[요지] 청구인이 토지를 87.10.10 서울특별시로부터 취득하여 1년이내인 88.5.31 양도하였으므로 처분청이 토지의 양도에 따라 발생하는 소득에 대하여 양도소득세등을 과세한 처분은 정당함
[요지] 청구인이 토지를 87.10.10 서울특별시로부터 취득하여 1년이내인 88.5.31 양도하였으므로 처분청이 토지의 양도에 따라 발생하는 소득에 대하여 양도소득세등을 과세한 처분은 정당함
[주 문] 안양세무서장이 89.12.1자로 청구인에게 결정고지한 양도소득 세 20,266,010원 및 동방위세 4,863,840원의 처분은 이 건 취 득가액을 7,734,042원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 경기도 안양시 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로 서울특별시 동작구 OO제1구역 제1지구 주택재개발사업과 관련하여 청구인이 취득한 무허가 건물(79.4.1자 무허가 건물일제조사 무허가건물로 조사등록)을 철거(85.10.20까지 거주)한 후, 그 부수토지를 87.10.10 국가로부터 불하받아 이를 재개발조합에 출자하고 서울특별시 동작구 OO동 소재 OOO OO아파트 OOOO OOOO(31평형)를 배정받아 이를 준공전인 88.5.31(잔금지불일) 청구외 OOO에게 39,000,000원에 양도한 데 대하여 처분청은 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 89.12.1자로 청구인에게 양도소득세 20,266,010원 및 동방위세 4,863,840원을 결정고지한 바, 이에 불복하여 90.3.14 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 청구인은 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 환지로 보도록 규정(도시재개발법 제49조 제2항)되어 있고, 환지계획에서는 정하여진 환지는 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 규정(토지구획정리사업법 제62조 제1항)하고 있는 바, 비록 이 건 토지만은 87.10.10 취득하여서 양도일인 88.5.31까지에는 1년이상 소유하지 못한 것이 되었으나 부수되는 토지에는 1년이상 소유의 개념이 없고 청구인의 1세대가 환지전 토지(서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 무허가 건물에서 81.10.14부터 건물을 철거하기 시작한 85.12.20까지 거주하였으므로 1세대 1주택 양도로서 비과세되어야 하며 설사 이 건 양도가 1세대 1주택의 비과세 양도가 아니라 하더라도 처분청이 산정한 취득가액 계산 방법은 불합리하므로 이 건 취득가액을 7,734,042원으로 하여 양도차익을 계산하여야 된다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 청구인은 재개발조합으로부터 분양받은 이 건 아파트 입주권을 아파트 준공일(88.8.29)이전인 88.5.31 양도한 사실에는 다툼이 없는 바, 국세청 예규(재산 01254-1285, 88.5.4)에 의하면 양도소득세 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택에 해당하는 주택이 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 철거되어 아파트 입주권을 분양받은 후 동 입주권을 타인에게 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됨을 알 수 있고 같은 예규(재산 01254-1914, 89.5.26)에 의하면, 도시재개발구역내의 부동산 소유자가 도시재개발법 제41조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 취득한 자산을 같은법 제48조의 규정에 의한 분양처분을 받아 분양받은 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기 전에 양도하는 경우에 당해 양도자산은 소득세법시행령 제44조 제4항 제2호에 규정한 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세된다고 하고 있으므로 종전 주택 및 토지가 1세대 1주택 해당여부를 불문하고 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 양도소득세가 과세되는 것이므로 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.
4. 쟁점
5. 심리 및 판단 쟁점 “가”를 심리한다. 이 건의 경우에 있어서 처분청은 쟁점 아파트 입주권의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보았으나 이를 살피건대, 도시재개발법 제49조 제2항에서 같은법 제42조에 규정한 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정하고 있고, 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서는 환지처분의 공고가 있는 경우 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 청구인이 쟁점 주택중 토지를 재개발조합에 출자하고 대신 쟁점 아파트를 배정받은 것은 결국 전시한 바와 같이 도시재개발법 및 토지구획정리사업법 관련 규정에 의하여 환지취득한 것이며 따라서 이는 종전의 토지로 보아야 할 것이고,(국심 88서 1060, 88.12.14 동지) 쟁점아파트 입주권 양도는 곧 종전토지의 양도로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 본 처분은 잘못이라고 판단된다. 쟁점 “나”를 심리한다. 청구인은 소득세법 제5조 제6호(자)목 및 같은법 시행령 제15조에 규정하는 소위 “1세대 1주택의 비과세요건”은 주택을 1년이상 소유하고 거주988.8.25 개정이전에 시행한 소득세법 시행령)하면, 그 부수되는 토지의 양도에 따라 발생하는 소득은 그 부수되는 토지의 소유기간에 관계없이 비과세된다고 주장하고 있으나, 이에 대하여 관련법령을 살펴보면, 소득세법 시행령 제15조에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 1년이상 거주하는 것으로 한다고 규정하고 있고, 같은법 시행규칙 제6조 제3항에서 1세대 1주택의 입증은 “등기부등본 또는 토지, 가옥대장등본에 의하여 1년이상 소유한 사실이 확인될 것”이라고 규정하여 주택에 관한 등기부등본이나 가옥대장등본 뿐만 아니라, 토지에 관한 등기부등본이나 토지대장등본에 의하여 소유기간을 확인하도록 규정하고 있는 것으로 미루어 보거나, 일반적으로 주택은 자기가 소유한 토지에 신축하는 것이고 또 주택과 그 부수되는 토지는 함께 양도하는 것이어서 주택의 소유기간을 규정하였다면 그 부수되는 토지의 소유기간은 당연히 주택의 소유기간에 따른다고 보는 것이 합리적이라고 보여지므로, 소위 “1세대 1주택의 비과세요건”은 주택뿐만 아니라 그 부수되는 토지도 1년이상 소유한 경우를 의미한다고 할 것(국세청 예규 소득1264-3495, 83.10.14, 국심 89서 2081 동지)이므로 청구인이 쟁점토지를 87.10.10 서울특별시로부터 취득하여 1년이내인 88.5.31 양도하였으므로 처분청이 쟁점 토지의 양도에 따라 발생하는 소득에 대하여 양도소득세등을 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 다만, 처분청은 이 건 취득가액을 산정함에 있어서 청구인 서울특별시로부터 불하(가액 17,434,310원)받은 이 건 토지를 재개발조합에 출자하고 대신 6,920,723원의 정산금과 아파트 2동을 배정받아 이를 각각 39,500,000원 및 39,000,000원에 양도하였다 하여 청구인의 이 건 토지 취득가액 17,434,310원에서 정산금 6,920,723원을 차감한 10,513,587원을 기준으로 안분하여 산출(10,513,587×39,000,000/78,500,000)하였으나, 첫째, 청구인의 건 토지 취득가액은 17,434,310원임이 분명하고, 둘째, 위 정산금 6,920,723원은 쟁점 토지 취득가액을 아파트 배정시점에서 평가한 가액 80,588,723원에서 청구인이 배정받은 2동이 아파트 합계가액 73,668,000원을 차감한 가액인 바 동 차감가액을 쟁점 토지 취득시 가액에서 공제함은 상호 평가시점이 상이한 것으로 불합리하다고 할 것이므로 청구인이 배정받은 아파트 취득가액이 각각 37,918,000원과 35,757,000원 합계 73,668,000원으로 확인되고 있는 이 건의 경우 취득가액은 17,434,310× (35,757,000 / 6,920,723 + 37,918,000 + 35,750,000)으로 하여 산정한 7,734,042원으로 함이 타당한 방법이라고 할 것이므로 이 건 양도차익은 양도가액을 39,000,000원, 취득가액은 위에서 계산한 7,734,042원으로 하여 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.