청구인의 농지거래가 부동산 투기거래인지 및 실지거래가액이 얼마인지 여부(경정)

[주 문]

(1) 북인천세무서장이 89.10.16자로 청구인에게 한 양도소득세 15,659,510원 및 동 방위세 3,131,900원 부과처분은 양도가액 을 51,750,000원(인천시 북구 OO동 OOOOOO OO 농지 35,000,000원, 같은동 OOOOOO OO 농지 16,750,000 원)으로 하고, 취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산, 그 과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 인천시 서구 OO동 OOOOO OOO에 거주하는 사람으로서, 청구의 OOO와 공동으로 인천시 북구 OO동 OOOOOO OO 전 11,445평방미터(이하 “이 건 농지”라고 한다)를 84.12.8 청구외 OOO로부터 취득하여 85.9.24 이를 인천시 북구 OO동 OOOOOO OO 전 6,481평방미터(이하 “OOOOOO OO 농지”라고 한다) 및 같은동 OOOOOO OO 전 4,964평방미터(이하 “OOOOOO OO 농지”라고 한다)의 2필지로 분할, 이중 OOOOOO OO 농지는 88.4.12 청구외 OOO에게, OOOOOO OO 농지는 85.9.21(등기접수일 85.9.24)청구외 OOO 및 OOO에게 양도하였는 바, 처분청은 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인의 이 건 농지거래를 부동산투기거래하고 보아, 등기부상의 거래상대방으로부터 확인된 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 결정하여 89.10.16자로 청구인에게 양도소득세 15,659,510원 및 동 방위세 3,131,900원을 과세하자, 청구인은 이에 불복하여 89.11.27 심사청구를 거쳐 90.3.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

(1) 청구인은 68.11.20 이후 계속 현주소지인 인천시 서구 OO동 OOOOO OOO에 거주하는 농민으로서, 당초 농토확보목적으로 이 건 농지를 취득하였으나 자금이 부족하여 청구외 OOO와 공동으로 취득하였다가 청구의 OOO의 부득이한 사정으로 양도한 것이므로 이를 부동산 투기거래로 본 처분은 부당하며,

(2) 청구인과 청구외 OOO는 이 건 농지를 청구외 OOO으로부터 51,930,000원에 취득하여 분할된 OOOOOO OO 농지를 청구외 OOO에게 39,209,870원에 양도하였으므로, 동 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건의 과세경위를 살펴보면, 청구인과 청구외 OOO는 84.12.8 이 건 농지를 38,082,000원에 공동으로 취득하였다가 이를 2필지로 분할하여 OOOOOO OO 농지는 88.4.12 청구외 OOO에게 70,000,000원에 양도하고 나머지 OOOOOO OO 농지는 85.9.21 청구외 OOO의 1인에게 33,500,000원에 양도한 사실이 처분청의 이 건 관계서류에 의하여 확인되는 바, 청구인 주장대로 이 건 농사를 짓기 위하여 구입하였다면 계속 보유할 수도 있었을 것임에도 1년이내 단기양도등 투기혐의자 OOO와 공동으로 양도한 사실로 보아 투기목적이 없었다고 볼 수 없으므로 처분청이 소득세법 시행령 제170조 제1항 및 제4항의 규정에 따라 이 건 토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익으로 결정한 당초처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은

(1) 청구인의 이 건 농지거래가 부동산 투기거래인지와

(2) 실지거래가액이 얼마인지를 가리는 데 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저, 관련법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하여 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청장이 지정하는 거래로서, 재산제세사무처리규정인 국세청 훈령 제916호(83.12.31 개정) 제72조 제3항 제4호 및 제5호에서 미등기단기전매등에 준하는 거래로서 객관적으로 투기행위로 인정되는 거래 및 국세청장등의 부동산거래특별조사나 관계기관의 조사로 투기거래로 판명된 거래라고 규정하고 있고, 국세청 훈령 제980호(87.1.26 개정) 제72조 제3항 제8호에서 국세청장등의 투기억제에 관련한 세무조사와 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때라고 규정하고 있으며, 한편, 소득세법 시행령 제170조 제1항에서 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하나, 양도 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인 할 수 있는 것은 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 동법 시행령 제115조 제1항 제1호(다)목 및 동법시행규칙 제56조의 5 제5항 및 제7항에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야 한다고 규정하고 있다.

(1) 청구인의 이 건 농지거래가 부동산투기거래인지 여부에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인은 마포세무서장이 부동산 투기거래자로 결정한 청구외 OOO와 공동으로 이 건 농지를 취득한 수 1년이내에 이를 2필지로 분할함과 동시에 이중 OOOOOO OO 농지를 양도한 것으로 보아 영농목적으로 농지를 취득한 것으로 볼 수 없고, 둘째, 청구인은 미등기전매자로부터 이 건 농지를 취득 및 양도하였다고 스스로 주장하고 있으며, 셋째, 청구인은 84년이후 이 건 농지이외 5건의 부동산을 취득하고 8건의 부동산을 양도하는등 다량의 부동산 거래자임이 처분청 과세자료에 의하여 알 수 있는 바, 이러한 점을 종합하여 볼 때, 처분청이 위 법 규정에 의하여 청구인의 이 건 농지거래를 부동산투기거래로 결정한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

(2) 실지거래가액이 얼마인지에 대하여 살펴보면, 첫째, 양도가액에 있어서, 청구인과 청구외 OOO는 OOOOOO OO 농지를 청구외 OOO에게 39,209,870원에 양도하였다고 주장하면서 소개인 확인서를 제시하고 있을 뿐, 달리 양도가액에 관한 신빙성 있는 자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 등기부상의 거래상대방인 청구외 OOO으로부터 확인된 70,000,000원을 OOOOOO OO 농지의 양도가액으로 결정한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.(OOOOOO OO 농지의 양도가액 33,500,000원에 대하여는 다툼이 없음). 둘째, 취득가액에 있어서, 처분청은 등기부상 매도인인 청구외 OOO로부터 징구한 매매계약서에 근거하여 청구인등의 취득가액을 38,082,000원으로 결정하였으나 동 매매계약서상에는 청구외 OOO가 청구인이 아닌 청구외 OOO의 1인에게 양도한 것으로 되어 있어 동 가액을 청구인의 취득가액으로 볼 수 없으며, 반면, 청구인은 청구외 OOO으로부터 이 건 농지를 51,930,000원에 취득하였다고 주장하고 있으나, 청구외 OOO은 등기부상 거래상대방이 아닐뿐아니라 청구인은 동 가액에 대한 금융자료등 신빙성 있는 자료를 제시하지 못하고 있는 점으로 볼 때, 이 건 농지의 취득가액은 확인되지 않는 경우라고 할 것이다. 따라서 이 건 농지의 양도가액은 확인된 실지거래가액으로, 확인되지 않은 취득가액은 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 각각 결정하여야 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.