[요지] 청구인이 쟁점토지의 1/4지분을 취득하여 이를 자기명의로 소유권이전등기하지 아니한 상태에서 양도한 것이라 할 것이므로 이는 소득세법 제70조 제7항의 미등기양도에 해당됨
[요지] 청구인이 쟁점토지의 1/4지분을 취득하여 이를 자기명의로 소유권이전등기하지 아니한 상태에서 양도한 것이라 할 것이므로 이는 소득세법 제70조 제7항의 미등기양도에 해당됨
[참조결정] 국심1990부2602
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 부산 중구 OO동 OO OO에 주소를 두고 있는 사람으로서 청구인이 부산 서구 OO동 OOOOO외 33필지 토지 합계 360,532평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)의 4분의1지분을 79.11.미상일 취득하여 청구인 명의로 등기하지 아니한 미등기상태로 88.8.25 이를 양도한 사실이 확인된다 하여 처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 90.6.16 양도소득세 333,900,000원 및 동 방위세 66,780,000원을 부과하였고, 청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.1.22 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 청구인, 청구외 OOO 및 OOO 3인이 공동으로 매매가액 280,000,000원에 취득하기로 한 계약을 체결하고 78.7.14 계약과 동시에 계약금 27,000,000원과 1차중도금 50,000,000원, 78.10.5 2차중도금 100,000,000원, 합계 177,000,000원을 지급하고, 잔금 103,000,000원이 남은 상태에서 공동매수자중 위 OOO가 사정에 의해 취득을 포기하고 중도탈퇴함에 따라 청구인과 청구외 OOO이 89.3.8 위 OOO 지분 66,500,000원을 인수하였으나 미지급잔금 103,000,000원의 지불이 여의치 않게 되어 당초 매매계약을 해약하기로 하고 청구인과 위 OOO(이하 “매수인들”이라 한다)은 계약금, 중도금 등 기히 지불한 금액을 반환하여 줄 것을 수차에 걸쳐 위 OOO(매도인)에게 요구하였으나 위 OOO는 이를 반환하여 주지 않고, 차일피일 미루어 오다가 매수인들이 기히 지불한 계약금, 중도금 합계 177,000,000원의 대가로 쟁점토지의 1/2을 위 매수인들에게 매매한 것으로 한다는 쌍방간의 구두합의가 있었는데 이에 대한 각서, 약정서 지분등기등의 절차를 이행하지 아니한 탓으로 위 OOO가 79.7.28 자 내용증명에 의하여 당초 매매계약은 매수자들의 위약으로 해약되었고, 구두로 합의한 쟁점토지의 1/2지분도 인정할 수 없다는 해약통지를 해옴에 따라 매수인들로서는 쟁점토지의 1/2지분취득을 포기할 수 밖에 없는 상태로 있었는데 위 OOO가 88.8.25 매매대금 1,750,000,000원에 쟁점토지를 임의로 청구외 OOO에게 양도하는 매매계약을 체결, 소유권이전등기를 경료하였고, 그 매매대금의 일부 영수금액 4억원중 225,000,000원(청구인지분 112,500,000원)을 4회에 걸쳐 위 매수인들이 반환받은 사실이 있는 바, 이에 대하여 처분청은 청구인이 위 OOO에게 계약금 및 중도금으로 기히 지급한 금액이(청구인지분) 88,500,000원인데 반환받은 금액은 112,500,000원으로 차액 24,000,000원이 발생하였으며 양도대금을 거의 청구인지분(1/4)대로 반환받았으므로 이를 지분 소유권에 대한 미등기전매로 보아 양도가액 총 1,750,000,000원의 1/4지분 437,500,000원을 청구인의 양도가액으로 위 매수인들의 지급액을 133,000,000원으로 보아 그 1/2지분 66,500,000원을 동 취득가액으로 계산하여 전시한 양도소득세를 과세하였으나 청구인이 위 OOO로부터 받은 112,500,000원은 청구인지분 소유권의 양도대금이 아니고 청구인이 취득계약당시 매매계약금 및 중도금으로 기히 지불한 금액 85,000,000원에 그동안(약10년간) 최소한의 이자를 계산하여 112,500,000원을 반환받은 것이며, 이 금액외에는 위 OOO가 더주지도 않을 것이고 받을 수 있는 법적권리도 청구인에게 없음에도 처분청이 이를 양도로 보아 양도차익을 결정한 당초처분은 부당하다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 청구인이 위 OOO로부터 받았다고 하는 112,500,000원의 영수과정을 보면, 위 OOO가 88.8.25 청구외 OOO와 쟁점부동산의 매매계약을 체결하고 계약금 250,000,000원을 받아서 이를 지분(청구인 1/4, 청구외 OOO 1/4)대로 62,500,000원씩 각 각 지급하였고, 1차중도금으로 89.10.5 100,000,000원을 받아서 동 지분대로 25,000,000원씩 각 각 지급하였고, 나머지 50,000,000원은 청구외 OOO이 위 OOO로부터 직접 수령하여 청구인과 지분대로 25,000,000원씩 분배하였음이 서부산세무서장의 90년4월경 조사서에 의해서 확인되고 있는 점으로 미루어 볼 때 위 매수인들은 위 OOO가 위 OOO에게 쟁점부동산을 양도하고 매매대금으로 영수한 계약금과 중도금을 각인의 지분대로 각 각 지급받은 것이라 할 것이며 매매대금중 잔액(청구인지분) 325,000,000원은 아직 영수하지 못한 양도대금으로 볼 수 있다 할 것이므로 청구인이 쟁점부동산의 1/4지분의 실질소유자로서 이를 88.8.25 청구외 OOO에게 미등기전매한 것으로 보아 소득세법 제23조 제4항 단서, 동법시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청훈령 제970호 제72조 제3항에 의거 처분청이 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없어 보인다. 다음으로 위 매수인들이 위 OOO로부터 쟁점토지의 취득당시 지급한 금액이 177,000,000원(청구인지분은 88,500,000원)이라고 주장한데 대하여 살펴보면, 78.7.14 당초 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 계약과 동시에 27,000,000원을, 1차중도금으로 78.7.15 50,000,000원을, 2차중도금으로 78.9.15 100,000,000원을, 잔금으로 78.10.5 103,000,000원(합계 280,000,000원)을 지불하기로 약정되어 있고, 당초 3인의 공동매수인중에서 청구외 OOO의 탈퇴로 위 매수인들 2인의 공동취득으로 변경되어 지불액중 청구인지분이 1/2임이 확인되고, 청구인은 78.7.14 (계약일) 1차중도금(선지급) 50,000,000원 및 동년 10.5 중도금 100,000,000원에 대한 영수증(2매 합계 150,000,000원)을 제시하고 있으나 계약금 27,000,000원에 대한 영수증은 확인되지 않고 청구인의 90.4.16 경 사실확인서에는 총지급액이 133,000,000원이라고 하였으며, 청구외 OOO가 청구인에게 보낸 79.7.28자 내용증명우편서류에서도 부동산 대금미수령액이 136,330,000원으로 나타나고 있어(매매대금 280,000,000원중 143,670,000원을 지급한 것으로 볼수도 있음) 쟁점토지의 취득당시 매수인들이 지급한 금액이 177,000,000원(청구인지분은 88,500,000원)이라는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다고 판단된다는 의견이다.
4. 쟁점
5. 심리 및 판단 이 건의 과세경위를 보면, 처분청은 서부산세무서장이 청구외 OOO에 대한 부동산 투기조사시 파생된 청구인 및 청구외 OOO의 미등기전매에 대한 과세자료(재산 22633-2059, 90.4.30 자) 통보에 의거하여 90.6.16 청구인을 쟁점토지의 1/4지분 미등기전매양도자로 보아 전시한 바와 같이 양도소득세를 과세한 것임을 처분청이 제시한 이 건 양도소득세 결정결의서, 서부산세무서장의 과세자료통보공문 및 90.4. 일자미상의 조사서에 의해서 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 청구외 OOO과 공동으로 쟁점토지를 취득하기로 하는 78.7.14 자 부동산매매계약을 매도인(청구외 OOO)과 체결한 바 있으나 그 매매대금 280,000,000원중 103,000,000원(잔금)을 청산하지 못하여 동 계약은 해약된 상태로 있다가 위 OOO가 쟁점토지를 88.8월경 청구외 OOO에게 매매대금 1,750,000,000원에 전부 양도하고 그 대금중 400,000,000원을 받게 되자 위 매수인들이 약 10년전 취득계약당시에 기히 지급했던 177,000,000원(청구인 지분은 88,500,000원)의 반환금조로 225,000,000원(청구인지분은 112,500,000원)을 위 OOO로부터 회수한 것인데 처분청이 이를 청구인이 쟁점토지의 1/4지분을 취득, 미등기전매한 것으로 보아 과세한 것은 실지양도자를 잘못 알고 한 부당한 처분이라고 주장하고 있어 이에 대하여 위 쟁점별로 살펴보기로 한다. 쟁점“가”에 대하여 살펴본다. 서부산세무서장의 조사당시(90.4.10) 쟁점토지의 원소유자라고 하는 청구외 OOO로부터 받은 확인서에 의하면, 88.9.2 청구외 OOO에게 양도한 쟁점토지는 자기명의로 등기되어 있으나 실질소유자는 자기지분이 50%, 청구인과 청구외 OOO지분이 50%라고 확인하고 있고 청구인과 공동매수하기로 계약한 청구외 OOO의 90.4.6 자 확인서에 의하면 위 OOO 명의로 등기된 쟁점토지의 총양도대금 1,750,000,000원중 동인의 지분이 1/4, 청구인의 지분이 1/4 포함되어 있고, 그 지분에 따라 위 양도대금중 영수액을 수령하였음을 확인하고 있는 점(위 OOO은 영도세무서장의 청구인과 같은 양도소득세 부과 처분에 대하여 위 쟁점토지의 1/4지분 양도는 미등기전매가 아니므로 동 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여야 한다고 주장하면서 90.12.7 심판청구를 제기한 바 있고, 이에 대하여 당 심판소에서는 국심 90부2602호로 91.3.7 에 “기각”결정한 바 있음), 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하고 그 대금중 이 건 과세당시까지 받은 금액 4억원의 분배내용을 보면, 88.8.25 자 계약금으로 영수한 250,000,000원중 1/4지분인 62,500,000원을, 88.10.5 1차중도금으로 영수한 100,000,000원중 1/4지분인 25,000,000원을 청구인이 수령하였고 88.12.27 에는 쟁점토지중 부산 사하구 OO동 O OOO 소재 임야가 공부상면적 103,843평방미터(31,110평)보다 실지측량면적이 약 5,000평이 부족하다는 이유로 당초 영수하기로 한 100,000,000원중에서 50,000,000원은 위 OOO지분으로 정산보류하고 나머지 50,000,000원만을 영수하여 그 중 청구인이 25,000,000원을 수령하였음이 서부산세무서장의 90년4월경 조사서, 위 OOO 및 OOO의 확인서 등에 의해서 확인되고 있어 청구인이 쟁점토지의 양도대금을 영수할때마다 1/4지분을 자기 몫으로 수령한 것이라고 볼 수 있는 점 등을 종합해 볼 때 청구인이 쟁점토지의 1/4지분을 취득하여 이를 자기명의로 소유권이전등기하지 아니한 상태에서 양도한 것이라 할 것이므로 이는 소득세법 제70조 제7항의 미등기양도에 해당된다 할 것이다. 다음으로 “쟁점나”에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 280,000,000원에 취득하기로 하는 계약을 체결하고 공동매수인인 청구인과 청구외 OOO이 계약금 및 중도금 합계 177,000,000원(청구인지분은 88,500,000원)을 지급하고 잔금 103,000,000원을 지급하지 못한 상태에서 쟁점토지가 청구외 OOO에게 양도된 것이므로 처분청이 청구인의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액을 66,500,000원으로 계산한 것은 부당하다고 주장하면서 취득당시(78.7.14)계약서 (78.7.15 합동법률사무소에서 공증한 계약서), 위 OOO의 78.7.14 자 제1차중도금 영수증(영수금액은 50,000,000원), 78.10.5 자 중도금영수증(영수금액은 100,000,000원) 및 위 OOO의 79.7.28 자 내용증명우편에 의한 최종통고서 등을 제시하고 있으나 위 78.7.14 자 매매계약서상에는 매수자가 청구외 OOO, OOO 및 OOO(청구인의 올케이며 청구인의 대리인이라고 주장하는 사람. 이하같다) 3인의 공동매수인으로 계약되어 있고 청구인이 제시한 위 78.10.5 100,000,000원에 대한 영수증상에는 매수인을 청구외 OOO, OOO 및 청구인 3인 앞으로 작성되어 있으며, 그 후 위 OOO가 매수인의 지위를 중도탈퇴하게 되어 청구외 OOO OOO 2인이 위 OOO의 지분 66,500,000원을 79.3.8 에 위 OOO에게 지불하고 동인의 지분까지 공동인수한 사실이 79.3.8 양도양수계약서(79.3.10 3.1합동법률사무소에서 위 OOO, OOO 및 OOO의 촉탁에 의하여 위 매도인 OOO의 입회하에 공증한 계약서)에 의해서 확인되고 있으며, 청구인이 제시한 79.7.28 내용증명우편에 의한 위 OOO의 최종통고서를 보면, 위 매수인들이 매매계약후 잔금을 청산하지 못하게 되자 79.2. 중순경 매도자인 위 OOO에게 쟁점토지의 매매약정대금(280,000,000원)의 약 절반 정도를 청산한 셈이니 추후 그 토지를 양도하게 되면 매도인과 매수인들이 양도차익을 절반씩 분배하자는 제의를 하여 위 OOO가 이 제의에 동의(구두합의)했다가 79.7.14 에는 동 구두합의의 취소의사를 통지한 사실을 알 수 있는 점등으로 볼 때 매수인들이 매매대금 280,000,000원중 약 63.2%에 상당하는 177,000,000원을 청산하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 반면 처분청이 서부산세무서장의 90.4월경 조사서, 청구인의 90.4.6 자 확인서 및 위 79.3.8 자 청구외 OOO지분의 인수금액이 66,500,000원이었던 점등을 근거로 하여 위 매수인들의 취득가액을 133,000,000원(청구인의 지분은 66,500,000원)으로 계산한 것은 달리 잘못이 발견되지 아니한다 할 것이다. 이상에서 살펴본 바와 같이 처분청이 청구인을 쟁점토지의 1/4지분에 대한 미등기양도자로 보아 양도 및 취득당시의 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하고 이 처분에 불복하는 청구주장은 모두 이유없다고 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.