[참조결정] 국심1990중2264
[주 문]
1. 천안 세무서장이 90.4.30자로 청구인에게 결정고지한 다음
- 다. 세 목 기 분 세 액(원) 종합소득세 방 위 세 종합소득세 방 위 세 부가가치세 〃 89년 귀속 〃 90년 귀속 〃 89년 제2기분 90년 제1기분 27,516,780 5,503,350 74,106,200 13,473,850 31,185,540 71,988,710 아 래 이를 과세대상 수입금액에서 제외한다.
2. 나머지 청구는 모두 기각한다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 인천시 남구 OO동 OOO에 주소를 둔 사람으로서 청구인이 88.5.27 충남 천안시 OO동 OOO외 1필지에 소재한 대지 2,881평방미터를 청구외 OOO외 1인과 공동으로 매입하여 그중 739평방미터 지상에 청구인 명의로 건축허가를 득하고 상가 건물 21동(면적: 1,068.87평방미터)을 신축한 데 대하여 처분청은 청구인이 상가 21동중 89년에 7동, 90년에 14동을 각각 분양한 것으로 인정하고 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 90.4.30자로 청구인에게 90년도 수시분 종합소득세 101,622,980원(89 귀속분: 27,516,780원, 90년 귀속분: 74,106,200원) 및 동 방위세 18,977,200원(89 귀속분: 5,503,350원, 90 귀속분: 13,473,850원)과 90년도 수시분 부가가치세 103,174,250원(89년 제2기분: 31,185,540원, 90년 제1기분: 71,988,710원)을 각각 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.6.29 심사청구를 거쳐 90.10.26 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장
- 가. 청구인이 이건 토지를 취득하였다가 이를 청구외 OOO, OOO에게 363,000,000원에 양도하였으며, 토지대금의 지불을 담보받기 위하여 청구인 명의로 건축허가를 득한 것일 뿐이고, 청구인으로부터 토지를 양수한 청구외 OOO과 OOO이 이 건 토지위에 상가를 신축하여 분양한 사실이 있으므로 실질과세 원칙에 따라 실지사업자인 OOO외 1인에게 과세함이 정당함에도 청구인이 상가를 신축·분양한 것으로 보아 이 건 종합소득세와 부가가치세를 부과한 처분은 부당하며,
- 나. 설령 이건 사업주체를 청구인으로 인정한다 하더라도 처분청에서는 지하실 231.69평방미터를 등기부등본에 기재된 채권최고액 8천만원을 양도가액으로 인정하였으나 동지하실과 2층 2호, 동3호, 동4호 상가를 계약서의 내용과 같이 청구외 OOO에게 165,000,000원에 양도하였음이 확인되고 있어 동금으로 하여 이를 89년 귀속분으로 하여 과세하고 청구일 현재까지 분양되지 아니한 11개동에 대하여는 과세할 수 없음에도 분양된 것으로 간주하여 종합소득세와 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.
3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 토지를 88.5.27(등기원인일이며 접수일은 88.5.30임) 전소유자 OOO으로부터 취득한 사실이 확인되며, 또 청구인은 88.6.27 천안시장으로부터 위 지상에 연 면적 1,068.87평방미터의 근린생활시설 건물을 신축하고자 건축허가를 받은 후 88.6.27일 중간검사 필증을 교부 받은 후 89.3.22 준공검사를 득하고 89.5.11 청구인 명의를 보존 등기하였음이 확인된다. 그리고 청구인이 분양계약서 사본제출이란 제목으로 처분청에 제출한 점포분양명세서, 점포분양계약서, 건축허가 신청서 및 허가서 사본, 건축물 관리대장 사본, 규약서 사본을 보면, 쟁점상가를 청구인이 분양하는 내용의 서류임이 확인되며 특히 규약서에서는 “천안시 OO동 OOO(OOOOO OO)지상에 건립한 상가에 대하여 아래사항을 규약한다”고 하면서 청구인은 위 상가21세대를 서기 1989.3.22 신축하여 이를 소유하고 추후 이를 분양계약자등에게 게약약정대로 이행키로 한다고 이를 1989.4.22일 인천직할시 남구 OO동 OOOO OOO에 소재하는 OOO 합동법률사무소에서 등부 1989년 제1917호로 공증한 사실이 있으며, 위 규약서에 의거하여 분양된 쟁점상가의 소유권을 분양계약자 OOO 등에게 89.7.14일 및 89.7.25일 등 수회에 걸쳐 이전등기해 준 사실이 확인되고 있다. 이상의 여러정황으로 미루어 볼 때 청구인이 쟁점토지를 취득하여 위지상에 상가 건물 1,068.87평방미터를 신축한 후 분양하였음이 명백하다고 판단되므로 처분청이 청구인의 위와 같은 상가 신축분양 사실에 대하여 부동산 매매업을 영위한 것으로 보고, 분양계약자들이 제시한 분양계약서에 기재된 매매대금을 분양 수입금액으로 보고 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다고 할 것이고, 청구인은 전시 토지만을 청구외 OOO·OOO에게 양도했을 뿐이며, 이를 양수한 위 양인이 상가 건물을 신축 분양한 실지 사업자라고 주장하고 있으나 청구인 소유인 위 토지의 매매대금이 얼마인지 분명하지 아니하고 또한 청구인 소유토지 매매대금의 지불 내용이 명확하지 아니하며, 쟁점상가의 분양대금이 청구외 OOO, OOO등에게 귀속되었는지에 관한 입증이 없으므로 청구주장은 이유없다는 의견이다.
4. 쟁점 이 건의 다툼은
- 가. 청구인이 이 건 토지만을 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 것으로 인정할 수 있는지의 여부
- 나. 이 건 상가중 지하실 및 2층 2호, 3호, 4호의 양도가액을 165,000,000원으로 인정할 수 있는지의 여부
- 다. 90년도 귀속 과세분중 분양되지 아니한 건물에 대한 종합소득세와 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.
5. 심리 및 판단 이 건 과세 경위를 보면 청구인이 충남 천안시 OO동 OOO외 1필지외 대지 2,881평방미터를 청구외 OOO외 1인과 같이 취득하고 그중 739평방미터 토지에 청구인명의로 88.6.27 건축허가를 득하고 상가건물(점포 21개:면적은 1,068.81평방미터임)을 신축(준공일: 89.3.22)한데 대하여 처분청은 청구인이 상가(점포:21개)를 89년도에 점포 7개를 90년도에 점포 14개를 각각 분양된 것으로 인정하고 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 이 건 종합소득세와 부가가치세를 부과하였는바 청구인은 위상가를 청구인이 신축분양한 것이 아니고 위 토지만을 청구외 OOO외 1인에게 363,000,000원에 양도하였고 양수자인 OOO외 1인이 이 건 상가 건물을 신축·분양하였으므로 청구인에게 이 건 종합소득세와 부가가치세를 과세함은 부당하며, 설령 청구인을 실사업자로 보아 과세한다하더라도 이 건 상가중 처분청이 89년도에 분양된 것으로 인정한 지하실과 90년도에 분양된 것으로 인정한 2층 2호, 3호, 4호의 점포는 89.7.14 청구외 OOO에게 165,000,000원에 양도하였으므로 동금액으로 하여 이를 89년 귀속 수입금액으로 인정과세 함이 정당하고 처분청이 90년도에 분양된 것으로 인정한 점포중(14개) 89년도에 분양된 2층 2호, 3호, 4호를 제외한 점포(11개)는 이 건 과세시점에는 분양되지 아니한 것임에도 이를 분양된 것으로 보아 과세함은 부당하다고 주장하고 있어 청구주장에 대하여 살펴본다.
- 가. 먼저 청구인이 이 건 대지만을 양도한 것으로 인정할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 건 대지만을 청구외 OOO외 1인에게 363,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 거증자료로 매매계약서 사본을 제시하고 있어 그 내용을 보면 이 건 토지를 같이 취득한 OOO외 1인과 청구인이 공동매도인으로 하여 양도가액은 363,000,000원에 외상으로 양도하는 것으로 되어 있으나, 계약서상 금액으로 실지 양도가 이루어졌다면 양도자와 매수자간의 대금수수내역과 공동양도자간의 대금 배분내역에 따른 입증자료의 제시가 있어야 함에도 이에 대한 증빙의 제시가 일체 없는 점, 청구주장의 양수인이 이 건 토지를 양수하였다는 확인서나 계약서상 공동 양도자인 OOO외 1인이 이 건 대지만을 양도하였다는 입증자료도 있지 아니한 점(OOO외 1인은 동인들의 지분토지에 상가를 신축분양한 사실이 있음), 청구인이 이 건 토지에 청구인명의로 건축허가를 득하여 상가를 신축한후 분양한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있는 점등을 종합하여 볼 때 토지만을 양도하였다는 청구 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
- 나. 다음으로 지하실과 2층 2호, 3호, 4호를 165,000,000원에 양도한 것으로 인정할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다. 청구인은 지하실과 2층 3개의 점포(2호, 3호, 4호)를 89.7.14 청구외 OOO에게 165,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 거증자료로 매매계약서 사본등을 제시하고 있어 그 내용을 보면 매매대금은 165,000,000원에 명도는 89.7.20로 되어 있으나 청구주장 금액으로 거래되었다는 구체적인 대금정산내역의 입증자료도 있지 아니하고(청구주장은 잔금 1억원이 아직도 정산되지 아니한 상태라고 소명하고 있음) 대금정산이 이루어지지 아니한 상태에서 89.7.14자로 청구외 OOO에게 소유권을 이전하면서 동일자로 이부분 상가에 청구인이 근저당권을 설정한 사실, 이부분을 제외한 89년도에 분양한 점포의 평당 분양가액이 3,500,000원(이부분 다툼없음)인데도 같은 시기에 양도하면서 저가로 양도할 특단의 사정도 엿보이지 아니한데도 청구주장 분양가액이 타점포의 분양가액(3,500,000원)보다 저가(약 3분의 1)로 양도하였다는 점등을 비추어 볼 때 청구주장 양도가액이 진실된 것으로 인정하기는 어렵다고 보아진다. 그러나 처분청은 2층 3개의 점포(2호, 3호, 4호)를 90년도에 분양된 것으로 보아 총수입금액을 90년 귀속분으로 하여 과세하였으나 등기부상 위2층 3개의 점포는 89.7.14자로 청구외 OOO에게 소유권이 이전된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있어 동점포의 분양 따른 수입금액은 90년도 귀속분이 아니라 89년도 귀속분으로 인정하여 과세함이 정당하다고 판단된다.
- 다. 끝으로 분양되지 아니한 점포에 대한 부가가치세와 종합소득세의 부과처분은 정당한지의 여부에 대해서 살펴본다. 청구인은 처분청이 90년도에 분양된 것으로 인정한 점포 14개중 “나”항에 소명한 2층 3개의 점포(2호, 3호, 4호)를 제외한 11개의 점포는 이 건 부과시점에는 분양되지 아니한 상태에 있으므로 분양되지 아니한 상가까지 분양된 것으로 간주하여 과세함은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 처분청은 쟁점부동산에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 과세하면서 점포 14개도 장차 분양될 가능성이 있고 또한 폐업시 잔존재화로도 볼 수 있다는 이유를 들어 이를 과세 대상에 포함시키고 동일 건물내 상가의 평당 분양가액을 적용하여 과세한 것으로 나타나고 있는바 점포 14개중 2층 3개의 점포(2호, 3호, 4호)는 “나”항에서 89년도에 분양된 것으로 인정한 바 있고 2층 1호는 90.12.12자로 청구외 OOO에게 소유권이 이전된 사실이 확인되고 잔여 10개의 점포(2층 1호, 1층의 2-1호, 동2-2호, 동3-2호, 동4-1호, 동4-2호, 동6-1호, 동7-2호, 동9-1호, 동9-2호)는 이 건 심판청구 심리일 현재까지 청구인 명의 그대로 있는 것이 등기부등본에 의하여 확인되고 있다. 그러하다면 현재 청구인 명의로 되어 있는 위점포(10개)는 용도 및 성격상 장차 분양될지 여부도 불분명한 것으로 보이고 또한 동부동산은 사업자의 다른 재고재화와는 달리 추후 분양이 (판매) 언제든지 가능하다는 측면에서 볼 때 폐업잔존재화로 보아 과세하기 곤란한 측면이 있으며 사실상 분양 가격도 상승되는 추세이므로 추후분양이 될 때 과세하는 것이 합리적인 측면이 있다 할 것이므로(국심 90중2264 90.1.14 동지임) 처분청이 소유권이 이전되지 아니한 점포(10개)를 과세대상으로 인정한 처분은 부당하다고 판단된다.
6. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.