토지를 취득한 실질소유자가 이를 청구인 명의로 등기한 것은 조세회피목적없이 이루어진 것인지 여부(취소)

[참조결정] 국심1990서2317 / 국심1989서0746

[주 문] 동수원세무서장이 90.3.17 청구인 OOO에게 과세한 증여세 (증여의제일 87.9.16) 781,950원 및 동 방위세 142,170원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구외 OOO(이하 “실질소유자”라 한다)은 재일교포로서 동인이 일본에서 반입한 자금으로 청구외법인(상호: 주식회사 OOOOOOOO, 대표이사: OOO, 이하 같다)을 87.5.20 법인설립등기하고 87.12.29 정부로부터 골프장사업승인을 받아 87.5.27-89.3.16 경 골프장건설용지로 경기도 용인군 모현면 OO리 일원에 토지(약 129만평)를 취득하면서 그중 20,173평(68,472평방미터, 이하 “이 건 토지”라 한다)을 별첨과 같이 그곳에 거주하고 있는 청구인등의 명의로 소유권이전등기하고 일부 토지에 청구외 OOO(위 실질소유자의 자이며 청구외법인의 전무이사)등의 명의로 가등기를 한 데 대하여 처분청은 상속세법 제32조의2(제3자 명의로 등기등을 한 재산에 대한 증여의제) 제1항의 규정을 적용하여 90.3.17 청구인등에게 별첨과 같은 증여세 부과처분을 각각 하였고 처분청은 위 처분에 불복하여 90.5.14 이의신청, 90.8.6 심사청구를 거쳐 90.11.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 위 실질소유자가 골프장을 건설하기 위하여 이 건 토지를 취득하면서 지목이 농지인 관계로 현지농민이 아니면 취득등기를 할 수 없게 되어 부득이 청구인등의 명의로 소유권이전(명의신탁)등기하게 된 것으로서 이 명의신탁행위는 조세회피목적없이 이루어진 것이므로 처분청이 증여의제규정을 적용하여 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 토지를 청구인등의 명의로 명의신탁등기한 것은 조세회피목적이 없다고 주장하고 있으나 위 실질소유자는 골프장허가신청서상 승인면적 96만평보다 33만평이 더 많은 129만평을 취득하였음이 확인되므로 이는 법인세법 시행규칙 제11조 제1항 제3호에 규정한 비업무용부동산에 해당된다 할 것이므로 그와 관련된 차입금지급이자등의 손금불산입에 따르는 법인세 부담을 청구외법인이 회피할 의도가 있었다 할 것이고, 골프장건설을 빙자하여 부동산을 과다매입·양도하는 경우에는 부동산투기거래에 해당되므로 그 양도차익을 기준시가에 의하지 아니하고 실지거래가액에 의하여 계산하여 양도소득세를 중과하게 되는데 위 실질소유자가 이 건 토지를 현지주민인 청구인등의 명의로 등기함으로써 이러한 양도소득세의 초과부담을 회피하게 된다고 볼 수 있으며, 위 실질소유자는 자기자금으로 이 건 토지를 취득하여 청구인등 제3자명의로 등기해 놓고 실질소유자의 자인 청구외 OOO등의 명의로 가등기한 사실을 미루어 볼 때 이는 직계존비속간 토지취득자금의 증여의도가 있다고 볼 수 있으므로 이 건 명의신탁등기가 조세회피목적없이 이루어졌다고 하는 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 토지를 취득한 실질소유자가 이를 청구인 명의로 등기한 것은 조세회피목적없이 이루어진 것인지 여부를 가리는 데 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 처분청이 이 건 과세근거로 삼은 상속세법 제32조의2 제1항을 보면, “권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록·명의개서등(이하 등기등 이라 한다)을 요하는 재산에 있어서 실질소유자와 명의자가 다른 경우에는 국세기본법 제14조의 규정에 불구하고 그 명의자로 등기등을 한날에 실질소유자가 그 명의자에게 증여한 것으로 본다”라고 규정되어 있는 바, 부동산의 실질소유자와 그 명의자가 다른 경우 당해부동산의 실질증여 여부에 관계없이 그 명의자에게 증여세를 과세할 수 있는 것이나, 이 경우 당해부동산의 실질소유자와 명의자간에 명의신탁에 관한 의사소통 내지 합의가 없었다거나 또는 조세회피목적이 없이 부동산의 실질소유자와 다르게 등기한 경우에는 증여세를 과세할 수 없다고 해석함이 타당하다 할 것이다(동지 국심 89서746, 89.9.26 합동회의등). 이 건의 경우 등기상 명의자인 청구인과 실질소유자와의 사이에 명의신탁에 관한 의사소통 내지 합의가 있었다는 점에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나 조세회피목적이 없는지 여부에 대하여는 다툼이 있으므로 조세회피목적없이 이 건 토지의 등기상 명의를 다르게한 것인지 여부에 대하여 살펴본다. 첫째, 이 건 토지를 포함하여 골프장건설용지를 취득한 경위를 보면, 위 실질소유자가 일본에서 총 392억원의 사업자금을 반입하여 87.5.20(법인설립 등기일) 위 청구외법인(설립자본금 4억원)을 설립하고 동 법인명의로 87.8.18 골프장업 사업승인신청을 하여 87.12.29 에 교통부장관으로부터 1차사업계획(대중골프장 36홀)의 승인을 받았으며, 87.5.27-89.3.16 경 골프장용토지를 취득한 후에 89.12.23 경기도지사로부터 제2차 추가사업계획(회원제 골프장추가 18홀)의 승인을 받았는데 골프장 건설용으로 취득한 토지는 총면적 1,289,624평중 1,225,233평은 위 실질소유자 명의로 취득등기 하였고 13,204평은 청구외 OOO의 자금으로 87.6.26-87.9.9 경 취득하여 그 당시에는 이를 동인 명의로 취득등기(또는 가등기) 하였다가 87.12월경 다시 청구외법인 명의로 소유권이전등기 하였고, 나머지 51,187평은 청구외 OOO등의 친족명의 또는 이 건 토지와 같이 현지농가명의로 취득등기하였음이 관계증빙 서류에 의해서 확인되고 있는 바, 현지농가명의를 빌려서 취득한 이 건 토지는 모두 51필지 20,713평인데 그중 2필지(대지) 332평을 제외한 49필지 20,381평은 전 또는 답(상대농지)으로서 농지는 농지개혁법에 의거 매수인이 자경을 목적으로 하는 농가인 경우에만 매매가 가능하므로 이를 위 실질소유자 또는 청구외 법인의 명의로 등기할 수 없는 부득이한 사유가 있다고 인정되고 있으며, 둘째, 국세청장 의견에 의하면, 이 건의 경우 골프장사업허가신청서상 승인면적보다 더 많은 토지를 취득하였으므로 이 건 토지를 청구외법인의 명의로 취득하였을 경우에는 법인의 비업무용부동산에 해당한다고 보았으나 청구인이 제시한 제1차(87.12.29) 사업계획승인서상에는 골프장승인면적이 958,941평으로 나타나고 있지만 그후 89.1.14 및 89.12.23 자로 2회에 걸쳐 추가승인 받은 면적 377,767평을 가산하면 승인면적누계가 1,336,708평임이 사업계획변경승인서에 의해서 확인되고 있는데 실지로 골프장건설용지로 취득한 토지는 총 1,289,624평에 불과하고 그중 이 건 토지 51필지는 모두 1차사업계획승인서상의 골프장건설용지로 기히 편입되어 동 골프장이 90.7.1 준공개장되었음이 경기도의 90.10.15 자 “체육시설업(일반골프장)등록수리서”등에 의해서 확인되고 처분청의 조사내용과 같이 재일교포인 위 실질소유자가 일본에서 반입한 개인자금으로 이 건 토지를 취득한 것이 확인되고 있어 이를 법인세법 시행규칙 제11조 제1항 제3호 및 제18조 제3항 각호에 규정한 청구외법인의 비업무용부동산으로 보기는 어렵다 할 것이고 뿐만아니라 청구외법인의 87-89사업년도 결산서상 지급이자계정을 보면, 3년간 어음할인료 1,863,014원을 계상하고 있을뿐 차입금지급이자는 계상하지 아니한 것이 확인되고 있으므로 동 법인의 경우에는 법인세법 제18조의 3 및 동법 시행령 제43조의 2 규정에 의거 법인의 비업무용부동산에 대한 차입금지급이자등의 손금 불산입액이 발생할 여지가 없다고 할 것이며, 셋째, 국세청장은 이 건 토지를 실질소유자 명의로 취득·양도할 경우에는 골프장건설을 빙자하여 부동산을 과다매입·양도하는 부동산투기거래에 해당되어 그 양도소득세를 중과하게 될 것이라고 판단하였으나 이 건의 경우 앞에서 살펴본 바와 같이 토지의 취득목적이 양도를 목적으로 한 것이 아니고 체육진흥을 위한 골프장 건설용지로 취득한 것으로서 승인받은 면적의 범위내에서 취득한 것이 분명하게 확인되고 있으므로 부동산투기거래로 보기도 어렵다 할 것이며, 넷째, 청구외법인의 결산서상 기히 동 법인소유로 계상된 (이 건 토지 이외의) 토지 13,204평의 취득경위를 보면, 청구외 OOO이 자기자금으로 위 토지 13,204평을 87.6.26-87.9.9 취득하여 처음에는 이를 청구외 OOO 명의로 취득등기하거나 또는 동인명의로 가등기하였다가 87.12월에 다시 청구외법인 명의로 소유권이전등기하여 법인의 자산으로 기장한 사실이 90.2.12 자 서울지방국세청장의 조사서·등기부등본 및 법인장부등에 의해서 확인되고 있는 점으로 보아 위 실질소유자의 자금으로 취득하여 청구외 OOO등의 명의로 가등기한 이 건 토지의 경우에도 현재는 지목이 대부분(총 20,713평중 20,381평이) 전 또는 답이지만 앞으로 지목변경되어 현지농가가 아니더라도 이를 취득등기할 수 있게 될 경우에는 위 실질소유자 또는 청구외법인 명의로 소유권이전등기할 것이 예상되며, 가등기한 경위를 보면, 당초 재일교포인 위 실질소유자가 일본에서 반입한 자기 개인자금으로 토지를 취득하면서 지목이 농지인 관계로 현지농가인 제3자명의를 빌려 등기를 하게 됨으로써 그 소유권을 보전하기 위한 수단으로 국내에 상주하고 있는 자기 아들 및 그 친구(청구외 OOO)명의로 가등기한 것이라고 인정되고 있어 만일 위 가등기권에 의한 본등기이행으로 장차 이 건 토지의 소유권이 위 가등기권자에게 이전될 경우에 증여세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도 현재 가등기된 사실만 가지고는 실질소유자가 가등기권자에게 이를 증여한 것으로 단정할 수 있는 근거로 보기는 어렵다 할 것이므로 국세청장 의견과 같이 이 건 토지가 실질소유자의 자(청구외 OOO)명의로 가등기되었다고 해서 직계존비속간의 토지취득자금의 증여로 볼 수는 없다 할 것이다. 이상에서 살펴본 바를 종합하여 볼 때 이 건 토지의 등기상 명의를 다르게 한 것은 골프장건설용토지를 취득하는 과정에서 지목이 대부분(총 20,713평중 20,381평이) 농지(전 또는 답)인 관계로 농지개혁법상 부득이한 사유로 인하여 현지농가의 명의로 취득등기하게 된 것으로 인정되고 또한 실질소유자가 아닌 청구인등의 명의로 등기함으로써 조세를 회피할 목적이 있었다고 보기도 어렵다 할 것이므로 이 건 토지의 취득등기내용과 관련하여 처분청이 전시한 상속세법 제32조의2 제1항의 규정을 적용하여 명의상 취득자인 청구인에게 증여세를 과세한 처분청의 당초처분은 부당하고 이를 탓하는 청구인의 주장은 이유 있다고 판단된다(국심 90서2317, 91.1.28 등 동지)

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 별첨 청구인별 토지취득현황 및 과세내역 청구인 (취득자명의) (필지수) 지적(㎡) 취득시기 취득가액 (기준시가) 고지세액 가등기권자 증여세 방위세 원 원 원 OOO (3) 7,643 87.5.27 100,704,168 54,094,240 9,835,310 청구외 OOO OOO (13) 14,250 88.4.18 162,227,996 96,053,490 17,464,270 〃 OOO OOO (1) 572 87.9.16 4,688,798 781,950 142,170 OOO (2) 162 87.9.9 2,134,512 286,190 52,030 청구외 OOO OOO (8) 12,114 87.11.12 147,797,308 86,211,760 15,674,860 〃 OOO (1) 337 89.3.16 2,762,456 389,800 70,870 〃 OOO (1) 5,484 88.5.3 72,257,184 36,219,250 6,585,310 OOO (10) 10,197 87.12.5 109,479,814 60,079,230 10,923,490 〃 OOO (3) 4,477 87.9.23 45,828,720 19,878,020 3,614,180 〃 OOO (9) 13,236 88.3.14 142,994,935 82,936,540 15,079,370 청구외 OOO 10名 (51) 68,472 (20,713평) 790,875,891 436,930,470 79,441,860