세액감면 대상여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 부산시 서구 OO동 OO OOOO에 거주하는 사람으로서 78.4.14 취득한 부산시 서구 OOO동 OO OOOOOO OO 대지 2,233평방미터중 1,515.52평방미터 및 같은동 OO OOOOOO OOO 대지 1,073평방미터(계 2,588.52평방미터, 이하 “쟁점토지”라고 한다)와 85.9.6 취득한 같은동 OO OOOOOO OO 대지 15평방미터를 양도한 사실에 대하여, 처분청은 위 토지의 양도시기를 등기접수일인 90.4.2 로 보아 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 90.9.16 자로 청구인에게 양도소득세 152,201,590원 및 동 방위세 30,440,310원을 과세하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.10.17 심사청구를 거쳐 91.2.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

(1) 쟁점토지에 대하여 당초 매매계약내용을 보면, 매매대금 285,000,000원중에서 84.2.24 계약금 50,000,000원, 동년 5.25 중도금 95,000,000원, 동년 8.25 잔금 140,000,000원으로 되어 있으나 중도금과 잔금에 대하여는 매수인인 청구외 OOO이 지급하지 않아 동년 11.5 쌍방합의에 의하여 월2푼의 이자지급조건부로 소비대차로 전환된 날에 지급의 효력이 발생함과 동시에 부동산 매매의 효력이 있다고 보아지므로 부동산의 양도일자는 매매계약서상 잔금청산일인 84.8.25 로 하든지 아니면 소비대차전환약정서의 작성일인 84.11.5 로 보는 것이 타당하므로 국세기본법 제26조의 2(국세부과의 제척기간) 및 동법시행령 제12조2 제1항 제1호규정에 의거 신고납부기한 다음날인 85.6.1 부터 기산하면 5년이 경과하였으므로 이 건 처분은 취소되어야 하며,

(2) 양도시기를 90.4.2 로 보아 양도소득세를 과세하더라도 쟁점토지는 소득세법 제23조 제3항 제3호 및 동법시행령 제46조의 3호의 규정에 의거 장기보유특별공제대상자산이므로 이를 차감경정함이 타당하고,

(3) 청구인이 쟁점토지를 84.2.24 매매계약한 때는 주식회사 OO주택이 주택건설업자로서 조세감면규제법 제62조 및 동법시행령 제50조의 규정에 의해 국민주택규모의 건설용지로 양도하는 경우에 양도소득세를 전액 면제토록 규정되어 있어 주식회사 OO주택이 주택건설업자로서 세액면제신청 및 양도소득세에 관한 사항을 책임지기로 하고 매매계약을 체결하였던 바, 그 후 대금지불지연 및 주식회사 OO주택의 부도등으로 인하여 감면신청을 하지 않아 청구인은 억울하게 선의의 피해를 당했으며 90.4.2 현재도 국민주택규모의 연립주택을 건설하고 있으므로 감면신청에 의해 양도소득세를 감면하여야 함이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 양도시기에 대한 관련법규정을 살펴보면, 소득세법시행령 제53조 제1항에 의거 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다라고 되어 있으며,

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (3호에서 5호까지는 생략함) 여기에서 대금청산일이 분명할 경우는 소유권이전등기일이나 계약서상 기재된 잔금청산일에 관계없이 실제로 대금을 청산한 날을 양도시기로 보게 되어 있으므로 쟁점토지의 사실관계를 살펴보면, 84.2.24 청구외 OOO과 285,000,000원에 매매계약을 체결하고(계약내용: 84.2.24 계약금 50,000,000원, 동년 5.25 중도금 95,000,000원, 동년 8.25 잔금 140,000,000원) 계약당일 50,000,000원을 수령하고 중도금 및 잔금을 위 기한내에 지급하지 않자 청구인과 매수인간의 약정에 의하여 85.3.31 까지 잔금을 지급하면서 지연손해금을 월2푼으로 계산하여 함께 지급하기로 하였으나 매수인이 이를 이행하지 않자 85.5.13 다시 쌍방간에 매매잔대금에 대하여 약정을 한 후 청구인은 매매토지 중 717.84평방미터를 지분등기이전하고 가등기설정하였으며 그 후 매수인은 건물을 신축하면서도 잔대금을 지급하지 않자 부산지방법원에 소송을 제기하여 86.3.28 판결문에 의거 지급할 대금이 없어 대물변제로 연립주택 10세대를 취득하여(대물변제금액; 매매대금 69,088,549원, 지급이자 95,906,451원) (84.5.25 부터 86.3.28 까지분임) 현재까지 보유하고 있으며 그 후 매매잔대금 165,911,451원을 매수인이 지급하지 않자 부산고등법원에 소송을 제개하여 89.11.9 확정판결을 받았으며 그 내용을 보면, 매매잔대금 165,911,451원을 86.3.29 부터 완제일까지 연2할4푼의 비율에 의한 금액을 함께 받음과 동시에 청구인은 84.2.24 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 내용이며 청구인은 90.1.31 까지 판결내용대로 이행하지 않으면 계약은 무효라는 최고장을 매수인에게 통지한 사실이 있으며, 청구인은 그 후 매매잔대금 165,911,451원과 86.3.29 부터 90.4.1 까지의 지연지급에 따른 이자해당분 159,820,455원을 수취거절하자 매수인은 90.4.2 법원에 공탁하고 동일자 토지소유권등기이전을 해간 사실이 있으며, 청구인은 동년 4.16 위 토지에 대하여 부동산처분금지가처분을 부산지방법원에 신청하였다가 동년 10.16 해제했던 사실이 토지등기부등본에 의거 확인되므로 쟁점토지의 양도시기를 종합하여 판단해 보면, 청구인은 처분결정시까지 잔금을 받지 않았으나 토지등기부등본에 의거 소유권이전일자는 90.4.2 로 확인되므로 처분청이 소득세법시행령 제53조 제1항 제2호에 의거 위 쟁점토지에 대한 양도시기를 소유권이전등기접수일인 90.4.2 로 보아 양도소득세를 결정한 것은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은

(1) 쟁점토지의 양도시기가 언제인지

(2) 쟁점토지가 장기보유특별공제대상자산인지 여부 및

(3) 조세감면규제법에 의하여 양도소득세를 감면할 수 있는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저, 청구인의 쟁점토지 양도경위등을 살펴보면, 청구인은 쟁점토지 2,588.52평방미터등 3,306평방미터(1,000평)를 주식회사 OO주택에 285,000,000원에 양도하기로 84.2.24 매매계약체결(계약금 50,000,000원, 84.5.25 중도금 95,000,000원, 동년 8.25 잔금 140,000,000원)하였으나, 실제 매수인인 청구외 OOO이 중도금 및 잔금을 지불하지 아니하여 84.11.5 중도금 및 잔금을 85.1.31 및 동년 3.31 까지 지불하기로 하되 당초 계약서의 일자로부터 완제일까지 월2푼이자를 지급하기로 약정하였으며, 그 후 주식회사 OO주택은 당초 매매계약한 3,306평방미터중 쟁점외토지인 부산시 서구 OOO동 OO OOOOOO OO 717.84평방미터를 85.5.14 청구인으로부터 지분이전등기받아 동 717.48평방미터 지상에 연립주택 18세대를 동년 9.10 준공한 후 위 연립주택 18세대중 10세대 및 이의 부수토지 406.86평방미터를 매매잔대금의 일부로서 86.3.28 청구인에게 소유권이전등기하였고, 89.11.9 부산고등법원(88나3734, 88나3741)에서 “청구인은 청구외 OOO으로부터 매매잔대금 및 변제시까지 년2할4푼 이자상당액을 수령함과 상환으로 쟁점토지등 2,603.5평방미터를 청구외 OOO에게 소유권이전등기하라”라고 판결한 바에 따라, 90.4.2 청구외 OOO은 매매잔대금 165,911,451원 및 86.3.29 부터 90.4.1 까지의 지급지연에 따른 이자상당액 159,820,455원을 법원에 공탁, 동일자로 쟁점토지등 2,603.5평방미터를 소유권이전등기경료하였음을 알 수 있다.

(1) 청구인의 쟁점토지 양도시기가 언제인지에 대하여 살펴보면, 소득세법 제27조에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다라고 규정하고 있으며, 동법시행령 제53조 제1항에서 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명한지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다. 2 ～ 5 (생략)라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우, 청구외 OOO은 위에서 살펴본대로 청구인에게 90.4.2 쟁점토지등 잔대금을 청산하고 동일자 소유권이전등기를 하였으므로 청구인의 쟁점토지양도시기를 90.4.2 로 본 처분은 타당하다고 할 것이다.

(2) 쟁점토지가 장기보유특별공제대상자인지 여부를 살펴보면, 소득세법 제23조 제2항 제2호 및 동법시행령 제46조의3에서 토지 또는 건물을 양도한 경우 양도소득금액을 산정함에 있어 5년이상 10년미만 보유한 자산은 양도차익의 100분의10, 10년이상 보유한 자산은 양도차익의 100분의30을 각 양도차익에서 공제하도록 하되, 지적법상의 지목이 대지로서 건축물이 없는 토지등은 장기보유특별공제대상자산에서 제외한다라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우, 쟁점외토지로서 청구인이 주식회사 OO주택에 85.5.14 지분이전등기한 부산시 서구 OOO동 OO OOOOOO OO 대지 717.48평방미터 지상에는 주식회사 OO주택이 85.9.10 연립주택 18세대를 신축한 바 있으나 쟁점토지의 지상에는 90.4.2 양도당시에 건축물이 없었으므로 청구인의 쟁점토지는 장기보유특별공제대상자산이 아니라고 할 것이다.

(3) 이 건 국민주택건설용지의 양도로서 양도소득세등을 감면할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 조세감면규제법 제62조 제1항, 제4항 및 동법시행령 제50조 제6항에서 내국인이 토지를 국민주택의 건설용지로 주택건설등록업자에게 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의50에 상당하는 세액을 감면하되 당해토지를 양도한 날이 속하는 과세년도의 과세표준신고기한내에 주택건설등록업자가 양도자의 주소지 관할세무서장에게 감면신청을 한 경우에 한하여 이를 적용한다라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우, 청구인이 쟁점토지를 국민주택건설용지로 양도하였는지 및 쟁점토지 매수인이 주택건설등록업자인지의 여부는 별론으로 하더라도 매수인이 양도소득세 감면신청을 한 사실이 없음이 처분청자료에 의하여 확인되므로 이 부분에 대한 청구주장은 이유없다고 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.