과 OOO사이의 문제로서 이 건 양도와는 별개의 사안으로 판단되므로, 청구인이 128,000,000원에 취득하여 단기간에 260,000,000원에 양도한 것으로보아 전시실지거래가액으로 과세한 당초처분은 타당하다 하겠다.

4. 쟁점 이 건은 88.4.16자 매도계약을 유효한것으로 인정하여 양도가액을 260,000,000원으로 결정한 당초처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

(1) 먼저 이 건 과세내용과 청구주장을 보면 90.3월경 청구인의 이 건 거래가 미등기 양도라는 제보를 접한 마산지방검찰청이 청구인 및 거래상대방등 관련인들을 조사한 결과 당시 OO화재 OO대리점을 경영하던 청구인이 쟁점토지 400평을 88.3.28 금128,000,000원에 매수하여 88.4.16 OOO등 8인에게 금260,000,000원에 미등기 전매하여 이를 매도하였음에도 다음해 5.31까지 이를 신고치 아니하고 당해 양도소득세 등을 포탈하였다는 납세의무자입건 내용을 90.3.30 OO세무서(처분청)에 통보함에 따라 처분청은 청구인의 거래상대방을 재조사하여 위와같은 사실을 확인한 다음 청구인에게 이 건 과세한데 대하여, 청구인은, 전시주장에서 본 바와같이, 88.3.28 OO건설소유의 쟁점토지를 128,000,000원에 매수계약(계약서상 매매가액은 80,000,00원이나 검찰조사에서 128,000,000원으로 확인됨)하였으나 쟁점토지가 OO측이 신축분양중이던 OO 5차 아파트단지내 소재한 유치원부지로서 당시 매수조건이 위 아파트 준공전에 매수인이 유치원설립인가·건축허가등을 득하여 아파트준공에 차질이 없도록 제반 행정조치를 취해야 한다고 매매계약서상 특약되어 있어 유치원 건축을 위해 건축업자를 선정하고자 유치원 설계도면을 청구외 OOO에게 보여준 사실이 있는데 OOO가 유치원건물만 신축하면 사업성이 없다하여 학원겸용 유치원건물을 건축하여 학원을 분양하면 유치원건축비는 절약할수 있다고 하면서 건축업자선정을 OOO자신에게 위임해주면 잘아는 설계사와 건축업자를 선정할수 있다기에 이를 믿고 건축업자 선정을 위한 인감증명서(용도:위임용)를 88.4.16 발급받아 OOO에게 준 바 있는데, 이를 악용한 OOO가 청구인의 사무실에 보관해둔 인감도장을 여직원으로 넘겨받아 청구인도 모르게 전시 인감증명서를 첨부한 위임장을 작성하여 임의로 OOO등 7인과 88.4.16 매매계약(계약서용지는 청구인이 OO건설과 체결한 88.3.28자 계약서 복사본임)을 체결하였던 바, 이와같이 OOO자신이 청구인의 대리인임을 사칭하여 체결한 88.4.16자 매매계약은 무권대리계약으로서 당연히 무효이고, 그 후 이러한 사실을 알게 된 청구인이 OOO를 수배하였으나 이미 행방불명되었고 또한 이 사건으로 인하여 적기내 유치원 준공을 우려한 OO측의 공사독촉 또는 계약해지촉구, 매수계약자들의 소유권주장, OO측 및 매수계약자들의 노골적인 건축주 명의 변경요구등에 시달리다 못한 청구인은 사실상 매수계약이 포기된거나 다름없는 상태에서 90.9.5 OOO으로부터 120,000,000원을 지급받고 건축주명의를 청구인으로부터 OOO등 8인 앞으로 변경함과 동시에 88.11.23 이들과 양수도계약(명의변경)을 체결하고 OO측이 이를 승인함으로 쟁점토지를 OOO등에게 양도하게 되었는 바 이처럼 청구인은 쟁점토지를 88.4.16 OOO등 7인에게 양도한 것이 아니라 88.11.23 OOO등 8인에게 120,000,000원에 양도하였다는 주장이다.

(2) 다음 관련 계약서등을 보면, 유치원부지이던 쟁점토지는 당초 OO건설소유로서 OO건설이 신축중이던 OOOO 5차 아파트 단지내 소재하고 있었는데 OO측이 동 아파트 사업과 관련하여 부대복리시설인 유치원 건립이 주택건설촉진법시행령 제4조 제5항에 의거 사업승인조건으로 되어있어 OO측이 자체건립하고자 하였으나, 건립이후의 분양성이 희박한 것으로 판단되어 유치원건립개관조건으로 유치원 부지인 쟁점토지를 청구인에게 매각하였던 바, 88.3.28 청구인과 OO건설사이에 작성된 이 건 매매계약서를 보면 매매가액은 80,000,000원으로 약정하였으나 전시 검찰조사에서 밝혀진바와같이 실지거래가액은 128,000,000원임이 확인되고 있고, 이 건 양도가액에 관련된 88.4.16 매매계약서를 보면 청구인의 인감증명서(용도:위임용)와 위임장을 소지한 청구외 OOO가 청구인을 대리하여 OOO외 6인(계약서상 6인 개개인의 성명은 명기하지 않았음)과 계약하면서 그 계약서용지는 전시 88.3.28 매매계약서 복사본을 사용하였음이 확인되고 있고, 매매대금 관련 영수증으로는 OOO가 대리 수령한 88.4.16자 계약금 영수증(22,000,000원), 88.4.30자 중도금영수증(40,000,000원), 88.5.11자 중도금영수증(70,000,000원), 그리고 청구인이 직접 수령한 88.9.5자 영수증(120,000,000원)등 영수증4매(252,000,000원)가 제시되고 있으며, 검찰조사에 임하여 이 건 매매가액이 260,000,000원임을 매수인 OOO·OOO등이 진술한 사실, 매수계약자는 위 7인이 아니라 5인이며, 계약당시 매수인 대표이던 OOO은 OOO관계로 문제가 복잡해지자 중도에서 탈퇴한 사실이 검찰조사기록에 의해 확인되고 있고, 또한, 88.11.23 양수도계약서(명의변경)를 보면 청구인과 OOO등 8인은 88.3.28자 계약서 원본에 첨부된 양수도승인신청서에 이들이 서명날인하고 OO건설이 88.3.28자 계약서 원본에다 “별첨과같이 명의변경을 승인함”이라고 부기한 사실이 확인되고 있다.

(3) 위 사항을 모아보면, 취득가액 128,000,000원에 다툼없는 이 건은 결국 양도가액이 260,000,000원인지(처분청) 아니면 120,000,000원(청구인)인지를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것인바, 이를 살피건대, 청구인이 88.4.16 매매계약체결사건이 화근이 되어 어쩔수없이 쟁점토지를 양도한점은 다소 이해가 가나, 첫째, OOO외 6인이 인감증명서가 첨부된 위임장을 소지한 OOO를 청구인의 대리인으로 신뢰하여 그들사이에 체결된 88.4.16 매매계약은 정당하다고 보이는 반면에 동 계약이 무권대리계약임을 소명할만한 증빙이나 정황이 납득되리만큼 제시되지 않고 있고, 둘째, 가사 전시 88.4.16 매매계약이 무권대리계약임을 인정한다하더라도 청구인이 이 건 매매가액이 260,000,000원이라는 사실 자체를 부인함이 없이 OOO가 기히 수령했던 금원을 차감한 나머지 금액 120,000,000원을 89.9.5 거래상대방으로부터 수령하였음은 청구인 스스로 88.4.16자 매매계약을 추인한 것으로 봄이 타당하다 하겠고, 셋째, 처분청도 기히 밝히고 있는 바와같이, 88.11.23 양수도계약(명의변경)은 거래계약의 한 유형이라기보다 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매할 당시 등기부상 그 소유권이 OO건설에 있었던 관계로 OO측이 쟁점토지의 소유권이전과 관련하여 등기부정리를 위해 취한 형식적인 조치에 불과할 뿐 실지거래계약으로 인정되지 않는 점등. 상기사항을 종합할때 88.4.16자 매매계약은 무효이고 따라서, 88.11.23자 매매계약이 유효하며 이에 근거한 이 건 양도가액이 120,000,000원이라는 청구주장은 특단의 사유가 없는 한 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.