토지의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액인 양도가액 13,200,000원으로 할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 수원시 권선구 OO동 OOOOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로, 74.3.27 취득한 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 109평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 89.3.21 양도한 후 90.4.6 처분청에 양도가액은 실지거래가액 13,200,000원으로, 취득가액은 75.1.1 의제취득일 기준으로 하여 실지거래가액에 의한 환산가액으로 확정신고한 데 대하여, 처분청은 확정신고전인 90.2.17 취득 및 양도당시의 기준시가로 하여 양도차익을 산출하고 89 귀속분 양도소득세 8,904,280원 및 동방위세 1,780,800원을 결정 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.4.11 심사청구를 거쳐 90.7.14 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장 쟁점 토지는 도시계획에 의하여 1필지의 토지가 대지 및 도로로 3등분되어 주택을 신축할 수 있는 재산가치가 상실되었기에 채무변제등을 위하여 주변의 정상적인 시가로 처분할 수 없어서 부득이 저렴한 가격(평당 425,000원 정도)인 13,200,000원에 양도한 것인데도 처분청은 이 건 토지의 취득가액 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하였으나 기준시가로 과세할 경우에도 양도차익이 실지양도가액 13,200,000원을 초과한 것은 부당하므로 양도가액은 실지거래가액 13,200,000원으로, 취득가액은 75.1.1 의제한 실지거래가액을 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산출하고 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 토지의 양도가액이 13,200,000원이라고 주장하고 있으나 실지거래가액에 대한 신빙성이 없어 보이므로 청구주장은 받아들이기 곤란하다고 할 것이므로 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 이 건 토지의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액인 양도가액 13,200,000원으로 할 수 있는지의 여부에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면, 거주자의 양도차익계산에 있어서 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하면서, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 이 건 토지 양도당시 시행된 소득세법 시행령 제170조 제4항에서는 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙 서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있도록 규정하고 있고 같은조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 있다. 따라서 청구인이 확정신고 기한전에 처분청에 실지거래가액 13,200,000원으로 신고한 이 건 토지의 양도가액을 인정할 수 있는지의 여부가 쟁점이 되고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 건 토지가 도시계획에 따라 대지 21평과 2평, 도로 9.7평의 3등분되어 주택을 신축할 정도의 재산가치가 상실되어 부득이 주변 토지보다 파격적으로 저렴한 가격(평당 400,000원 정도)으로 양도하였다고 주장하면서 이에 대한 입증서류로 양도당시의 매매계약서를 당심에 제출하고 있으나 동 매매계약서는 사본으로서 중개인도 없이 작성된 점, 또한 양도당시 전국 부동산 가격이 일제히 폭등한 점등으로 미루어 볼 때, 이 건 토지가 도시계획으로 인하여 일부가 도로로 편입되고 주택을 신축하기에 면적이 적다는 이유만을 가지고는 객관적인 금융관계자료의 제시가 없는 한 청구인이 주장하는 실지거래가액을 신빙성 있다고 받아들이기는 곤란하다고 보인다. 한편, 이 건 토지의 양도차익을 위에서 살펴본대로 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 산출한다고 하더라도 국세기본법 제14조 제2항이나 소득세법 제7조 제2항이 규정한 실질과세원칙상 그 기준시가에 의한 양도차익이 실제 양도한 가액의 범위를 넘을 수는 없다고 할 것이나〔대법원 87누 742(87.10.26), 83누 106(84.2.14 선고) 같은 취지〕 위에서 살펴본 바대로 청구인이 주장하는 양도가액 13,200,000원이 신빙성이 있다고 받아들이기 곤란하므로 처분청이 이 건 토지의 취득 및 양도가액을 각각 기준시가〔취득가액은 취득일을 소득세법 부칙(법률 제2705호 74.12.24) 제16조에 의거 75.1.1로 의제취득하여 환산한 기준시가〕로 하여 양도차익을 산출하고 결정 고지한 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다고 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.