쟁점토지의 실지취득가액을 얼마로 볼 것인지의 여부(경정)

[주 문] 수원세무서장이 90.5.17 청구인에게 결정고지한 89년 귀속 양도소득세 170,044,360원 및 동 방위세 34,008,870원의 처분은 서울특별시 강동구 O동 OOOOOO O 대지 328.7평방미터(청구인지분 2분의1)의 취득가액 350,000,000원(청구인지분 175,000,000원)을 625,000,000원(청구인지분 312,500,000원)으로 하여 그 과세표준과세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 경기도 수원시 권선구 OOO동 OOOOOO OO에 주소를 두고 있는 사람으로 서울특별시 강동구 O동 OOOOOO OO 소재 대지 328.7평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.6.2 청구외 OOO등 3인으로부터 청구외 OOO과 공동으로 취득하여 89.12.16 쟁점토지의 지상에 상가건물 1,331.08평방미터를 위 OOO과 공동으로 신축한 후 89.12.29 청구외 OOO에게 양도하였는 바 처분청은 이 건 거래를 투기거래로 인정, 쟁점토지 및 위 상가건물의 취득 및 양도가액에 대한 실지거래가액(쟁점토지 취득가액 350,000,000원, 쟁점토지 및 상가건물 양도가액 1,560,000,000원)을 확인조사하여 90.5.17 청구인에게 양도소득세 170,044,360원 및 동 방위세 34,008,870원을 결정고지하자 이에 불복 90.7.5 심사청구를 거쳐 90.9.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 청구인이 청구외 OOO과 공동으로 쟁점토지를 350,000,000원에 취득하여 쟁점토지의 지상에 상가건물을 신축하고 쟁점토지 및 상가건물을 1,560,000,000원에 양도한 것으로 보아 이 건 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정하여 과세하였는 바, 이 건 양도가액에 대하여는 이의가 없고 청구인이 쟁점토지를 625,000,000원(청구인지분 312,500,000원)에 취득한 것임이 매매계약서등에 의하여 확인되는데도 불구하고 처분청이 이를 부인하고 쟁점토지의 취득가액을 350,000,000원(청구인지분 175,000,000원)으로 보아 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 청구외 OOO과 공동으로 서울특별시 강동구 O동 OOOOOO O 소재 대지 328.7평방미터 및 동 지상건물 1,331.08평방미터를 청구외 OOO에게 1,560,000,000원(청구인지분 780,000,000원)에 양도한 사실에는 다툼이 없으나, 처분청은 청구인이 청구외 OOO과 공동으로 쟁점토지를 350,000,000원(청구인지분 175,000,000원)에 취득한 것으로 본 반면, 청구인은 쟁점토지를 625,000,000원(청구인지분 312,500,000원)에 취득하였다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 쟁점토지의 전소유자인 청구외 OOO은 쟁점토지를 청구인과 청구외 OOO에게 350,000,000원에 양도한 사실을 매매계약서를 제시하면서 직접 확인하고 있으며, 청구인은 쟁점토지를 625,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서만 제시하고 있을 뿐 청구주장을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점토지의 실지취득가액을 얼마로 볼 것인지의 여부를 가리는데 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 과세경위와 청구주장을 살펴보면, 청구인이 쟁점토지를 89.6.2 청구외 OOO등 3인으로부터 청구외 OOO과 공동으로 취득하여 쟁점토지의 지상에 상가건물을 위 OOO과 공동으로 신축한 후 89.12.29 청구외 OOO에게 양도한데 대하여, 처분청은 이 건 투기거래라는 이유로 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인(쟁점토지 취득가액 350,000,000원, 쟁점토지 및 상가건물 양도가액 1,560,000,000원 하여 과세하였음이 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의해 알 수 있고 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 처분청이 350,000,000원으로 결정한 것은 잘못이므로 이를 625,000,000원(청구인지분 312,500,000원)으로 하여 과세하여야 한다는 주장이다. 다음으로 이 건 관련법규정을 보면, 자산의 양도 및 취득가액의 결정방법에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호에서 자산의 양도 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항 제2호 및 제3호에서 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우, 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우등으로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우와 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정되어 있다. 살피건대, 이 건 양도가액에 대하여는 다툼이 없고, 쟁점토지의 취득가액이 625,000,000원(청구인지분 312,500,000원)이라는 청구주장에 대한 당부를 본다. 첫째, 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO등 3인으로부터 매입하면서 89.5.3 작성한 당초 매매계약서 원본의 기재내용을 보면, 쟁점토지의 매매대금 총액은 625,000,000원으로 되어있는 반면, 쟁점토지의 등기신청을 위하여 부동산등기법 제40조 제2항의 규정에 의하여 위 당초 매매계약서와는 별도로 작성한 검인계약서(89.6.1 강동구청장 검인)를 보면 쟁점토지의 매매대금총액이 350,000,000원으로 나타나고 있는 바, 이와 같이 검인계약서는 등기신청을 위하여 작성되는 것으로서 일반적으로 그 기재내용이 실제거래된 내용과는 서로 맞지 아니한 경우가 많으며, 둘째, 처분청에서 쟁점토지의 취득가액을 350,000,000원으로 본 근거를 보면, 쟁점토지를 청구인에게 양도하였던 위 OOO으로부터 징취한 확인서(쟁점토지를 350,000,000원에 양도하였음을 확인)와 위 검인계약서 내용을 그대로 믿고 청구인등에게 그 사실여부를 다시 확인하여 보지도 아니하고 그 취득가액을 350,000,000원으로 결정한 것임이 이 건 심리자료에서 나타나고 있으며, 셋째, 청구인이 주장하는 취득가액의 진실성여부를 확인하기 위하여 당심에서 쟁점토지 소재지에 현지 출장하여 조사한 바에 의하면, 당시 쟁점토지거래를 중개하였던 청구외 OOO(서울특별시 강동구 O동 OOOOOO OOO, OO부동산)은 쟁점토지의 거래가액이 625,000,000원이었음을 확인하고 있고, 또한 쟁점토지 소재지의 인근에 있는 중개업소(OO부동산등 3개소)를 통하여 쟁점토지 취득당시의 시세를 알아본 바, 쟁점토지는 상업지역이어서 평당시세가 일반대지시세보다 높은 500만원-700만원으로서 청구인이 주장하는 평당가액인 630만원과 비교하여 보면 큰 차이가 없는 것으로 나타나고 있으며, 넷째, 쟁점토지의 매도자인 위 OOO에게 진실된 거래가액을 다시 확인해 보기 위하여 당심에서 전화통화(90.12.21)하여 본 바, 쟁점토지의 거래가액은 당초에 작성된 매매계약서에 기재된 내용과 같이 625,000,000원에 거래된 것이 사실이고 검인계약서상의 350,000,000원은 등기신청문제 등으로 실제보다 낮게 거래된 것으로 하여 작성하였다고 진술하였으며, 다섯째, 쟁점토지대금의 지불사실관계를 보면 쟁점토지 양도직전인 89.5.31 위 OOO과 OOO이 OO상호신용금고로부터 쟁점토지를 담보(89.5.30 근저당 설정)로 하여 400,000,000원을 대출받아 이를 토지매매대금으로 충당한 사실이 확인되고 있어 쟁점토지의 거래가액을 검인계약서상의 350,000,000원보다는 훨씬 높다는 사실을 미루어 알 수 있다. 따라서 위 사실들을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 350,000,000원(청구인지분 175,000,000원)으로 보아 과세한 것은 이 건 사실관계파악을 소홀히 하여 일어난 부당한 처분으로서 그 취득가액을 625,000,000원(청구인지분 312,500,000원)으로 하여 과세함이 타당하다 할 것이다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.