쟁점부동산의 거래가 총액거래인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 광주시 북구 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로서 광주시 북구 OO동 OOOOO의 대지 109.9평방미터 및 건물 376.575평방미터와 같은동 OOOOO 대지 143.8평방미터 및 건물 495.915평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 각각 89.8.22 과 90.4.13 에 양도하였는 바, 이에 대하여 처분청이 청구인 및 청구외 OOO가 토지가액과 건물가액을 구분하여 확인한 확인서를 근거로 하여 청구인의 소득금액을 계산하고 91.2.18 자로 89년귀속 소득세 26,208,310원 및 동 방위세 5,228,770원과 90년귀속 소득세 19,664,620원 및 동 방위세 3,932,920원을 고지하자 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1991.7.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청의 조사과정에서 쟁점부동산의 토지와 건물을 각각 구분하여 매매한 것으로 청구인이 확인한 것은 세무상식이 전혀 없는 무지로 인한 것이었으며 실제는 총액거래이므로 토지와 건물의 가액을 기준시가나 과세시가표준액에 의하여 안분계산하여야 하며, 토지의 매매차익은 위와같이 안분계산하여 산출한 토지가액에서 동 토지의 실지취득가액을 공제한 금액으로 하고 건물의 매매차익은 위와같이 안분계산하여 산출한 건물가액에 소득표준율을 곱한 금액에서 건물분 취득세등을 공제하여 계산한 금액으로 하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 90.11.26 자 거래상대방 OOO의 진술서와 90.12.20 자 청구인의 전말서를 보면, 광주시 북구 OO동 OOO 대지 143.8평방미터의 취득가액은 365,358,000원(청구인 지분 2분지1), 양도가액은 370,000,000원(청구인 지분 2분지1), 동지상 건물의 양도가액은 280,000,000원(청구인 지분 2분의1), 취득가액은 확인되지 아니하고, 북구 OO동 OOO 대지 109.9평방미터의 취득가액은 129,000,000원(청구인 지분 2분의1), 양도가액은 172,000,000원(청구인 지분 2분지1), 동 지상건물의 양도가액은 183,000,000원(청구인 지분 2분지1)으로 확인되고 동 지상건물의 취득가액(신축비용)은 확인되지 아니하므로 토지부분에 대하여는 확인되는 실지취득가액과 실지양도가액에 의하여 매매차익을 계산하고 건물부분에 대하여는 실지양도가액을 기준으로 소득표준율을 적용하여 매매차익 계산한 당초처분은 잘못이 없다 할 것이며, 건물부분에 대하여는 소득표준율에 의하여 추계조사 결정할시는 취득세등 필요경비를 공제할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은

• 가. 쟁점부동산의 거래가 총액거래인지 여부와
• 나. 쟁점부동산중 건물분 매매차익을 추계조사결정할 경우 별도의 필요경비를 공제할 수 있는지 여부를 각각 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

• 가. 쟁점『가』에 대하여 먼저 관련법규를 보면, 소득세법시행령 제141조 제3호에서는 부동산매매업자가 토지등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에 이를 각각 구분하여 기장하도록 규정하고 있고, 동 시행령 제142조 제1항 제1호에서는 기장과 증빙서류에 의하여 토지등의 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사 결정하여야 하며, 동항 제2호에서는 토지등의 매매차익계산에 있어 기장이 미비한 경우 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액을 매매차익으로 함을 명시하고 있다. 청구인은 쟁점부동산의 토지가액과 건물가액을 합한 금액(총가액)에는 다툼이 없으나, 처분청의 조사과정에서 쟁점부동산의 토지와 건물을 각각 구분하여 양도한 것으로 확인한 것은 세무상식이 없는 무지로 인한 것이었으며 실제는 총액거래이므로 토지와 건물의 가액을 기준시가나 과세시가표준액에 의하여 안분계산하여야 한다는 주장인 바, 살피건대, 첫째, 90.11.26 자 청구외 OOO의 진술서 및 90.12.22 자 청구인의 진술서에 광주시 북구 OO동 OOO 대지 143.8평방미터의 취득가액은 365,358,000원(청구인 지분 2분지1), 양도가액은 370,000,000원(청구인 지분 2분지1), 동 지상 건물의 양도가액은 280,000,000원(청구인 지분 2분의1), 북구 OO동 OOO 대지 109.9평방미터의 취득가액은 129,000,000원(청구인 지분 2분의1), 양도가액은 172,000,000원(청구인 지분 2분지1), 동 지상건물의 양도가액은 183,000,000원(청구인 지분 2분지1)으로 되어 있는 점, 둘째, 쟁점부동산중 하나인 광주시 북구 OO동 OOOOO 부동산의 매매계약서에 대지 환산대금은 370,000,000원으로 건축환산대금은 280,000,000원으로 각각 기록되어 있는 점 등으로 비추어 보아 쟁점부동산의 거래는 총액거래가 아니라 토지와 건물의 가액을 위와같이 구분하여 거래한 구분거래라고 판단된다. 그러하다면 처분청이 쟁점부동산중 토지분의 매매차익을 실지거래가액에 의하여 계산하고, 건물분의 매매차익은 건물분에 대한 기장이 없어 소득표준율에 의하여 추계한 것은 정당하다 하겠고 이에 반하는 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다.
• 나. 쟁점『나』에 대하여 먼저 관련법규를 보면, 소득세법시행령 제142조 제1항 제2호에서는 토지등의 매매차익계산에 있어 기장이 미비한 경우 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액을 매매차익으로 규정하고 동조 제2항에서는 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 함을 명시하고 있다. 살피건대, 쟁점『가』에서 전시한 바와같이 쟁점부동산중 건물부분과 대지부분 모두 실지양도가액이 확인되나 건물부분의 신축에 대한 기장이 없어 건물부분의 매매차익을 건물분의 실지양도가액에 소득표준율을 곱하여 산출한 금액으로 한 처분청의 당초처분은 정당하며, 건물부분에 대하여 소득표준율에 의하여 추계조사결정할 경우 취득세등의 별도 경비를 추가로 공제할 수 없는 것으로서 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.