쟁점토지의 미등기 전매로 인하여 발생된 소득이 양도소득과 종합소득(매매업소득)중 어느 소득에 해당되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 광주직할시 북구 OO동 OOOOOO에 현 주소를 둔 사람으로서 다음의 7필지토지 10,472㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인이 90.1.22 청구외 OOO외 1인으로부터 1,219,680,000원에 취득하여 90.3.14 청구외 OO주택조합에게 1,675,080,000원에 미등기 전매한 것으로 처분청이 보아 필요경비 391,710,000원을 인정한 후, 양도차익(과세표준)을 63,690,000원으로 계산, 91.1.16 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 47,767,500원으로 및 동 방위세 9,553,500원을 부과처분하자 청구인이 이에 불복, 91.3.15 이의신청을 하여 91.4.13 그 결정서를 받고 다시 91.6.12 심사청구를 하여 91.7.31 심사 결정서를 받은 후 91.9.27 이건 심판청구에 이르렀다. 다 음 광주직할시 북구 OO동 OOOO 전 1,071㎡ 〃 OOOO 전 3,117㎡ 〃 OOOO 전 631㎡ 〃 OOOO 대 496㎡ 〃 O OOOO 임야 1,587㎡ 〃 O OOOOO 〃 595㎡ 〃 O OOOO 〃 2,975㎡ 계 7필지 10,472㎡

2. 청구주장 청구인은 위 부과처분에 대하여

(1) 주청구로서, 쟁점토지는 청구외 OO주택조합이 동 토지를 매입하는데 동 조합의 간청으로 그 협력자나 대리인 또는 사자의 지위에서 관여한 것일뿐 청구인이 거래한 것이 아니므로 청구인이 미등기 전매한 것으로 보아 과세한 것은 부당하고,

(2) 예비적 청구로서, 설령 청구인에게 과세하는 것이 옳다 하더라도 양도소득이 아닌 종합소득으로 과세하여야 하며, 또한 필요경비 6,800만원(청구외 OOO에게 지급한 3,800만원과 수수료, 소개료, 소송비용 등으로 지출한 양도비 상당액 3,000만원)이 추가 인정되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지의 매매계약서 기재내용과 국토이용관리법 위반 피의 사건소송기록을 보면 청구인이 청구외 OOO외 1인으로부터 쟁점토지를 취득하여 청구외 조합에 양도한 매매 당사자로 되어있고,

(2) 청구인과 청구외 OOO은 계약당사자가 아니었으므로 청구인이 해약금으로 3,800만원을 청구외 OOO에게 지급했다는 주장은 신빙성이 없고 그외 수수료, 소개료, 소송비용등으로 지출했다는 3,000만원에 있어서도 이에 대한 증빙제시가 없으므로, 처분청이 필요경비로 기인정한 351,710,000원과 중복되었는지 여부가 불분명하여 인정할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이건의 다툼은

(1) 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것인지 여부와

(2) 쟁점토지의 미등기 전매로 인하여 발생된 소득이 양도소득과 종합소득(매매업소득)중 어느 소득에 해당되는지 여부 및 청구인 주장의 6,800만원을 필요경비로 추가 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

• 가. 주청구에 대하여 본다. 먼저, 본건 과세기록과 청구주장에 의하면 쟁점토지를 청구인이 90.1.22 청구외 OOO외 1인(OOO)으로부터 1,219,680,000원에 취득하여 90.3.14 청구외 광주직할시 동구 OOO동 OOOOO OO주택조합(조합장 OOO)에게 1,675,808원에 미등기전매한 것으로 보아 이건 90년도 귀속분 양도소득세 및 동방위세를 과세한 것임이 확인되는데, 이에 대하여 청구인은 위 조합이 쟁점토지를 매입하는데 동 조합의 간청으로 그 협력자나 대리인 또는 사자의 지위에서 관여한 것일 뿐 청구인이 거래한 것이 아니므로 청구인이 미등기 전매한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것인지 여부에 대하여 보건대 청구인은 청구외 OOO외 1인(OOO)의 소유이던 쟁점토지를 청구인의 책임과 계산하에 단독 매수하여 청구외 OO주택조합(조합장 OOO)에게 양도하였고 또 이를 양도하면서 토지에 대한 하자나 그 지상의 장애물제거 등을 청구인이 책임지도록 특약한 사실이 각 부동산 매매계약서와 청구인이 쟁점토지의 매도대금을 수령하고 OO주택조합에 발행해준 영수증 등에 의하여 확인되는 점과 그리고 또 국토이용관리법 위반 피의사건 소송기록을 볼 때에도 쟁점 부동산의 양도차익이 4억4천여만원(변호사 진술서)에 이르고 그 권리와 의무가 전적으로 청구인에게 귀속되는 것으로 나타나 있는 한편, 청구인 명의로 소유권이전등기를 하지 아니한 채 양도하였으므로, 쟁점토지는 청구인이 미등기 전매한 것으로 인정된다 하겠다. 그렇다면, 쟁점토지는 청구인이 청구외 OOO외 1인으로부터 취득하여 청구외 OO주택조합(조합장 OOO)에게 미등기 전매한 것이므로 이와같이 보아 과세한 처분은 정당한 반면, 이와다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.
• 나. 쟁점(2)에 대하여 본다. 청구인은 예비적 청구로서, 설사 쟁점토지를 청구인이 미등기 전매한 것으로 보아 과세하는 것이 옳은 경우라 하더라도, (가) 양도소득으로 과세할 것이 아니라 종합소득으로 과세하여야 한다는 주장이나, 청구인이 부동산의 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 나타내어 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매한바 없음이 (부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 참조) 관계기록에 의하여 확인되는 한편, 소득세법 제4조에 의하면 토지등 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 소득의 구분상 종합소득이 아니라 양도소득에 해당되므로, 이건 양도소득으로 보아 과세한 처분은 정당한 반면, 청구주장은 이유없는 것으로 판단되고, (나) 또한, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 매입함에 있어서 청구외 OOO가 동토지를 이미 청구외 OOO에게 매매하기로 계약하고 계약금 300만원을 받은 상태에서 동 계약을 파기하게 하고 청구인이 대신 매수한 관계상 동 OOO에게 3,800만원을 해약금으로 지급하였고 또 쟁점토지의 매매와 관련하여 수수료 및 소개료, 소송비용 등으로 3,000만원을 지급하였으므로 이상 합계 6,800만원이 필요경비로 추가 인정되어야 한다는 주장이나, 살피건대, 계약금으로 300만원을 받은 매매계약을 해제하면서 계약금의 12배가 넘는 3,800만원을 해약금으로 지급하였다 함은 사회 통념상 납득하기 어려울 뿐만 아니라 청구인은 청구외 OOO과 직접적인 계약당사자가 아니었으므로 청구인이 그 해약금을 지급하여야 할 이유가 없고 또 수수료, 소개료, 소송비용 등으로 지급하였다는 3,000만원 부분도 청구인이 이를 주장만 할 뿐 그 실제지급에 대한 증빙제시가 전혀 없는바 이상 내용을 모두어 볼때 6,800만원을 필요경비로 추가 인정하여 달라는 이부분 청구주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다 할 것이다.

6. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없는 것으로 인정되므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.