토지의 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부(경정)

[주 문] 남양주세무서장이 90.2.15 청구인에게 과세한 88년 귀속 양도소득세 10,095,570원 및 동 방위세 2,019,100원의 부과처분은 이 건 토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 당해 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경기도 가평군 외서면 OO리 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 양평군 양동면 OO리 OOOO 임야 2,440평방미터외 10필지 임야 214,048평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 78.10.16 취득하여 88.2.17 양도하고 예정 및 확정신고를 하지 아니한 바, 처분청은 쟁점토지의 양도시 거래상대방인 OO교회에 매매가액을 조회하여 확인된 실지거래가액 33,022,253원을 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 청구인에게 88년 귀속 양도소득세 10,095,570원 및 동 방위세 2,019,100원을 90.2.15 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.6.13 심사청구를 거쳐 90.8.24 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인이 88.1.25 쟁점토지 214,048평방미터와 그 지상입목을 양도한데 대하여 처분청은 매매대금 전액을 토지의 양도가액으로 보았으나 동 매매대금중에는 청구인이 조림한 입목의 매매대금이 포함되어 있으므로 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 소득세법 시행령 제47조 제1항 및 제2항 규정에 의하여 기준시가로 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 시행령 제47조 규정은 조림기간이 5년이상인 입목을 임지와 함께 양도하는 경우에 입목의 양도로 인한 산림소득과 임지의 양도로 인한 양도소득의 구분계산에 관한 규정이므로 이 건의 경우와 같이 조림기간이 3년미만인 임목의 경우에는 적용여지 없다 할 것이고, 또 청구인이 제시한 조림실적증명원에 의하면 조림자가 청구외 OOO임이 확인되므로 청구인이 조림자란 청구주장은 신빙성이 없을뿐더러 부동산매매계약서 기재내용을 정사하여도 입목을 거래대상으로 명시한 바 없는 점, 통상 거래관행상 토지거래에는 그 지상물의 경제적 가치를 미미한 것으로 평가하므로 매매대금은 곧 토지매매대금을 의미하는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 볼 때 매매대금 전액을 토지의 양도대금으로 보아 양도차익을 계산한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 처분청의 과세경위를 보면, 처분청은 쟁점토지의 거래상대방인 대한예수교OOO OO교회(송파구 OOO동 OOOOOO 소재)에 쟁점토지의 거래내용을 조회하여 확인된 양도시의 실지거래가액을 양도가액으로 하고, 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 데 대하여 청구인은 쟁점토지를 78.10.16 취득한 후 쟁점토지에 잣나무 등을 77년부터 조림하여 88.2.17 양도한 것으로서 쟁점토지 양도가액에는 청구인이 조림한 입목가액이 포함되었으므로 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. 이 건 관련 법령을 보면, 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 및 동법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호에 의하면, 양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 있고, 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 동 법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 재4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제1호에서 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 동 법 시행령 제47조(임목의 벌채 또는 양도의 범위) 제1항에서 “임목을 임지와 함께 양도한 경우에 그 임지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 산림소득에 포함하지 아니한다”고 하고 동조 제2항에서 “임목과 임지를 함께 양도한 경우에 임목과 임지의 취득가액 또는 양도가액을 구분할 수 없을 때에는 임지에 대하여 기준시가에 의하여 취득가액과 양도가액을 계산하고 그 잔액을 임목에 대한 취득가액 또는 양도가액으로 본다. 이 경우에 그 잔액이 없는 때에는 임목에 대한 취득가액 또는 양도가액은 없는 것으로 본다”고 규정하고 있다. 살피건대, 청구인이 쟁점토지를 78.10.16 소유권 이전등기를 하기 이전인 77년부터 88년까지 기간에 쟁점토지 11필지 214,048평방미터 중 6필지 192,594평방미터(양평군 양동면 OO리 O OOO, O OOO, O OOOOO, O OOOOO, O OOO, O OOO)에 잣나무, 밤나무 등을 조림한 사실이 90.10.18 자 양평군수가 발급한 조림실적증명원과 조림사업계획대장에 의하여 확인되고 있고, 조림실적증명원상 조림자인 청구외 OOO은 청구인이 중풍환자이므로 청구인에 고용되어 청구인 집안일을 관리하여 왔다는 청구주장에 대하여 청구외 OOO의 주민등록등본상 주소지가 청구인의 전주소지인 서울시 성북구 OO동 OOOOOO에서 청구인과 함께 71.5.10부터 87.11.20까지 16년6개월간 동거한 사실이 확인되고 있고 이를 청구외 OOO(양평군 양동면 OO리 OOO 거주)외 2명이 인우증명 및 사실확인서를 제출하고 있어 이에 대한 청구주장은 신빙성 있다 할 것이며, 쟁점토지의 양도시 매매계약서 단서규정 제4호에서 지상권 일체를 포함한다고 특단의 규정을 정하고 있음이 확인되고 있는 점을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 양도가액에는 임목가액이 포함된 것임이 확인된다 할 것이다. 그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 이 건 임목 산림소득에 대한 소득세의 과세 여부는 별론으로 하더라도 쟁점토지가 임목과 함께 양도되어 임목과 임지의 양도가액이 구분될 수 없는 경우에 해당한다 할 것이므로 전시한 법령규정에 따라 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도차익을 계산함이 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.