부동산 거래를 투기거래로 인정하여 실지거래가액에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 대구세무서장이 91.4.16 청구인에게 고지한 86년도 귀속분 양 도소득세 3,578,620원 및 동방위세 521,560원과 87년도 귀속분 양도소득세 5,679,630원 및 동방위세 1,151,620원의 처분중 별 첨 일련번호 ④의 부동산에 대해서는 취득 및 양도가액을 기 준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 처분청은 별첨의 일련번호 ①-④ 부동산 거래를 국세청 훈령 제980호 제72조 제3항 제8호에 의거 투기거래로 인정하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 91.4.16 청구인에게 86년도 귀속분 양도소득세 3,578,620원 및 동방위세 521,560원과 87년도 귀속분 양도소득세 5,679,630원 및 동방위세 1,151,620원을 고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.7.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산(4필지)의 거래를 투기거래로 보아 87.2.16 시행 국세청 훈령 제980호 제72조 제3항 제8호에 의해 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세하였으나 첫째, 일련번호 ①-③ 부동산 거래는 종전 규정에 의한 거래로서 투기거래에 해당하지 않는데도 87.2.16 시행된 위 훈령규정을 소급적용하여 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하고 둘째, 일련번호 ④부동산 거래는 위 훈령 제8호 소정의 거래에 해당된다 하더라도 위 규정(제8호)은 조세법률주의원칙에 위배되는 무효의 규정이라고 법원과 국세심판소에서 계속 밝히고 있는 바 이 건 실지거래가액으로 과세한 당초 처분 또한 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 일정한 직업이 없이 81년부터 90년까지 쟁점부동산(4필지 토지)을 포함하여 18회에 걸쳐 4,670평을 취득하고 16회에 걸쳐 토지 4,153평을 양도한 바 있는 투기거래자에 해당되고 따라서 처분청이 청구인의 쟁점거래에 대해 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청 훈령 제980호 제72조 제3항 제8호의 규정을 적용하여 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인의 이 건 부동산 거래를 투기거래로 인정하여 실지거래가액에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 관련법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 거래는 실지거래가액으로 그 자산의 양도차익을 계산토록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 거래의 범위를 동법 시행령 제170조 제4항(82.12.31 개정) 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 거래라고 규정하고 있고, 국세청장은 그 거래의 유형을 구(83.12.31) 국세청 훈령 제916호 제72조 제3항 각호에서 다음과 같이 규정하고 있고,

1. 부동산을 투기 목적으로 취득하여 미등기 상태로 단기 전매한 때,

2. 위장 가공인을 거래 과정에 개입시켜 전매하는 거래

3. 선의의 실수요자로 위장하여 부동산 및 부동산에 관한 권리를 취득하여 전매하는 거래

4. 기타1호 내지 3호에 준하는 거래로서 객관적으로 투기거래로 인정되는 거래

5. 국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 부동산 거래 특별 조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판명된 거래 또한 87.2.16자 개정 시행된 국세청 훈령 제980호 제72조 제3항 각호에서는 다음과 같이 규정하고 있음을 알 수 있다.

1. 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(예:아파트 당첨권)를 양도한 때

3. 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

4. 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

5. 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

6. 군(읍제외) 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간 중에 취득한 토지의 합계 면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

7. 시(서울특별시 및 직할시 포함) 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간 중에 취득한 토지의 합계 면적이 500평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

8. 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기 억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은 법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장 (또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때. 살피건대, 청구인의 일련번호①-③의 부동산 거래에 관하여 보면, 당해 부동산 양도당시 시행하던 위 83.12.31자 국세청훈령 제916호 제72조 제3항은 비록 훈령의 형식으로 되어 있더라도 이에 의한 거래의 지정은 소득세법시행령의 위임에 따라 그 규정의 내용을 보충하는 기능을 가지면서 그와 결합하여 대외적인 구속력을 갖는 법규 명령으로서의 효력을 갖게된다고 보아야 할 것이고, 위 제3항의 제1호내지 제4호에서는 구체적인 각 투기 거래 유형을 열거하고 그 제5호의 경우 투기거래의 판단 주체를 과세 관청으로 정하여 놓기는 하였으나 그 판단기준은 과세 관청의 자의적인 판단에 맡긴 것은 아니고, 제1호 내지 제4호의 각 유형에 준하는 거래만을 투기거래로 할 수 있도록 명백히 제한하여 놓았음이 분명하므로 위 제5호가 제1호 내지 제4호와 달리 과세 요건을 명백하게 규정하지 아니하여 납세자의 법적 안정성을 해하는 것으로 조세법률 주의에 위반된다거나 위임된 보충권한의 범위를 벗어난 무효의 규정이라고는 볼 수 없다하겠는 바(대법원 90누3768, 90.7.27 동지), 위 ①-③의 부동산 거래가 위 훈령 제916호 제72조 제3항에 정한 투기거래에 해당하는지를 살펴보면 청구인은 79.12월부터 87.6월까지 OO악기사 (대구시 중구 OO동 OOO 소재)를 운영하였는데 위 기간 중반부터 사업이 부진해지자 농사를 짓기 위해 위 부동산(답)을 84.2.7-85.4.27 취득하였으나 계속된 사업부진으로 진 채무를 상환하기 위해 위 부동산을 86.10.24-87.2.14 양도하였으므로 이 건 거래는 투기거래가 아니라고 항변하나 이 건 토지의 취득이 청구인의 사업(OO악기사)과는 무관하게 취득되었고, 청구인 자신이 위토지를 경작한 사실이 없다고 인정하고 있을 뿐만 아니라 이 건 토지 매도대금으로 위 채무를 상환하였음이 소명되지 않고 있고, 또한 처분청도 기히 밝힌 바와 같이 청구인이 81년이후 18회에 걸쳐 토지 4,670평, 건물 398평을 취득하고 동 기간중 16회에 걸쳐 토지 4,153평, 건물 398평을 양도하므로서 부동산 거래가 빈번했던 점 등을 감안할 때 이 건 거래를 실수요거래라고 볼 수는 없다 할 것이므로 투기거래로 보아 실지거래가액에 의해 과세한 당초 처분은 정당하다 하겠고 따라서 기준시가에 의해 과세하여야 한다는 청구주장은 이유없다고 판단된다(설령, 처분청이 위 거래를 87.2.16 시행 국세청훈령 제980호 재산제세조사 사무처리규정 제72조 제3항 제8호 소정의 규정에 의거 과세하였다 하더라도 이는 착오에 의한 적용일 뿐 이는 당시 시행되던 국세청 훈령 제916호 제72조 제3항 제5호 소정의 투기거래에 해당되므로 결과적으로 실지거래가액에 의해 과세한 처분 자체에는 잘못이 없음). 다음으로 청구인의 일련번호④의 부동산거래에 관하여 보면, 투기거래로 본 근거규정인 위87.2.16자 시행 국세청훈령 제980호 제72조 제3항 제8호의 규정은 당해 거래자가 투기거래자인지의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 거래가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할것인가를 결정함에 있어서 과세 관청의 자의적인 재량을 허용하고 있는 반면 납세의무자로서는 양도소득세의 부과 처분전 자기에게 부과 될 과세액을 전혀 예측할 수 없게 한 규정으로서, 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효라고 대법원은 누차 판결하고 있고(90누4426, 90.8.10 90누3164, 90.8.4등 참조), 또한 당 심판소도 위판결내용을 수용하여 같은 취지의 결정을 하고 있음을 볼 때(90부 1408, 90.12.14 참조) 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여야 한다는 이 부분 청구주장은 이유있는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별첨】 쟁점부동산 일련 번호 소재지, 지목, 면적 취득일 양도일

①

②

③

④ 대구시 서구 OO동 OO 답 540.5㎡ ″ OO동 OOO 답 868㎡ ″ OO동 OOOOO 답 259㎡ ″ OO동 OOOOO 대지 382.9㎡

84. 2. 7

85. 3. 4

85. 4.27

86. 2. 2 86.10.24 86.10.21

87. 2.14

87. 5.18