청구인에게 양도소득세등을 과세한 당초 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 충남 당진군 신평면 OO리 OOOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 같은곳 OOOOO소재 대지 110.5평방미터를 85.7.2 당진군수로부터 2,437,428원에 불하받아 동지상에 건물 41.04평방미터(OOO상가 OO OOOO)를 85.7.29 신축 준공한 후 이 건 대지 및 상가건물을 청구외 OOO에게 88.3.11 매매를 원인으로 하여 88.12.22 소유권 이전한 데 대하여, 처분청은 이 건 대지의 취득가액은 실지거래가액, 양도가액은 환산가액으로 하고 건물의 취득 및 양도가액은 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 90.1.6 청구인에게 양도소득세 11,505,900원 및 동방위세 2,301,180원을 결정고지한 바, 이에 불복하여 90.9.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지를 충남 당진군수로부터 85.6.24(잔금지불일) 불하받고 88.3.20(잔금청산일) 청구외 OOO에게 2,500만원에 양도(이 건 건물 포함)한 후, 88.12.22 이전등기를 경료하였고, 89.5.31 실지거래가액에 의한 과세표준확정신고를 하였음에도 처분청이 이를 조사도 하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점 부동산을 88.3.20자로 청구외 OOO에게 25,000,000원에 양도하고 대금을 수령하였다고 주장하면서, 점포 매매계약서와 OOO의 확인서를 제시하고 있는 바, 위 제시하고 있는 서류등이 실지거래내용에 따라 작성된 서류임을 입증하기 위하여는 청구인이 위 금원을 수표등으로 수령한 경우라면 그 수표의 사본과, 수령후 은행에 예치한 경우라면 예금통장사본등의 증빙서류를 제시하여야 할 것이고, 또 점포 계약내용은 “본 식당을 1년간 사용하고 1년후에 명도하기로 한다”라고 되어 있으므로, 소유권이전등기일은 89.3.20경이 되어 있어야 하나, 88.12.22자로 소유권이전등기가 경료된 사실로 보아 신빙성이 결여되어 있으며, 한편 처분청의 조사복명서 내용에도 “그 당시 대지의 평당 시세도 1,000,000원 내지 1,500,000원정도”라고 되어 있고, 또한 쟁점 부동산은 상가단지로서 그 당시 매매실례가액도 평당 1,333,000원 정도로 확인되고 있으며, 그리고 쟁점 부동산 대지의 지가상승율도 49등급 1,209원에서 197등급 66,600원 상승으로 무려 55배나 급등한 지역임에도 불구하고 청구인은 청구인이 실지 거래하였다는 평당 기준시가 640,000원보다도 더 낮은 가액인 515,000원(17,024천원÷33평)으로 거래하였다는 주장은 어느 모로 보나 믿을 수 있는 가격으로는 보아지지 않으며, 또 취득가액에 대하여 보면, 쟁점 부동산중 대지 110.5평방미터만 2,437,400원에 당진군수로부터 불하받았으나, 건물 85.7 신축하였고 동 건물 신축가액을 알 수 있는 제증빙서류 제시도 없다. 이상의 사실을 토대로 보건대, 청구인이 주장하는 쟁점 부동산의 양도가액 25,000,000원은 그 동안의 부동산의 거래동향, 가격상승등을 종합하여 볼 때, 도저히 실지거래가액으로 보기는 어려우며, 따라서 쟁점 부동산의 양도차익을 대지 부분의 취득가액은 실가, 양도가액은 환산한 가액으로, 건물부분의 양도 취득 모두 기준시가로 하며, 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인에게 이 건 양도소득세등을 과세한 당초 처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 먼저, 자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항의 규정 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산토록 규정되어 있고 구소득세법 시행령 제170조 제4항은 제1호에서 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우, 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장에 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우, 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제1항 단서 규정에서 위 제1호 및 제2호 경우로써 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거랙가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있음을 알 수 있다. 이 건의 경우에 있어서 청구인은 쟁점 재산을 청구외 OOO에게 2,500만원에 양도한 후 89.5.31 실지거래가액에 의한 과세표준 확정신고(취득가액: 건물 6,200,000원, 대지 2,437,428원, 합계 8,637,428원)를 하였음에도 처분청이 이를 조사도 하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 첫째, 청구인 제시 양도시의 매매계약서 내용을 살펴보면, 중도금 지불일이 88.2.30로 기재되어 있고, 둘째, 청구인은 이 건 건물의 취득가액이 620만원이고 양도가액(대지 및 건물)이 2,500만원임을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 거증을 제시하지 못하고 있는 반면 처분청 조사에 의하면 같은곳 OOOOO소재 상가(대지 92.4평방미터, 건물 39.6평방미터)의 86.7.5자 거래금액이 1억5천만원으로 조사되고 있고, 이 건 토지의 등급이 취득시 49등급에서 양도시 197등급으로 급상승된 점등을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시하는 이 건 건물의 취득가액과 양도가액(대지, 건물)을 확인되는 실지거래가액으로 보기에는 어렵다고 판단되고, 따라서 처분청이 전시 규정에 의거 대지의 취득가액은 실지거래가액, 양도가액은 환산한 가액으로 하고 건물의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.