[요지] 청구인이 주장하는 양도가액은 달리 반증이 없는한 신빙성이 있다고 인정되며 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 모두 확인할 수 있는 이 건의 양도차익은 전시한 법령규정에 의거 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 결정함이 타당함에도 처분청이 쟁점상가의 양도가액에 대한 사실확인조사를 소홀히 하고 양도차익을 결정한 처분은 부당함
[요지] 청구인이 주장하는 양도가액은 달리 반증이 없는한 신빙성이 있다고 인정되며 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 모두 확인할 수 있는 이 건의 양도차익은 전시한 법령규정에 의거 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 결정함이 타당함에도 처분청이 쟁점상가의 양도가액에 대한 사실확인조사를 소홀히 하고 양도차익을 결정한 처분은 부당함
[주 문] 광명세무서장이 청구인에게 89.12.16 고지한 양도소득세242,090원 및 동 방위세 24,200원과 90.2.6 추가고지한 양도소득세 2,404,440원 및 동 방위세 240,440원은 청구인이 신고한실지거래가액에 따라 양도가액은 40,000,000원으로, 취득가액은 37,168,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 경기도 광명시 OOO동 OOOOO OOOOO OOOO에 거주하는 사람으로서 서울 강동구 OO동 OOOOO 소재 상가 OO OOO(건물 53.42평방미터 및 대지지분 49.56평방미터, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 83.6.27 청구외 법인 OO건설주식회사로부터 분양받아 87.12.24 청구외 OOO에게 양도하고 88.4.25 취득가액 및 양도가액을 모두 실지거래가액에 의거 양도소득세 과세표준(양도차익 미달) 신고를 하였으나 처분청은 양도소득세 과세자료에 의거 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 결정하여 89.12.16자로 청구인에게 87년 귀속분 양도소득세 242,090원 및 동 방위세 24,200원을 고지하였고, 청구인이 위 처분에 불복하여 89.12.27 이의신청을 거쳐 90.1.25 심사청구를 제기하자 처분청은 쟁점부동산을 청구인이 법인으로부터 취득한 것이므로 취득가액은 실지거래가액으로, 양도가액은 소득세법 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의거 환산한 가액(이하 “환산한 기준시가”라 한다)으로 양도차익을 경정 결정하여 90.2.6 양도소득세 2,404,440원 및 동 방위세 240,440원을 추가고지하였으며 청구인은 당초 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득가액 및 양도가액을 모두 실지거래가액에 의거 결정하여 위 고지처분을 취소해 줄 것을 구하면서 90.4.11 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 청구인이 취득하여 양도한 쟁점상가는 소규모의 아파트단지내에 소재한 3층짜리 집합상가중 1층 점포로써 그 위치가 영업하는데 불리한 여건이 많기 때문에 청구인의 양도당시인 87년에는 인근상가 점포의 30% 이상이 문을 닫고 있을 정도로 상권이 형성되지 않았으며 87년말까지는 일반적인 부동산 경기도 대단히 저조하여 청구인이 37,168,000원에 분양받은 쟁점상가를 4년만에 40,000,000원에 양도할 수밖에 없었는데도 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의한 실지거래가액은 전혀 무시하고 토지의 등급상승비율에 따라 환산한 가액을 양도가액으로 적용하여 양도소득을 계산한 처분은 부당하다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 부동산을 83.6.27 청구외 OO건설주식회사로부터 37,168,000원에 취득하여 87.12.24 청구외 OOO에게 40,000,000원에 양도하고 실지거래가액으로 신고하였으며 쟁점상가는 상권이 형성되지 아니한 지역의 상가이므로 기신고한 실지거래가액을 인정하여야 한다고 주장하고 있어 살피건대, 청구인이 법인으로부터 취득한 취득가액은 알 수 있으나 양도가액에 대하여는 청구인이 개인간의 매매계약서만을 제시하고 금융자료등의 구체적인 거증을 제시하지 아니하고 있어 실지양도가액으로 보기 어렵고 쟁점상가의 보유기간(4년5개월) 등을 감안하여 볼 때 청구주장의 양도가액은 실지거래가액으로 믿어지지 아니하므로 소득세법 제170조 제1항 단서 및 동조 제4항 제1호 규정에 의거 이 건 취득가액은 법인으로부터의 실지거래가액으로 하고, 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우로서 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다는 의견이다.
4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 쟁점상가의 양도가액 40,000,000원이 실지거래가액인지 여부를 가리는 데 있다.
5. 심리 및 판단 먼저 관계법령을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 취득가액은 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”으로 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하면서 그 3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다. 이 건의 경우 처분경위를 보면, 쟁점상가의 양도에 대하여 청구인은 취득 및 양도당시의 매매계약서를 첨부하고 취득가액 및 양도가액을 모두 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 신고하였으나 처분청은 신고한 내용을 인정할 수 없다고 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하였고 그후 이 건 심사청구기간중에 다시 양도차익을 취득가액은 법인으로부터 취득한 실지거래가액으로, 양도가액은 환산한 기준시가로 경정하였으며, 이에 대하여 청구인은 당초 신고한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있어, 취득가액에 대하여는 서로 다툼이 없고 양도가액에 대하여만 다툼이 있음을 알 수 있다. 살피건대, 쟁점상가를 청구인으로부터 취득한 매수자인 청구외 OOO의 확인서 및 쟁점상가의 매매를 중개했던 중개인인 청구외 OOO(쟁점상가와 같은 OO상가 OOOO 소재)의 진술에 의하면, 청구인이 신고시 제출한 매매계약서상의 양도가액과 일치하고 있으며 양도당시인 87년의 부동산경기동향, 쟁점상가의 위치가 도로 반대쪽에 있는 점, 쟁점상가가 소재하고 있는 아파트단지가 소규모라서 다른 아파트상가보다 가치가 적은점등을 종합하여 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액은 달리 반증이 없는한 신빙성이 있다고 인정된다. 따라서 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 모두 확인할 수 있는 이 건의 양도차익은 전시한 법령규정에 의거 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 결정함이 타당함에도 처분청이 쟁점상가의 양도가액에 대한 사실확인조사를 소홀히 하고 이 건 양도차익을 결정한 처분은 부당하다고 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.