처분청이 부동산에 대하여 자산양도차익결정을 하였는지의 여부와 부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 충남 당진군 OO읍 OO리 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울시 양천구 OO동 OOOOOO 소재 주택(대지 202평방미터, 건물 151.08평방미터, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 88.3.23 취득하여 89.4.18 양도하고 청구인이 주장하는 실지거래가액(취득가액 78,000,000원, 양도가액 80,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 89.5.17 예정신고한데 대하여, 처분청은 청구인이 예정신고시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서등 증빙서류가 신빙성이 없다 하여 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 13,888,850원 및 동 방위세 2,801,830원(당초 양도소득세 14,156,190원 및 동 방위세 22,831,270원이 고지되었으나 90.6.14 자납세액을 공제하는 경정결정을 함)을 90.1.18 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.6.5 심사청구를 거쳐 90.9.10 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산 양도에 대하여 자산양도차익예정신고납부를 하였는데도 처분청은 자산양도차익예정신고를 하지 아니한 것으로 보아 예정신고납부세액을 기납부세액으로 공제하지 아니하였을 뿐만 아니라 자산양도차익예정신고에 대하여 경정결정을 하여야 함에도 처분청에서는 자산양도차익예정신고를 하지 아니한 자에게 양도소득세 수시부과하듯이 부과결정함으로써 소득세법 제99조의 규정을 위반하였고, 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO으로부터 84,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 90,000,000원에 양도한 것임이 매매계약서 및 거래사실확인서 등에 의하여 입증되고 있는데도 처분청의 조사공무원이 인근 주민등에 탐문조사한 바에 의하여 쟁점부동산의 양도시 시세가 평당 2,000,000원으로 쟁점부동산의 양도가액은 1억원 내지 1억2천만원 상당 호가되고 있어 청구인이 주장하는 거래가액은 신빙성이 전혀 없다라고 하였으나 처분청의 조사공무원이 인근 주민등에게 탐문조사 하였다는 근거나 조사한 흔적이 전혀 없는데도 조사하였다는 것은 어불성설이며 또한 쟁점부동산에 대한 대금수수 등의 금융자료 제출이 없어서 실지거래가액을 인정하지 못하겠다고 하였으나, 처분청 자신이 먼저 청구인에게 요구하여 보지도 아니한 상태에서의 위 주장은 행정편의주의에 입각한 처분이라 할 것인 바, 이 건 청구인이 제시한 매매계약서 등에 의한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 당초 자산양도차익예정신고시에는 쟁점부동산을 78,000,000원에 취득하여 80,000,000원에 양도하였다고 거래상대방의 인감증명을 첨부한 거래확인서를 제출하였다가 처분청이 쟁점부동산의 양도가액이 인근 토지의 거래가액에 비해 현저히 낮다고 판단 기준시가에 의하여 이 건 과세한데 대하여 청구인이 90.2.27 이의신청하였으나 90.4.6 이유없다고 기각되었고, 청구인은 90.5.19 재조사하여 줄 것을 요구하면서 쟁점부동산을 84,000,000원에 취득 90,000,000원에 양도하였다고 거래상대방의 인감증명 첨부한 거래확인서를 제시하고 있는 바, 이는 청구인이 조세부담을 감소시킬 목적으로 거래당사자와 담합하여 거래가액을 임의로 조작하였음을 스스로 입증하고 있다고 밖에 볼 수 없고, 처분청이 인근의 토지거래가액을 조사하지도 않고 임의로 평당 2,000,000원으로 평가하였다고 주장하나, 이 가액은 조사공무원들이 현지에 출장하여 인근 토지거래가액을 확인한 것인 점에 비추어서 청구인이 쟁점부동산의 실지거래가액이라고 주장하는 금액(취득가액 78,000,000원, 양도가액 80,000,000원)은 신빙성이 있어 보이지 아니하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 처분청이 쟁점부동산에 대하여 자산양도차익결정을 하였는지의 여부와 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 청구인은 쟁점부동산을 89.4.18 양도하고 소정기한내인 89.5.17 자산양도차익예정신고시 쟁점부동산의 취득 및 양도시 매매계약서 등을 제출하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산 신고한데 대하여 처분청이 이 건 양도소득세결정을 함에 있어 청구인이 기납부한 세액을 공제하지 아니하였을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 예정신고에 대한 자산양도차익결정을 하지 아니함은 부당하고 또한 청구인이 예정신고 하였으므로 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야함에도 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. 먼저 이 건 관련 법령을 보면, 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 및 동 법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 있고 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 동 법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 동 조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 동 법 제99조(자산양도차익의 결정)에서 “자산양도차익의 결정 또는 경정에 관하여는 제94조의 규정을 준용한다”고 하고 법 제94조(토지등 매매차익의 결정) 제1항 및 제2항에서 부동산 매매업자가 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등 매매차익예정신고자진납부에 있어서 신고한 토지등 매매차익과 납부한 세액이 정당한 때에는 그 신고에 의하여 토지등 매매차익과 세액을 결정한다고 규정하고 있다. 살피건대, 청구인은 이 건 처분이 예정신고에 대한 자산양도차익결정을 하지 아니한 위법부당한 처분이라고 하나, 처분청이 90.1.18 당초 결정시 자산양도차익의 결정을 하면서 청구인이 자산양도차익예정신고시 납부한 양도소득세 240,600원 및 동 방위세 24,060원을 사무착오로 공제누락하였으나 이를 90.6.14 경정결정하면서 위 세액을 기납부세액으로 공제한 사실이 처분청 관련자료에 의하여 확인되고 있고, 처분청이 이 건 자산양도차익결정시 청구인의 자산양도차익예정신고를 전시 소득세법 제99조 및 제94조의 규정에 의한 정당한 것으로 인정하지 아니하고 과세표준확정신고 기간 이전에 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 자산양도차익을 경정결정한 것이므로 처분청의 결정에는 달리 잘못이 없다 할 것이다. 다음으로 이 건 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 보면, 청구인은 자산양도차익 예정신고시 쟁점부동산을 88.1.19 청구외 OOO으로부터 78,000,000원에 취득하여 89.2.16 청구외 OOO에게 80,000,000원에 양도한 것이라고 하여 매매계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서를 제출하였으나 처분청이 동 증빙서류가 신빙성이 없어 인정하지 아니하고 기준시가로 하여 이 건 양도소득세를 경정고지하자 청구인은 다시 쟁점부동산의 취득가액을 84,000,000원으로 하고 양도가액은 90,000,000원으로 상향조정한 매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서를 제출하고 있으나, 이는 청구인 스스로 당초 예정신고내용을 번복함으로써 청구주장에 일관성이 없을 뿐만 아니라 매매계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서가 이중으로 작성되었으므로 이를 신빙성 있는 증빙으로 인정할 수 없다 할 것이고, 처분청 조사공무원이 현지 출장하여 조사탐문한 바에 의하면 쟁점부동산의 토지 평당가액이 2,000,000원 상당액으로 평가되고 있어 쟁점부동산의 시가(1억～1억2천만원)와 청구주장 양도가액이 현저한 차이가 있으며, 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 국세청 기준시가를 대비하여 보면, 기준시가의 상승율은 140.1%(취득시 61,400,690원, 양도시 86,513,320원)인데 반하여 청구주장 취득 및 양도가액 상승율은 107.1%(취득시 84,000,000원, 양도시 90,000,000원)에 지나지 아니하고 있는 점등을 종합하여 볼 때 청구주장을 받아들이기에는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하는 것으로 보고 전시 법령 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.