[요지] 청구인은 토지의 실질적인 매수자가 법인이라는 사실을 알고 양도하였다고 보는 것이 일반적인 사회통념에 부할 된다고 판단된다. 그러하다면 처분청이 토지의 양도에 대하여 소득세법 제7조 제2항 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 같은법시행령 제170조 제4항 제1호, 그리고 국세기본법 제14조 제2항의 규정에 의하여 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산한 기준시가로 하여 과세표준을 계산한 후, 이건 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하고 청구인의 주장은 이유 없음
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 청구인이 경기도 용인군 내사면 OO리 산 OOOOO 임야 1,983평방미터 (이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.2.28 양도한 사실에 대하여, 처분청이 89.12.18. 청구인에게 89과세년도분 양도소득세 4,006,860원 및 동방위세 801,370원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.1.6 심사청구를 거쳐 90.3.23 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 70.3.31 취득하여 개인인 청구외 OOO에게 89.2.10 양도하고 소유권을 이전하였는데도 불구하고, 처분청이 그 부동산 취득자금이 주식회사 OO고속(소재지: OO직할시 동구 OO로 OO OOOOO)의 자금이고, 쟁점토지의 실질적인 소유자가 주식회사 OO고속이라는 이유로 청구인이 직접 쟁점토지를 법인에게 양도한 것으로 보아, 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 지방세법상의 과세시가표준액으로 환산한 가액으로 하여, 양도차익을 산정한 후 이 건 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액과 양도가액의 계산은 당해자산의 취득 또는 양도당시의 기준시가로 하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득 또는 양도당시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제4항은 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”라고 규정하고 그 제1호는 국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제1항 단서에서 “제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의해 결정하도록 규정되어 있다. 그리고 쟁점토지의 등기부등본, 청구인이 제시한 부동산매매계약서 및 감사원이 징취한 확인서(주식회사 OO고속 대표이사 OOO가 89.6.28 작성)등 이 건 과세관계서류에 의하여, 청구인이 쟁점토지를 양도한 경위를 보면, 주식회사 OO고속이 86.4.10-89.6.29간에 경기도 용인군 내사면 OO리 O OOO 소재 임야 23,702평방미터 외 302필지 (임야 153필지 2,659,243 평방미터, 전, 답 123필지 175,645평방미터, 기타 27필지 52,641평방미터) 합계 2,887,529평방미터를 취득할 당시 2,041,070평방미터는 법인과의 거래로 되어있으나, 청구인등 법인과의 거래를 회피한 846,459평방미터의 소유주들과의 계약은 편의상 주식회사 OO고속의 직원명의로 등기한 사실이 법인의 자금흐름에 의해 확인되어 감사원장은 주식회사 OO고속의 대표이사로부터 89.6.28 확인서를 징취한 점 및 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시에는 OO고속그룹이 골프장 부지로 인근토지를 계속 사들여 갔던 점으로 보아, 청구인의 쟁점토지의 실지매수자가 OO고속그룹이었던 사실을 전혀 몰랐다는 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지 매수인이 주식회사 OO고속인 사실을 확인하여 법인과의 거래로 보아 과세한 처분은 달리 그 잘못이 인정되지 아니한다는 의견이다.
4. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 개인에게 양도한 것인지 아니면 법인에게 양도한 것인지를 가리는데 그 쟁점이 있다.
5. 심리 및 판단 먼저, 관련법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항 제1호에서 “국가, 지방자치단체, 기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”로 규정하고 있어, 그 거래상대방이 개인인 경우와 법인인 경우의 양도차익 계산방식이 달라 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정되어 있음을 알 수 있다. (89.8.1 양도분부터는 동일한 것으로 관련법령을 개정) 그리고 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항에서 “세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있어서 부동산등기부상의 거래상대방(이 건의 경우 취득자)이 법인 또는 개인에 불구하고 실질적인 거래상대방이 누구인지를 가려서 양도차익을 결정하여야 할 것이다. 다음으로 이 건 과세처분경위를 보면, 부동산등기부에는 청구인이 쟁점토지를 70.3.31 취득하여 89.2.10 OOO(서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOOOO OOOO OOOO에 거주하며 주식회사 OO고속의 OO부과장으로 재직중인 자임)에게 양도한 것으로 되어 있으나, 쟁점토지의 실질적인 소유자는 주식회사 OO고속인 사실이 감사원 감사에서 밝혀짐에 따라, 처분청이 청구인은 법인인 주식회사 OO고속에게 쟁점토지를 직접 양도한 것으로 보아, 양도가액은 실지거래가액인 27,000,000원으로 하고, 취득가액은 지방세법상의 과세시가표준액으로 환산한 가액인 2,792,465원으로 하여 이건 양도소득세등을 부과한 사실을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 거래상대방이 법인인 주식회사 OO고속인 사실을 전혀 모르고 쟁점토지를 양도하였다고 주장하면서, 그 거증으로 매수자가 OOO으로 되어 있는 부동산매매계약서와 부동산등기부등본을 제시하고 있으나, 주식회사 OO고속은 골프장건설을 위하여 쟁점토지를 포함하여 인근의 토지 약 2,887,529평방미터를 86.4.10부터 89.6.29까지 무려 3년간에 걸쳐 매수한 사실이 감사원감사에 의하여 밝혀지고 있는 바, 첫째, 89.2.10 양도한 이 건의 경우 쟁점토지 인근에 거주하고 있는 청구인은 주식회사 OO고속이 대량으로 토지를 매수한다는 사실을 알았을 것이라고 보아지고, 둘째, 86년도에 주식회사 OO고속에게 양도한 인근토지의 평당가액이 약 8,000원(사례: 86.4.12 양도한 경기도 용인군 내사면 OO리 OOO 1,334평)인 반면에, 쟁점토지의 양도가액은 평당 45,000원으로 가격차이가 많은바, 이는 청구인이 실질적인 매수자가 법인인 사실을 알았기 때문에 높은 가액으로 거래되었다고 볼 수 있는 것이고 셋째, 부동산등기부상의 매수자인 OOO이 당심의 조회에 대한 회신에서 “청구인은 계약당시 법에 의하면 법인에게 양도하는 경우 양도소득세가 과중하다는 이유로 법인거래가 아니고 개인거래를 원하여 부득이 본인명의로 계약서를 작성하고 1차 소유권이전등기를 하였습니다”라고 진술하고 있다. 위와같은 사실을 종합하여 볼 때 청구인은 쟁점토지의 실질적인 매수자가 법인이라는 사실을 알고 양도하였다고 보는 것이 일반적인 사회통념에 부할 된다고 판단된다. 그러하다면 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 소득세법 제7조 제2항·제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 같은법시행령 제170조 제4항 제1호, 그리고 국세기본법 제14조 제2항의 규정에 의하여 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산한 기준시가로 하여 과세표준을 계산한 후, 이건 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하고 청구인의 주장은 이유없는 것으로 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.