토지양도시의 실질적인 거래상대방을 법인으로 인정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문] 남인천세무서장이 90.1.19 청구인에게 결정고지한 양도소득세 34,065,550원 및 동방위세 6,627,270원의 부과처분은 쟁점토지 중 청구인 지분(425/744)의 양도가액 및 취득가액을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 인천직할시 남구 OO동 OOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로, 청구인이 환지예정지인 같은구 OO동 OOOO OOOO OOO 447.7평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다, 종전 토지: 같은동 OOOO 답66평방미터, 같은동 OOOOOO 대지 638평방미터, 같은동 OOOOOOO전40평방미터)중 청구인 지분인 425/744를 87.5.28 서울특별시 양천구 OO동 OOO OOOOOOOOO OOOOOOOOO에 거주하는 청구외 OOO에게 양도하고, 위 OOO는 87.7.31 인천직할시 남구 OO동 OOOO소재 주식회사 OO상호신용금고에 양도한데 대하여, 처분청이 위 OOO는 명의자일 뿐이라고 하여 실지거래상대방을 법인인 위 주식회사 OO상호신용금고로 인정하고 양도가액은 실지거래가액인 182,000,000원중 청구인 지분 해당가액인 103,965,053원, 취득가액은 환산가액 11,296,486원중 청구인지분 해당가액인 5,964,600원으로하여 90.1.19 양도소득세 34,065,550원 및 동방위세 6,627,270원을 부과처분하자, 청구인은 이에 불복, 90.2.8 심사청구를 거쳐 90.4.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 쟁점토지를 87.5.28 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여 처분청은 당초 위 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 후 양도소득세등을 고지하였다가 다시 쟁점토지의 양도당시 거래상대방을 위 OOO가 아닌 청구외 주식회사 OO상호신용금고로 인정하고, 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 처분을 하였으나, 청구인은 쟁점토지를 양도하기 위하여 법인과는 거래하지 않겠다는 조건으로 여러 부동산소개소에 매매를 의뢰하였던 바, 쟁점토지거래를 중개한 OO부동산(중개인: OOO)의 조건이 맞아 청구외 OOO와 거래하였을 뿐이고 위 OOO가 법인의 대리인인 사실은 전혀 몰랐으며 쟁점토지의 양도대금을 금융기관등에 예금하려고 하고 있던차에 OOO와 같이 계약체결장소에 온 청구외 OOO가 법인과의 거래가 아니라고 부인하면서 주식회사 OO상호신용금고의 예금상품을 선전하므로 예금권유차 입회한 것으로 알고 양도대금중 일부를 위 법인에 예금하였을 뿐인데도 법인과 거래하였다고 인정하였음은 부당하므로, 개인인 OOO와의 거래인 사실을 인정하여 양도 및 취득가액을 기준시가에 의한 가액으로 하여 양도소득세등을 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인도 인정하는 바와같이 쟁점토지의 매매계약당시 주식회사 OO상호신용금고의 차장 OOO가 입회한 사실, 처분청이 위 법인을 상대로 조사한 바에 의하면 위 법인이 청구외 OOO 명의의 취득비용(취득세 등)을 대신 부담하였고 청구인은 수령한 매매대금중 일부를 위 법인에 예금한 사실, 87.4.24 청구인이 수령한 매매대금중 18,000,000원 상당액의 수표발행의뢰인이 위 법인으로 밝혀진 사실등에 비추어 볼 때 청구인이 양도당시 거래한 상대방은 사실상 위 주식회사 OO상호신용금고라고 판단되므로, 쟁점토지의 양도가액은 확인된 실지거래가액으로 취득가액은 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 결정한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지양도시의 실질적인 거래상대방을 법인으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 관계법령인 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항, 같은법 시행령(89.8.1 개정전의 시행령) 제170조 제1항 및 같은조 제4항 제1호의 규정을 종합해보면, 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 그 당시의 기준시가에 의하여 산정하는 것을 원칙으로 하고 있으나 국가·지방자치단체·기타 법인과 거래한 경우로서 실지거랙가액이 확인된 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의하되 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산가액에 의하도록 이원적인 방법을 채택하고 있어 양도시의 거래상대방이 개인인지 또는 법인인지에 따라 양도차익산정기준을 달리하고 있음을 알 수 있다. 다음으로 쟁점토지의 환지처분관계와 소유권변동내역을 보면, 인천직할시 남구 OO동 OOOO 답66평방미터는 청구인이 단독으로 청구외 OOO으로 부터 77.2.2 자 매매를 원인으로 77.2.4 소유권을 취득하였고, 같은동 OOOOOO 대지 638평방미터는 청구인과 청구외 OOO이 공동으로 청구외 OOO으로부터 77.6.24 자 매매를 원인으로 77.6.26 소유권을 취득하였으며, 같은동 OOOOOOO 전 40평방미터는 청구인이 단독으로 청구외 OOO으로부터 79.7.27 자 매매를 원인으로 79.8.1 소유권을 취득한 사실, 위 토지 744평방미터는 토지구획정리사업이 시행되어 인천직할시 공고 제329호 (81.8.14)에 의하여 OOOO OOOO OOO 447.7평방미터의 환지예정지로 지정공고된 사실, 위 환지예정지는 청구외 OOO에게 87.5.28 자 매매를 원인으로 87.6.2 소유권이 이전되었고 다시 87.7.31 주식회사 OO상호신용금고에 소유권이 이전된 사실, 위 환지예정지는 89.6.30 자로 토지구획정리사업이 완료되어 인천직할시 남구 OO동 OOOOOO 대지 442.8평방미터로 환지확정된 사실, 처분청은 위 환지예정지 양도사실에 대하여 기준시가에 의한 가액으로 양도차익을 산정하여 88.2.15 청구인에게 양도소득세 9,302,170원 및 동방위세 1,860,430원을 부과처분하였고(청구외 OOO에 대하여는 인천세무서장이 과세하였음) 88.2.27 청구인은 위 세액을 납부한 사실 등이 쟁점토지의 등기부등본, 인천직할시장의 환지예정지지정조서사본 및 환지처분사본, 납세고지서겸영수증서(납세자용)등에 의하여 확인되고 다툼없다. 또한 이 건 부과처분경위 및 청구인의 주장을 보면, 중부지방국세청은 89.7.20 청구외 OOO에 OO 부동산투기혐의를 조사하는 과정에서 청구인과 청구외 OOO이 쟁점토지를 양도함에 있어 청구외 OOO는 명의상의 거래상대방일 뿐이고 실지거래상대방은 주식회사 OO상호신용금고라고 인정하여 청구인과 청구외 OOO와의 거래금액 182,000,000원을 실지양도가액으로 인정하고 청구인 지분에 해당하는 103,965,053원을 쟁점토지의 실지양도가액으로, 취득가액은 불분명하다고 하여 환산가액인 5,964,600원을 취득가액으로 결정하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 통보된 내용에 따라 90.1.9 이건 부과처분하였는 바(청구외 OOO에 대하여는 인천세무서장이 89.9.15 양도소득세 24,945,240원 및 동방위세 4,854,400원을 부과처분하였다가 89.11.23 무재산을 이유로 결손처분하였음), 청구인은 양도시의 거래상대방을 개인이 아닌 법인으로 인정하였음은 부당하다고 주장하고 있다. 처분청이 쟁점토지의 거래상대방을 법인인 주식회사 OO상호신용금고로 인정한 근거를 보면, 위 법인의 차장인 청구외 OOO가 쟁점토지에 OO 양도계약체결시 입회하였다는 사실과 청구인이 수령한 매매대금중 일부를 위 법인에 예금한 사실 및 청구외 OOO가 위 법인의 주주이고 비상근이사이며 청구인이 수령한 매매대금중 18,000,000원 상당액의 수표발행의뢰인이 위 법인으로 확인된 사실등인 바, 청구외 OOO의 89.7.18 자 및 90.6.21 자 확인서, 주식회사 OO상호신용금고의 89.11. 일자미상 확인서 및 당심의 요구에 따라 90.6.28 제출한 관련증빙자료, 당심의 요구에 따라 제출한 청구외 OOO의 90.6.18 자 진술서 및 중개인 청구외 OOO이 90.7.2 당심에 제출한 진술서, 청구외 OOO의 90.6. 일자미상의 확인서와 처분청의 조사서등을 종합해 보면, 주식회사 OO상호신용금고가 사옥부지를 마련하기 위해 대주주인 청구외 OOO를 내세워 쟁점토지를 취득한 사실은 인정이 된다고 하겠으나, 청구인이 쟁점토지의 거래상대방이 법인인지를 인지할 수 있었는지가 문제된다고 할 것인바(청구외 OOO은 청구인에 OO 평소의 부채관계로 쟁점토지거래를 청구인에게 일임하고 전혀 관여하지 않았음이 확인됨), 첫째, 쟁점토지의 거래시기를 전후하여 위 법인이 쟁점토지 이외의 다른 토지를 취득한 사실은 없음이 확인되고 있고, 둘째, 위 법인이 매매대금을 지급함에 있어서는 청구외 OOO고 청구외 OOO이하는 가명 계좌로 인출한 돈을 청구외 OOO를 통하여 청구인에게 지급함으로써 매매대금의 원천이 법인이기는 하나 청구인으로서는 법인의 자금이라는 사실을 확인할 수 없도록 매매대금이 지급되었으며, 셋째, 청구외 OOO는 위 법인의 총무과에 근무하는 차장으로서 서울에 거주하는 OOO의 안내부탁을 받아 계약체결시 함께 동행하여 자신의 신분을 밝힌후 법인과의 거래를 부인하면서 예금권유를 하였는 바, 이에 응한 청구인은 쟁점토지 양도당시 56세로서 법인과의 거래를 기피하고 있었음이 관계인들의 진술에서 확인되는데도 계약금수령일인 87.3.24 자로 20,000,000원, 중도금수령일자인 87.4.24 자로 30,000,000원, 잔금수령일자인 87.5.28 자로 20,000,000원을 주식회사 OO상호신용금고에 예금한 것으로 보아 이는 오히려 청구인이 위 법인과의 거래인 것을 인지하지 못하고 있었기 때문인 것으로 보이며, 넷째, 처분청의 조사서를 보아도 청구인이 법인과의 거래임을 인지하고 있었다는 객관적인 거증은 발견할 수 없다. 따라서 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 위 OOO가 명의인에 불과하다는 사실을 청구인이 거래당시에 알고 있지 않았겠느냐 하는 추정만으로 법인과의 거래로 볼 수는 없다고 할 것이어서 청구이이 거래당시에 법인과의 거래사실을 알고 있었다는 객관적인 증거가 없는 상태에서 법인과의 거래로 단정하여 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 산정하여 이 건 양도소득세등을 부과한 처분은 적법타당한 처분이라 할 수 없으므로 전시한 관계규정에 의하여 쟁점토지중 청구인 지분의 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 함이 타당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.