양도차익을 청구인이 제시하는 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울 중구 OOO로 OO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 청구인이 서울 강남구 OO동 OO 소재 OO연립주택 OO OOOO(등기상 건물면적은 105.12평방미터이고 대지지분은 79.4평방미터이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 87.6.20 취득하여 89.6.30 양도하고 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하여 처분청은 위 양도에 대한 전산과세자료(양도소득세 과세자료전 겸 결정결의서)에 의거하여 90.2.16 기준시가에 의한 양도차익을 결정하고 89년 귀속 양도소득세 4,954,940원 및 동 방위세 990,980원을 청구인에게 과세하였고 청구인은 위 처분에 불복하여 90.4.11 이의신청 및 90.6.25 심사청구를 거쳐 90.10.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 부동산 양도시의 양도차익 계산방법은 특별한 사유가 없는 한 취득 및 양도당시의 국세청 기준시가에 의함을 원칙으로 하고 있으나, 양도소득세 과세표준 확정신고 기한 이전에 거래당사자의 거래사실확인서류를 첨부하여 실지거래가액을 신고한 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의해 계산하도록 규정하고 있는 바, 세법에 이와 같이 개인에 대한 양도소득세를 과세함에 있어서 국세청 기준시가에 의하거나 또는 실지거래가액에 의하도록 한 두가지 계산방법을 제시하고 있는 것은 납세의무자에게 유리한 방법을 선택할 수 있도록 한 것이라고 할 수 있으며, 실지거래가액에 의한 양도차익 계산방법을 인정하는 것은 어떠한 경우에도 과세소득금액이 실제로 발생한 소득금액을 초과할 수 없다는 실질과세원칙을 반영한 것이고, 대부분의 경우 양도소득금액은 국세청 기준시가에 의하여 계산하는 것이 납세자에게 유리하지만 개별부동산의 사정이나 소유자의 양도당시의 형편 등에 의하여 정상적인 매매가 이루어지지 못한 경우에 발생할 수 있는 불합리한 세부담을 시정하려는 배려에서 도입된 규정이라고 할 수 있다. 청구인의 경우에는 주소지가 세들어 사는 집이고 근무지가 서울고속버스터미널주식회사의 경비이므로 해서 근무처에서 지내는 때가 많았기 때문에 양도소득세 사전안내서를 기한내에 받지 못하였으며, 본 건 납세고지서도 납기 경과후에 받았으나 양도소득세 과세표준 확정신고기한내에 실지거래관련서류를 제시하여 이의신청 및 확정신고를 이행하였으므로(당초 과세시점에서는 실지거래가액이 확인될 수 없으므로 국세청 기준시가에 의해 계산 과세하였다고 하더라도) 실지거래가액에 의해 계산 경정결정되어야 한다. 그런데 처분청과 국세청은 이 건 관련 거래내용의 진실성을 확인하기 위하여 1990년 4월말경 물건지 소재 인근의 OO공인중개사 및 OO부동산에 임하여 쟁점주택의 양도당시인 89.6.30 경의 시세를 조사하여 약 85,000,000원～90,000,000원에 거래된 사실을 확인하고 국세청 기준시가도 취득당시에 비해 178%로 상승하였음에도 불구하고 청구인이 분양가액의 102%에 불과한 60,000,000원에 쟁점주택을 양도하였다고하는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다는 것이지만 청구인으로서는 전세금과 사채를 안고 쟁점주택을 구입하였던 것이나 채무독촉으로 인하여 황급히 처분하는 관계로 당시의 정확한 시세를 알지 못하고 처분하였던 것이며, 매수자인 청구외 OOO와는 거래이전에 아는 사이도 아니었고 중개업소인 인근 OO부동산의 소개에 의하여 처분한 것이기 때문에 청구주장이 진실한데도 불구하고 처분청이 객관적인 증빙의 제시가 없다는 이유로 이를 부인하는 것은 현행 개인간의 부동산 거래관행을 감안할 때 적합하지 않으며 관계법리에도 어긋난다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택을 58,500,000원에 취득하여 60,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 거증으로 취득 및 양도당시의 매매계약서와 취득 및 양도당시의 거래상대방의 거래사실확인서를 제시하고 있으나 처분청 공무원이 이 건 부동산 소재 인근의 OO공인중개사 및 OO부동산에 임하여 이 건 부동산의 양도당시(89.6.30)시세를 조사한 바, 약 85,000,000～90,000,000원에 거래된 사실이 확인되고 있는 반면에 청구인이 주장하는 양도가액은 60,000,000원에 불과하며, 이 건 부동산의 양도당시 기준시가는 취득당시에 비해 78% 상승한 반면에 청구인이 주장하는 실지양도가액은 취득가액에 비해 2% 상승에 불과하고 있으며 달리 청구주장을 입증할만한 대금결재에 관한 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 양도차익을 청구인이 제시하는 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는지 여부를 가리는 데 다툼이 있다.

5. 심리 및 판단 이 건 처분청은 청구인이 자산양도차익 예정신고기한내에 신고를 하지 아니하였으므로 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정하였고 청구인은 청구인이 자산양도차익 예정신고기한내에는 신고하지 못하였으나 확정신고기한내에 실지거래가액에 대한 증빙서류를 첨부하여 신고한 바 있으므로 그 실지거래가액에 의하여 이 건 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호 및 동 법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호의 규정을 종합해 보면, 자산양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이고 다만, 양도자가 예정 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있어 이 건의 경우 청구인이 자산양도차익 확정신고기한까지 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있다면 그 실지거래가액에 의하여 이건 양도차익을 계산할 수 있다 할 것이다. 살피건대, 청구인이 주장하는 실지양도가액(60,000,000원)은 취득가액(58,500,000원)의 102%에 불과한 반면에 양도당시 기준시가(44,577,640원)는 취득당시 기준시가(24,966,967원)의 178.54%에 상당하는 가액인 바, 최근의 부동산가격의 상승추세를 감안해 볼 때 특별한 사정이 없는한 서울 강남 소재의 쟁점주택의 보유기간 2년동안 실지거래가액 상승률(2%)이 기준시가 상승율(78.54%)보다 현저하게 낮은 것은 납득하기 어렵다 할 것이며, 청구인은 양도당시 인근 “OO부동산”의 소개로 팔게 되었다고 주장하고 있으나 청구인이 당초 처분청에 제시한 양도당시 검인계약서(89.6.10 계약하고 89.6.29 강남구청장에게 검인받은 검인계약서)에는 중개인이나 입회인의 기재가 없고 이 건 심판청구 심리기간중에 청구인이 90.12.3 추가로 당 심판소에 제출한 양도당시 매매계약서를 보면, 소개인란에 “OO부동산”으로 청구인의 위 주장과 달리 기재되어 있어 청구인이 제시하고 있는 2개의 양도당시 매매계약서는 모두 진실된 것으로 인정하기 어렵다는 점들을 종합하여 볼 때 이 건 “양도자가 제출한 증빙서류에 의거 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에 해당하지 아니한다 할 것이다. 따라서 처분청이 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 이 건 양도차익으 로 결정하여 과세한 처분은 정당하고 이를 달리하는 청구주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.