부동산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 강동구 O동 OOOOO 소재 대지 732.2평방미터를 71.5.12 취득하여 81.12.23 동 대지상에 건물 1,515.8평방미터(이하 대지 및 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 89.6.9 양도하고 90.5.30 양도소득세 과세표준 확정신고시 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세 5,732,710원 및 동방위세 1,146,540원을 신고납부한 사실에 대하여 처분청은 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득 및 양도가액은 신빙성이 없어 보인다 하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 90.6.16 양도소득세 152,169,200원 및 동방위세 30,433,840원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.7.14 심사청구를 거쳐 90.11.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 결정고지하였으나, 청구인이 90.5.30에 소득세법 제100조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액에 대한 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액으로 처분청에 양도소득세 과세표준 확정신고 및 자진납부하였는데도, 처분청에서는 막연히 양도 및 취득가액이 사실과 다르다고 하여 반대입증도 없이 청구인의 확정신고내용을 인정하지 아니함은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 76.12.31 이전에 취득하였으므로 취득가액에 대하여는 소득세법시행령 제115조 제3항 및 소득세법 시행령 부칙 제9조의 규정에 의하여 77.1.1 현재의 기준시가를 적용하여야 하는 바, 처분청이 취득가액을 기준시가로 결정함은 정당하다 하겠고 또한 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 450,000,000원이라고 주장하면서 매매계약서 사본, 사실확인서등을 제시하고 있으나 쟁점부동산이 소재하고 있는 지역의 지가상승율을 보건대, 쟁점부동산의 토지대장에 의하면 의제취득당시의 토지등급은 62등급 1평방미터당 10,000원이고, 양도당시의 토지등급은 206등급으로 1평방미터당 103,000원으로서 내무부과세시가표준액에 의한 지가상승율이 1,030%에 이르고 기준시가에 의하면 의제취득일 현재 34,552,137원이고, 양도일 현재는 392,166,320원으로 1,135%나 증가하였음을 알 수 있다. 그리고 처분청의 조사에 의하면 쟁점부동산의 양도가액이 12억5천만원으로 탐문되고 있고 양도 2개월전인 89.4.11 쟁점부동산에 대한 한국감정원의 감정가액이 581,339,700원으로 근저당설정액이 5억2천5백만원으로 확인되고 있으며, 양도당시 토지 및 건물의 기준시가가 567,986,066원인 점으로 미루어 보아 450,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없고, 달리 이에 대한 금융증빙이 전혀 없는 점등으로 보아 거래상대방과의 담합에 의해 사후에 작성된 것으로 인정되는 매매계약서상의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 본 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여야 한다면서 실지취득가액은 382,644,715원이며 실지양도가액은 450,000,000원이라고 주장하고 있으므로 청구인이 주장하는 가액이 양도차익을 계산함에 있어서의 실지거래가액인지를 본다. 먼저 청구인이 주장하는 실지취득가액 382,644,715원을 인정할 수 있는지를 보면, 청구인은 쟁점부동산중 토지를 71.5.12자로 취득하였으므로 동 토지에 따른 양도차익을 계산함에 있어서의 취득시기는 소득세법 부칙 제16조에 의하여 77.1.1로 의제되어야 하는데 이 의제되는 시점의 실지거래가액으로 볼 수 있는 소득세법 시행령 부칙 제9조의 “시가”를 알 수 없고 청구인이 주장하는 토지, 건물을 포함한 쟁점부동산의 실지취득가액 382,644,715원중 토지분 6,644,715원은 의제취득시기인 77.1.1자의 기준시가라 하겠으므로 이를 토지분 실지거래가액이라 하기는 어렵다 하겠다. 또한 청구인이 주장하는 실지 취득가액 382,644,715원중 건물분 376,000,000원은 건물신축시 소요된 비용인듯한데 건물신축에 376,000,000원이 소요되었는지는 건축시공자의 장부, 시공서 및 청구인의 대금지급사실등에 의하여 확인되어야 인정되는데도 청구인이 이러한 증빙을 제출하지 아니하여 청구인이 주장하는 가액을 인정하기는 어렵다 하겠으므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 확인되지 아니한다 하겠다. 다음으로 청구인이 주장하는 실지양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 450,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서 거래상대방의 거래사실확인서등의 증빙을 제시하고 있으나 청구인이 쟁점부동산을 소유한 기간에 부동산가액이 현저히 상승한 것이 공지의 사실이며, 쟁점부동산의 양도전인 89.4.11자 한국감정원의 쟁점부동산에 대한 감정가액이 581,339,700원이며 쟁점부동산 양도시기와 인접한 시기인 89.6.3자 및 89.7.25자로 쟁점부동산에 설정된 근저당권 채권최고금액의 합계금액이 525,000,000원인 점 및 쟁점부동산 양도당시의 쟁점부동산의 기준시가가 567,986,066원인 점등을 종합하여 보면 청구인이 쟁점부동산을 450,000,000원에 양도하였다는 주장은 신빙성이 있어 보이지 아니한다. 그러하다면 청구인이 주장하는 실지취득 및 양도가액은 인정하기 어렵다 하겠으므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 아무런 잘못이 없다 하겠다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.