(쟁점1)청구인이 토지를 취득하여 양도한 행위가 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로서, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 강원도 속초시 O동 OOOOO 대지 1,097평방미터(이하“이 건 토지”라 한다)를 86.2.14 취득하여 87.6.5 양도한 사실에 대하여, 처분청이 90.3.16 이 건 부동산거래를 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로 보아, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후, 청구인에게 87년도 귀속분 양도소득세 46,994,410원 및 동방위세 9,396,880원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.4.19 심사청구를 거쳐 90.8.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인이 이 건 토지를 취득하여 양도한 것은 투지거래가 아니므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세표준과 세액을 결정하여야 하고, 처분청이 투기거래로 본 근거규정인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정은 투기거래의 한계와 범위를 예측할 수 없을 정도로 추상적이거나 불명확하여, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 위임한계를 벗어난 것으로서 무효이므로 동 규정에 의거한 이 건 처분 역시 무효라는 주장이다.(주청구) 그리고 이 건 부동산거래를 투기거래로 보더라도 이 건 토지의 실지 취득가액은 76,360,000원이고 실지양도가액은 107,000,000원임에도 불구하고, 처분청이 실지취득가액을 28,000,000원으로 보아 양도차익을 산정한 것은 부당하므로 실지 취득가액을 76,360,000원으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장이다.(예비적 청구)

3. 국세청장 의견 우선 이 건 과세처분경위를 보면, 청구인이 이 건 토지를 86.2.14 취득하여 87.6.5 양도한데 대하여, 처분청은 이 건 토지의 양도를 투기거래로 보아 양도가액은 청구인이 확인한 107,000,000원으로, 취득가액은 취득당시 거래상대방인 청구외 OOO이 확인한 28,000,000원으로 하여 양도차익을 결정하여 88.11.19자로 양도소득세 46,984,410원 및 동방위세 9,396,880원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 88.12.16 이의신청, 89.1.12 심사청구를 거쳐 89.4.25 심판청구를 제기하였는 바, 국세심판소가 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 이 건 토지의 양도를 투기거래로 본 당초처분은 절차상의 하자가 있다는 이유로 89.7.24 취소하라는 결정을 하였고, 처분청은 위 심판결정 취지에 따라 당초 결정 고지처분을 취소하고 90.3.15 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 거쳐 이 건 토지의 양도를 투기거래로 인정하여 과세처분을 하였다. 살피건대, 청구인은 88.11.19자의 당초 결정고지처분에 대한 88.12.16 이의신청 및 89.1.12 심사청구시에는, 이 건 토지의 취득가액을 81,095,000원이라 주장하였다가 89.4.25 심판청구시에는 이를 76,360,000원으로 고쳐 주장하고 있으며, 89.6.5자 국세심판소에 접수된 청구인의 추가항변자료에서는 다시 81,095,000원으로 주장하고, 본 심사청구에서는 76,360,000원으로 주장하고 있어, 청구인 주장의 일관성이 유지되지 않고 있으며, 청구인이 위 76,360,000원에 대해 제시한 매매계약서 및 영수증을 보더라도 86.1.10 계약금 10,000,000원을, 86.1.20 중도금 20,000,000원을 그리고 86.2.3 잔금 46,360,000원을 청구인이 지급한 것으로 되어있으나, 청구인이 처분청에 서면 진술한 이 건 토지의 취득내용을 보면 계약시 10,000,000원을 지급하고 중도금 없이 잔액 71,095,000원을 청산하였다고 되어 있어 위 매매계약서 및 영수증은 신빙성이 있어 보이지 아니하며, 달리 청구주장을 입증할만한 금융자료등 객관적인 증빙의 제시도 없으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 (쟁점1) 청구인이 이 건 토지를 취득하여 양도한 행위가 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로서, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다. (쟁점2) 이 건 토지의 실지취득가액이 28,000,000원인지 76,360,000원인지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 “쟁점1”에 대하여 본다 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도소득세의 양도차익계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하면서 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 위 위임규정에 따라 소득세법시행령(89.8.1 개정이전의 것) 제170조 제4항 제2호는 양도소득세의 실지거래가액이 적용될 경우의 하나로서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있고, 이에 따라 국세청장은 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호 87.1.26 개정)을 마련하고, 그 제72조 제3항에서 위의 소득세법시행령에서 말하는 국세청장이 지정하는 거래에 관하여, 부동산을 미등기상태로 전매한 때 등여덟가지 경우의 거래로서 실지거래가액이 확인된 경우를 명시하고 있는바, 법령이 일정한 행정기관에 대하여 법령의 내용을 구체적으로 보충규정할 권한을 위임하고 이에 따라 행정기관이 행정규칙의 형식으로 그 법령의 내용이 될 사항을 규정하였다면, 위 행정규칙은 법령의 내용과 결합하여 법규로서의 효력을 가진다고 할 것이므로, 앞에서 본 바와 같이 소득세법 시행령이 국세청장에게 일정한 범위의 거래를 지정할 수 있는 권한을 부여하고, 이에 따라 국세청장이 훈령으로서 재산제세조사사무처리규정을 제정한 것인 만큼 이 규정은 과세의 법령상 근거가 된다고 할 것이다.(대법원 87누654, 88.3.22 참조) 그리고 과세관청이 투기거래라고 인정하는 부동산거래에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정한 목적은, 개발이 예상되거나 제도의 변경(예, 녹지지역의 해제)으로 이용가치가 증대되는 지역에 소재하는 부동산가액은, 단기간에 급격하게 상승하게 되어 다른 지역보다는 더 많은 양도차익이 발생하게 되므로 양도차익을 기준시가(기준시가는 제도적으로 수시로 조정하기가 곤란할 뿐만 아니라 그 부동산의 특수한 여건을 개별적 구체적으로 반영할 수 없어서 실지거래가액과는 많은 차이가 있을 수 있음)로 산정하는 것 보다는 실지거래가액으로 산정하는 것이 실질소득에 대한 공평과세의 취지에도 부합되고 부동산투기를 억제하여 건전한 국민경제를 도모하고자 하는데 있다고 보여진다. 한편, 청구인은 냉동창고를 신축할 목적으로 이 건 토지를 취득하였다 주장하고 있으나 취득한 후 청구인이 냉동창고를 신축한 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 명백한 거증자료를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 취득한 후 양도할 때까지 약 1년동안에 그 가액이 급등하였으며, 처분청조사에 의하면 청구인과 청구인 가족(부인)은 81년부터 89년도까지 25회에 걸쳐 80,635평의 토지를 취득하고 6회에 걸쳐 4,730평을 양도하였고, 1과세기간(86년도)중에 취득한 토지의 합계면적이 10,000평을 초과한 사실도 있으며, 시지역에 소재하는 토지를 1과세기간(84년도)취득한 면적이 500평을 초과한 사실도 있는 바, 이러한 사실을 종합하여 볼 때, 이 건 토지의 거래는 재산제세조사 사무처리규정 제6호 “군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고 그 가액(등록세 과세표준)이 5천만원이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때” 및 제7호 “시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때”에 준하는 거래라고 보여진다. 그러므로 처분청이 공정과세위원회에 이 건 부동산거래를 상정하여 자문한 바, 자문위원들이 투기거래라고 인정함에 따라 처분청이 이 건 토지거래를 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세등을 부과한 것은 사실인정에 있어서 정당하다고 보여지고 청구인의 주장은 이유 없다고 판단된다. “쟁점2”에 대하여 본다. 청구인은 이 건 토지를 실지로 76,360,000원에 취득하였다고 주장하고 있으나, 첫째, 이 건 토지거래의 실지취득가액을 가장 확실하게 알 수 있는 거래상대방인 OOO이 이 건 토지를 청구인에게 28,000,000원에 양도하였다고 확인서를 처분청에 제출한 사실이 있고, 둘째, 청구인이 이 건 토지를 28,000,000원 보다 더많은 금액으로 취득하였다면, 적어도 28,000,000원이상에 해당하는 금융자료(수표등)가 있을 것임에도 불구하고 청구인은 이 건 토지취득에 대한 금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있고, 셋째, 청구인이 이 건 토지의 실지취득가액에 대하여 앞의 “3.국세청장의견”에서 열거한 바와 같이 일관성이 없어서 청구장은 신뢰하기 어렵다고 보여진다. 위의 사실을 종합하여 볼 때 청구주장은 신빙성이 없다고 보여지고, 처분청이 이 건 토지의 실지취득가액을 거래상대방이 확인한 28,000,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.