실지거래가액으로 과세한 당초처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경기도 OO시 OOO OOOOOOOO OOOOOO에 주소를 두고 있는 바, 청구인은 토지개발공사의 전신인 토지금고가 77.10.17 발행한 액면가 580만원의 토지상환채권의 최초매입자인 청구외 OOO로부터 전전매수한 OOO에게서 77.11.4 이를 취득하여 동일자로 토지금고에 청산금을 정리하고 OO시 OO동 OOOOOO 대90평방미터외 2필지 합계 234.5평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 상환받아 88.8.30 청구외 OOO에게 양도하고, 기준시가에 의하여 자산양도차익예정신고 및 자진납부한데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지를 개인으로부터 취득하여 OOO에게 양도한 것으로 보고 기준시가에 의하여 과세하였다가 중부지방국세청 정기감사에서 법인과의 거래로 지적되자 이에 의거하여 청구인이 토지금고로부터 취득하여 OOO에게 양도한 것이므로 법인과의 거래라 하여 실지거래가액으로 하여 90.1.16 90년도 수시분 양도소득세 40,025,510원 및 동방위세 8,011,010원을 경정고지한 데 대하여 청구인은 이에 불복하여 90.3.12 심사청구를 거쳐 90.5.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 청구인이 88.8.30 양도한 쟁점토지는 청구인이 토지금고로부터 직접 취득한 것이라 단정하고 위 토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정하고 이 건 처분을 하였으나 위 쟁점토지는 당초 청구외 OOO가 77.10.17 토지금고로부터 취득한 토지상환채권을 전매를 거쳐 77.11.4 청구인이 취득하여 위 채권상환기일에 위 토지상환채권에 기하여 위 토지를 취득한 후 78.7.13 청구인 명의로 소유권이전등기 경료하였다가 88.8.30 위 토지를 청구외 OOO에게 양도한 것이므로 이 토지 거래는 결국 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 것이어서 위 토지의 양도차익은 취득 및 양도가액 모두를 기준시가에 의하여 계산하여야 할 것인데도 처분청은 토지와 토지에 관한 권리를 분리 구분하여 양도소득세를 과세하였음은 위법하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 부동산등기부등본 및 양도소득세 결정결의서에 의하면, 처분청이 이 건 처분의대상으로 한 소득은 토지의 양도로 인하여 발생한 소득임이 인정되므로 이 소득은 소득세법 제23조 제1항 제1호에 규정한 소득에 해당하고, 한편, 양도대상 토지의 취득 경위를 보면 청구인이 토지상환채권을 중도 취득하여 위 채권상환기일에 토지금고로부터 이 건 토지를 취득하여 청구인 명의로 소유권이전등기까지 경료하였다가 그후 타인에게 양도한 것임이 관계기록에 의하여 확인되므로 이 건 토지의 취득당시 거래상대방은 법인인 토지금고이었음이 분명하게 인정되는데도, 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 토지상환채권의 취득당시 거래상대방이 개인이었음을 내세워 이 건 토지의 취득당시 거래상대방을 개인으로 주장하나 청구인도 인정하는 바와같이 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 제2호에서 『토지의 양도로 인하여 발생한 소득』과 『대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생한 소득』을 구분하고 있으므로 위 두가지 소득을 구분하지 아니하고 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득시기를 이 권리에 기한 당해 부동산의 취득시기와 동일시 하는 청구주장은 독자적인 견해에 불과하여 받아들일 수 없다. 그러므로 처분청이 이 건 양도소득을 토지의 양도로 보아 그 취득당시 거래상대방은 토지채권상환의무자인 토지금고로 보아 토지의 양도차익을 취득 및 양도당시 확인되는 실지거래가액에 의하여 결정하였음은 달리 잘못이 있다고 할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 개인으로부터 취득한 토지상환채권에 기하여 그 만기일에 청산금을 수수하고 토지금고로부터 취득한 토지를 개인에게 양도한 사실에 대하여 법인으로부터 토지를 취득하여 양도한 것이라 하여 실지거래가액으로 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 과세처분의 경위를 보면, 청구인은 당초매입자인 OOO로부터 전전매수한 OOO로부터 77.11.4 취득한 토지금고발행의 토지상환채권에 기하여 토지금고로부터 청산금과 함께 쟁점토지를 상환받아 88.8.30 OOO에게 양도하고, 기준시가에 의하여 예정신고납부하자 처분청은 당초 청구인이 쟁점토지를 개인으로부터 취득하여 OOO에게 양도한 것으로 보고 기준시가에 의하여 과세하였다가 중부지방국세청 정기감사에서 법인과의 거래로 지적되자 이에 의거하여 청구인이 법인인 토지금고로부터 취득하여 OOO에게 양도한 것이므로 그 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 90.1.16 90년도 수시분 양도소득세 및 동방위세를 경정고지하였음이 기록에 의하여 확인되는 바, 이에 대하여 청구인은 토지상환채권을 개인으로부터 매입하여 이에 기하여 토지금고로부터 토지를 상환받아 OOO에게 양도한 것이므로 결국 개인으로부터 토지를 취득하여 개인에게 양도한 것이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여야 함에도 불구하고 처분청이 법인과의 거래로 보아 실지거래가액으로 과세하였음은 부당하다고 주장하므로 살피건대, 먼저 소득세법 제23조 제1항에 의하면 양도소득은 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득, 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 및 기타 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 하도록 구성하며 토지의 양도로 인한 소득과 부동산을 취득할 수 있는 권리인 토지상환채권의 양도로 인한 소득을 구분하여 별개로 규정하고 있으며, 한편, OOOOOO공사의 사실확인에 의하면 청구인은 당초 OOO가 매입한 무기명식 토지상환채권(액면가 580만원 No. 40)에 의한 토지상환을 위한 등록인으로서 토지금고로부터 78.7.10 청산금과 함께 쟁점토지 3필지를 상환받았음이 확인되는 바, 그렇다면 청구인이 취득한 부동산인 토지 또는 건물과 부동산을 취득할 수 있는 권리인 토지상환채권은 서로 구분되는 것이며 처분청이 이 건 과세대상으로서 부동산인 쟁점토지 자체는 토지금고로부터 취득하여 OOO에게 양도된 것이며 그실제양도가액 및 취득가액이 처분청의 조사에 의하여 기확인된바 있으므로 법인과의 거래로 보고 그 확인된 실지거래가액에 의하여 양도세등을 과세한 당초처분은 정당한 것으로 보이는 반면 토지상환채권의 취득과 그와 상환으로 취득한 쟁점토지의 취득을 구분하지 아니하고 부동산을 취득할 수 있는 권리인 토지상환채권의 취득시기를 이 권리에 기한 쟁점토지의 취득시기와 동일시 하는 청구주장은 독자적인 견해에 불과하여 받아들일 수 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.