쟁점토지의 양도에 대해 투기거래로 보고 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경상북도 김천시 OO동 OOOO에 거주하는 사람으로서 거래계약신고구역내에 소재하는 신고대상 적용면적(330평방미터 이상의 거래분)인 같은시 OO동 OOOOO 대지 466.20평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.7.13 취득하여 이를 90.8.18 양도한 사실에 대해, 처분청은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 의한 “허위계약서의 작성등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”에 해당된다 하여 확인된 실지거래가액(취득가액 210,000,000원, 양도가액 434,000,000원)에 의거 91.1.29 이 건 양도소득세 126,818,590원 및 동 방위세 25,363,720원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복, 적법한 전심절차를 거쳐 91.6.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 주택신축 목적으로 취득하였으나 주택신축자금의 마련이 어려워 주택을 신축하지 못한 채 양도한 것으로 투기거래는 아니므로 기준시가로 과세되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지는 국세청장이 정하는 일정규모(330평방미터)이상이고, 청구인은 김천시 OO동 OOOOO 소재 대지 763.70평방미터(89.7.13 김천시 OO동 OOOOO 소재 대지 466.20평방미터 및 같은곳 OOOOO 소재 대지 297.50평방미터로 분할)를 89.7.13 청구외 OOO과 공동으로 취득하면서 토지등의 거래계약신고서에는 취득가액이 334,950,000원(청구인 지분 210,000,000원, OOO 지분 124,950,000원)임에도 229,110,000원(청구인 지분 139,860,000원, OOO 지분 89,250,000원)으로 이용목적은 매매목적임에도 점포신축으로 신고하였고, 양도가액에 대한 예정신고시 청구인은 434,000,000원을 331,300,000원으로 청구외 OOO은 275,000,000원을 211,500,000원으로 신고한 사실이 대구지방검찰청 김천지청 공문(수사 23110-OOO, 91.21.25)과 청구인의 자술서 및 양도차익예정신고(90.10.5, 접수번호 OOOO)에 첨부된 매매계약서등에 의해 확인되고 있어 관계법령 위반 및 허위계약서 작성 등 사실이 인정되므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 따라 확인된 취득·양도시의 실지거래가액에 의해 양도소득세 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도에 대해 투기거래로 보고 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 소득세법 제23조 제4항의 규정에 의하면, 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하는 것이 원칙이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고, 실지거래가액에 의하여 결정되는 경우를 규정한 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다” 고 규정하면서 동호 (마)목에는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우” 를 들고 있고(가-라, 바목 생략), 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 의한 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산의 범위에 대하여는 국세청 고시 제89-88호(89.8.1)에 의거 도시계획구역안의 토지로서 대지의 경우 330평방미터 이상이면 그 적용대상임을 알 수 있다. 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 살펴보면, 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정으로 되어 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정으로 되어 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성 여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산한 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태 등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 위 법령규정상의 거래유형에 속한다는 이유로 무조건 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 위 법령규정상의 거래유형에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 현저히 부당한 과세처분이라 할 것으로서, 이 때 투기성이 없었다는 것에 대하여 청구인이 취득 및 양도경위와 이용실태등에 비추어 입증하여야 할 것인 바, 쟁점토지는 도시계획구역안의 대지로서 그 면적이 466.20평방미터이므로 위 국세청장이 정한 일정규모 이상(도시계획구역안의 대지인 경우 330평방미터 이상)의 거래규모에 해당되고, 청구인은 쟁점토지를 87.7.13 210,000,000원에 취득하여 이를 90.8.18 434,000,000원에 양도하였음에도 이 건 자산양도차익예정신고시에는 취득가액을 312,300,000원, 양도가액 331,300,000원으로 한 허위계약서를 작성 제출한 점, 취득·양도시의 토지등 거래계약신고시에도 토지이용목적과 거래예정금액을 사실과 다르게 신고하여 국토이용관리법을 위반한 점, 점포신축 목적으로 취득하여 1년이상 소유하면서도 당초 취득목적대로 상가등을 신축하지 않은 채 나대지로 양도한 점 등을 종합해 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 실수요목적으로 취득하였다가 양도한 것이라고 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 거래가 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 거래유형에 해당된다고 보아 실지거래가액을 적용하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.