부동산의 매매를 투기거래로 인정하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 충남 천원군 수신면 OO리 OOOOO에 거주하는 사람으로서 충남 천원군 수신면 OO리 O OOOO등 87필지 632,135평방미터의 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득·양도한데 대하여 처분청은 이를 국세청장이 지정하는 부동산 투기거래로 인정하여 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 89.10.16 양도소득세 9건 계 293,777,960원 및 동 방위세 58,800,210원을 결정고지하였고, 청구인은 쟁점부동산의 거래는 국세청장이 미리 부동산 투기거래로 지정하지 않은 것이고 청구인의 부동산 투기목적이 없었음에도 처분청이 부동산투기거래로 인정하여 과세한 당초처분은 부당하다고 주장하면서 89.12.12 심사청구를 거쳐 90.3.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 소득세법 제23조 제4항 단서, 동법 제45조 제1항 제1호의 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 적용할 경우에는 국세청장이 미리 지역에 따라 일정규모이상의 거래 또는 국세청장이 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 그 거래가 투기라고 지정하는 거래에 한하여 실제거래가액에 의하여 결정하여야 함에도 불구하고 거래당시에는 아무런 조치가 없다가 그 거래가 있은 후 훨씬 이후인 89년 7월에 이르러서야 그 거래가 투기거래로 인정된다 하여 위와 같이 이 법을 적용 과세함은 일반기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산납부하는 여타 납세의무자와의 형평의 원칙에 심히 어긋나는 처사라 아니할수 없으며, 더구나 처분청은 청구인이 상당기간동안 계속하여 다량의 토지를 빈번하게 거래한 자로서 객관적인 투기행위로 인정하였으나 청구인은 청구인 자신의 개인적인 사정에 의하여 뜻하는 목적을 이루기 위하여 위와 같이 부동산거래를 하였을뿐 하등의 부동산투기목적이 없었음에도 일방적으로 부동산투기업자로 인정하여 위와 같은 처분을 하게 된 것은 명백하게 부당한 처분이라고 주장한다.

3. 국세청장 의견 이 건의 처분경위를 보면, 청구인은 84.6.11 자로 부동산중개인 허가를 받고 최근 10년동안 충남 천원군 일대의 5개면과 천안시에 월평균 약 2필지의 토지를 계속적으로 취득·양도한 점, 쟁점부동산(87필지)중 76필지(87%)는 취득하여 1년이내에 단기양도하거나 미등기상태로 전매한 점 및 처분청이 89.9.20자 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인을 투기거래자로 인정한 점들을 처분청의 조사관계서류에 의하여 알 수 있으며 청구인은 투기목적없이 실수요토지를 취득하고 양도한 것이라고 주장하지만 실수요토지라고 인정할만한 객관적인 거증을 제시하지 못하고 있으며 부동산거래회수·방법 및 규모등으로 볼 때 청구인이 투기목적이 없었다는 주장은 신빙성이 없으므로 처분청의 제반조사내용에 따라 소득세법 시행령(82.12.31 개정) 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정에 의거 처분청이 부동산투기거래로 인정하여 실지거래가액에 의거 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 매매를 투기거래로 인정하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 관계법령을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서규정에서 양도차익계산은 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법 시행령(82.12.31 개정) 제170조 제4항 제2호에서는 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 결정하도록 규정하고 있으며, 국세청훈령 제916호 재산제세조사사무처리규정(83.12.31 개정) 제72조 제3항에서는 국세청장이 투기거래로 지정하는 거래를 제1호 “부동산을 투기목적으로 취득하여 미등기상태로 단기전매한 때”, 제5호“국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 부동산거래특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판명된 거래”로 규정하고 있으며, 또한 국세청훈령 제980호로 87.1.26자 개정된 같은규정 제72조 제3항을 보면, 국세청장이 투기거래로 지정하는 거래를 제1호 “부동산을 미등기상태로 전매한 때”, 제5호 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”, 제8호 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”로 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인은 자신의 개인적인 사정에 의하여 뜻하는 목적 달성을 위하여 부동산거래를 한 것이므로 부동산투기목적이 없었다고 주장하고 있으나 이를 뒷받침할만한 객관적인 증빙의 제시가 없는 반면, 처분청의 조사관계서류에 의하면, 청구인은 74.1.5 부터 88.9.20까지 약 15년동안 매년 빈번하게 대규모의 부동산을 계속적으로 취득하여 양도한 사실이 확인되고 있고, 이 건 과세대상이 되는 쟁점부동산의 84년이후 양도분 87필지 632,135평방미터중에 미등기전매 또는 취득후 1년이내 단기양도한 것이 76필지 511,997평방미터로 전체양도면적 대비 81%를 점유하고 있는점등을 비추어 볼 때 청구인의 부동산거래는 전시한 관계법령의 규정에 의한 투기거래임이 인정된다. 따라서 쟁점부동산의 양도에 대하여 처분청이 전시한 규정에 의거 부동산거래특별조사 및 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 부동산투기거래로 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세 및 방위세를 결정고지한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.