부동산의 주택이외의 면적이 주택면적보다 큰지의 여부(취소)

[주 문] 남인천세무서장이 청구인에게 90.7.4 결정고지한 90년수시분 (88년 귀속) 양도소득세 19,844,670원 및 동방위세 3,968,930원 의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 인천직할시 남구 OO동 OOOO에 주소를 둔 사람으로서, 인천직할시 남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 183.48평방미터 및 위지상건물 1층 127.6평방미터, 2층 127.6평방미터, 지하실 12.23평방미터, 합계 267.43평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 78.12.18 취득하여 88.10.26 양도한 사실에 대하여, 처분청은 쟁점부동산중 대지 58.12평방미터와 건물 92.06평방미터는 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고, 나머지 대지 125.36평방미터와 건물 175.37평방미터는 양도소득세 과세대상인 점포로 보아 90.7.4 양도소득세 19,844,670원 및 동방위세 3,968,930원을 결정고지하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.7.11 심사청구를 거쳐 90.9.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점부동산의 건축물관리대장상 2층 127.6평방미터의 용도구분을 보면 주택면적이 28.16평방미터, 주택이외의 면적이 99.44평방미터로 되어 있고 1층 127.6평방미터의 용도구분을 보면 주택과 점포의 면적이 구분 기재되어 있지 아니하며, 처분청에서도 2층의 용도구분은 건축물관리대장과 같지만 1층 127.6평방미터는 주택면적과 주택이외의 면적을 각각 절반씩인 63.8평방미터씩으로 보았으며 지하실 12.23평방미터는 전체를 주택이외의 면적으로 보아서 쟁점부동산 전체를 주택면적 91.96평방미터와 주택이외의 면적 175.47평방미터로 계산하고 주택이외의 면적이 주택의 면적보다 크다하여 주택이외의 면적에 대한 양도소득세등을 과세하였으나, 쟁점부동산의 실지용도구분을 보면 2층 127.6평방미터는 주택면적 28.16평방미터 및 주택이외의 면적 99.44평방미터로서 건축물관리대장상 등재된 바와 같으나 1층 127.6평방미터는 주택면적이 101.16평방미터, 주택이외의 면적이 26.44평방미터이고 지하실 12.23평방미터는 청구인이 보일러실 및 연탄창고로 사용하였으므로 주택면적으로 보아야 하며 따라서 쟁점부동산의 주택면적은 141.55평방미터이고 주택이외의 면적은 125.88평방미터인 것이며, 현재는 쟁점부동산의 매수인이 건물내부를 개수하여 용도변경한 상태이지만 위 사실은 당시 관할세무서의 담당공무원과 쟁점부동산의 매수자 청구외 OOO 및 소재지 통·반장의 확인서등에 의하여 알 수 있으므로 소득세법 제5조 제6호 자목 및 동법시행령 제15조에 규정하는 1세대1주택으로 보아 비과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점부동산의 건축물 관리대장상 1층은 점포·주택의 용도별면적의 구분이 없고 2층은 점포 99.44평방미터 및 주택 28.16평방미터로 구분·기재되어 있는데, 청구인은 쟁점부동산의 1층 127.6평방미터중 26.44평방미터만 점포로 임대하였고 2층 127.6평방미터중 99.44평방미터를 점포로 임대하였다고 주장하지만, 일반적으로 점포의 경우 2층보다 1층의 선호도가 더 높고 임대료도 상대적으로 많은 금액을 받을 수 있는 것이므로 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵고, 이러한 사실은 처분청에서 확인한 바와 같이 지방세과세대장상 재산세 과세에 있어서 점포부분이 주택부분보다 크게 되어있는 것으로도 뒷받침되고 있는데, 청구인은 사실상 주택으로 사용한 면적이 주택이외의 면적보다 크기때문에 1세대1주택의 양도로서 비과세하여 달라고 주장하면서 이 건 부동산 매수자 OOO와 통장 OOO 및 반장 OOO의 확인서등을 제시하고 있으나 전시 확인서는 이해관계가 있는 자간에는 비교적 작성이 용이하다는 점을 감안할 때 동 확인서에 의하여 청구주장이 사실이라고 인정하기는 어려우므로 처분청이 소득세법시행령 제15조 제3항 및 제4항의 규정에 의거 점포 및 그 부수토지에 대하여 양도소득세를 과세한 당초처분이 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 주택이외의 면적이 주택면적보다 큰지의 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 실지용도별 면적구분은 2층 127.6평방미터중 주택면적이 28.16평방미터이고 주택이외의 면적이 99.44평방미터이며, 1층 127.6평방미터중 주택면적이 101.16평방미터이고 주택이외의 면적이 26.44평방미터이며, 지하실 12.23평방미터는 모두 주택으로 보아서 쟁점부동산 전체로는 주택면적이 141.55평방미터이고 주택이외의 면적이 125.88평방미터인 바, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대1주택으로서 비과세하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 소득세법시행령 제15조(1세대1주택의 범위) 제1항의 규정에 의하면 『법 제5조 제6호(자)에서 1세대1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다』고 되어있고, 동조 제3항의 규정에 의하면 『주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다』고 되어있어, 위 제3항을 규정한 취지는 일동의 건물에 주거용에 공하는 부분과 그렇지 않는 부분이 있는 경우에 주거용에 공하는 부분이 크면 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택으로서 비과세하지만 비주거용에 공하는 부분이 주거용에 공하는 부분보다 크거나 같은 경우 비주거용에 공하는 부분은 1세대1주택의 비과세혜택을 줄 수 없다는 뜻으로 보아야 할 것이다. 쟁점부동산의 경우 먼저 2층의 면적을 보면 127.6평방미터인데 이중 주택면적은 28.16평방미터이고 주택이외의 면적은 99.44평방미터인데 이 점에 대하여는 다툼이 없다. 다음으로 1층의 면적을 보면 127.6평방미터인데 청구인은 이중 101.16평방미터가 주택면적이라고 주장하고 쟁점부동산 매수자인 청구외 OOO의 확인서, 거주지통장 및 반장의 확인서, 당시 관할세무서 담당공무원의 현지확인경위서, 쟁점부동산의 1층 점포의 임대차계약서 원본등의 증빙자료를 제출하고 있고, 당시 쟁점주택에서 거주한 인원수를 보건대 쟁점부동산 취득년도에는 6명이 거주하였고 80년도에는 청구인부부와 노모 그리고 19세된 아들과 15세에서 21세에 이르는 딸 셋 등 7명이 거주하였으며 84년도까지는 청구인 부부와 성년에 이른 4자녀등 6명이 함께 거주해온 사실로 미루어 보면 청구주장은 신빙성이 있어 보인다. 반면에 처분청에서는 쟁점부동산의 매수자가 건물내부를 개수하여 용도변경하였기 때문에 사실판단은 불가능하고 단지 지방세과세대장에서 1층의 주택과 점포의 면적을 각각 반반씩으로 기재한 것을 과세근거로 채택하고 있으나 건축물관리대장에도 구분되어 있지 아니한 1층의 주택과 점포 면적이 지방세과세대장에 각 1/2씩으로 기재되어 있는 것은 재산세과세를 하기 위한 것으로 짐작할 수 있으며 뿐만 아니라 주택이라 함은 건물공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물을 말한다고 보아야 하므로(동지, 대법원 81누322, 83.11.22) 지방세과세대장상 기재보다는 실지의 용도를 밝혀서 판단하여야 할 것이다. 마지막으로 지하실의 면적은 12.23평방미터인데 청구인은 모두 주택면적으로 계산하고 처분청은 모두 주택이외의 면적으로 과세하였으나 겸용주택의 지하실에 대한 주택면적계산은 실지사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며 그 사용용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것(동지, 대법원83누 695, 84.4.24, 대법원87누 471, 87.9.8, 소득세법기본통칙 1-2-49...5)이므로 쟁점부동산의 지하실의 경우 1,2층의 난방을 위한 보일러와 유류탱크 및 연탄을 보관하고 있었다고 하므로 주택의 면적과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것이 타당하다고 본다. 이상을 종합해보면 쟁점부동산 전체로는 주택면적이 135.52평방미터이고 주택이외의 면적이 131.91평방미터인 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산중 주택이외의 면적이 주택면적보다 큰 것으로 보아 주택이외의 면적에 대하여는 양도에 따른 양도소득세등을 과세한 처분은 취소되어야 할 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.