상가건물의 취득 및 양도가액이 각각 얼마인지 여부(경정)

[주 문] OO세무서장이 90.2.15자로 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속분 양도소득세 4,601,570원 및 동방위세 920,310원의 처분은 취득 및 양도가액을 각각 2,650만원과 2,700만원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 OO동 OOOOO소재 OOOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 같은 곳 OOOOO소재 OOO 쇼핑센타 215호 상가건물(대지 24.93평방미터, 건물 75.9평방미터)을 86.6.30 청구외 OOO로부터 취득하여 이를 89.5.24 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 청구인의 자산양도차익예정신고 없다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 90.2.15자로 청구인에게 양도소득세 4,601,570원 및 동방위세 920,310원을 결정고지한 바, 이에 불복하여 90.10.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인 쟁점 상가건물을 죽마고우인 청구외 OOO를 통하여 이 건 상가건물을 86.4.21 청구외 OOO와 2,650만원에 매매계약한 사실이 매매계약서를 대금영수증과 거래사실확인서등에 입증되고 있고, 또한 이를 89.3.7 청구외 OOO에게 2,700만원에 양도하였음이 매매계약서 및 거래사실 확인서등에 입증되고 있으므로 입증되고 있으므로 이 건 취득 및 양도가액을 2,650만원과 2,700만원으로 하여 양도차익을 산정하고 과세하여야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여, 첫째 이 건 취득가액을 살피건대, 청구인 제 매매계약서 사본에 의하면 쟁점 부동산의 매수자가 청구외 OOO로 되어 있고, 청구인은 청구외 OOO가 청구인을 대리하여 계약하였다고 주장하나 두사람과의 관계 및 대리계약행위를 하게 한 경위등이 확인되지 아니하고 영수증에도 매매대금 지급한 자가 누구인지 불명으로 청구인이 매수대금을 지급하였다는 금융자료 제시가 없는 점으로 미루어 보아 전시 매매계약서가 실제거래내용에 따라 작성되었다고 보기 어렵다 할 것이며, 둘째, 양도가액에 대하여 살펴보면, 처분청의 의견에 의하면 현재 쟁점 부동산 인근 점포들의 양도가액이 3,000,000원 정도이고 매도당시인 89.4월에는 평당 1,500,000원 정도인 것으로 확인되고 있고, 쟁점 부동산이 소재하고 있는 지역의 지가상승율을 살펴보면, 취득당시의 토지등급은 206등급으로 평방미터당 103,000원이고 양도당시의 토지등급은 211등급으로 131,000원으로서 내무부 과세시가표준액에 의한 지가상승율은 127%나 증가되었고 기준시가에 의한 지가상승율을 살펴보면, 취득당시 기준시가는 6,034,306원이고 양도당시 기준시가는 18,451,939원으로 305.7%나 증가되었음을 알 수 있는바, 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면 불과 101.8% 상승에 지나지 않아 전시 기준시가의 변동 비율에 비하여 볼 때, 청구주장 취득 및 양도가액은 신빙성이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 상가건물의 취득 및 양도가액이 각각 얼마인지를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 처분청은 청구인이 양도한 쟁점 상가건물은 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 데 대하여 청구인은 이 건 상가건물을 86.4.21 청구외 OOO로부터 2,650만원에 매수계약하여 이를 2,700만원에 청구외 OOO에게 양도계약하였으므로 실지거래가액으로 하여 과세하여야 된다고 서로 다투고 있어 이를 살펴본다. 먼저 양도차익 계산의 기초가 되는 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 동법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있고, 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서는 예정신고를 하지 아니하여 처분청으로부터 자산양도차익결정통지를 받은 후 확정신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 이에 포함된다라고 규정하고 있으므로 양도자는 늦어도 과세표준확정신고시까지는 양도 또는 취득에 관한 증빙서류를 세무당국에 제출하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산출받을 수 있다 할 것(대법원 86누 287, 87.2.10외 다수)인 바, 이 건의 경우 청구인은 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였으나 과세표준확정신고기한(90.5.31) 이전인 90.4.14 실지거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 처분청에 이의신청한 사실을 알 수 있어 전시 규정에 비추어 보아 청구인은 과세표준확정신고기간내에 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 소관세무서장에게 제출한 것으로 보아야 할 것이고, 따라서 청구인이 취득하여 양도한 쟁점 상가의 취득 및 양도가액을 살펴본다. 먼저 취득가액을 살펴보면, 청구인은 쟁점 상가건물 취득가액이 2,650만원임을 입증할 수 있는 거증으로 매매계약서 원본, 동매매대금 영수증, 청구인과 거래상대방인 청구외 OOO 연명의 거래사실확인서등을 제시하고 있어 이를 살피건대, 첫째, 청구인은 청구외 OOO와 연명으로 된 86.8.28자 거래사실확인서를 제시하고 있어 이를 조사한 바, 동 거래사실확인서는 위 OOO가 쟁점 상가건물을 청구인에게 2,650만원에 매도하고 위 OOO의 주소지 관할세무서인 도봉세무서에 기히 86.8.29 자산양도차익예정신고시 첨부된 자료와 동일함이 확인되고 있고 위 도봉세무서장은 위 OOO의 양도가액을 2,650만원으로 하여 과세처리한 사실이 확인되고 있는 점, 도봉세무서에 위 OOO가 예정신고시 첨부된 매매계약서 내용에 의하면, 위 OOO는 이 건 상가건물을 86.4.21 매매대금 2,650만원으로 하여 청구인에게 매도한 내용으로 기재되어 있는 점, 셋째, 청구인이 당심에 제시한 매매대금 영수증 원본에 의하면 잔금 1,500만원을 86.7.3 지불한 것으로 되어 있음에도 이 건 상가건물이 등기부등본상 86.6.30 이미 청구인에게 소유권이 이전된 사유에 대하여 청구인은 OO학교 교사로 쟁점 상가 잔금을 지불할 돈이 없어 먼저 86.6.30 소유권이전후 86.7.3 이 건 상가를 담보로 하고 대출을 받아 지급하였기 때문이라고 진술하고 있어 이를 조사한 바, 청구인은 이 건 상가건물을 담보로 하여 86.7.3 OO은행 OOO지점으로부터 적금 및 신탁대출금으로 합계 1,900만원을 대출받은 사실이 대출원장 및 이 건 상가의 등기부등본 을구에 확인되고 있는 점등으로 미루어 이 건 상가건물 취득가액이 2,650만원임을 입증할 수 있는 청구제시 매매계약서 원본은 신빙성이 있어 보이고, 다음으로, 청구인의 이 건 상가건물의 양도가액을 살펴보면, 청구인은 89.3.7 청구외 OOO에게 매매대금 2,700만원에 양도한 매매계약서 원본을 제시하고 동 매매계약서 단서에 매도금액 2,700만원중에서 OO은행 융자금 잔액 750만원과 전세보증금 750만원 합계금액 1,500만원을 차감한 1,200만원을 89.3.29 지불하기로 되어 있어 이를 조사한 바, 첫째, 청구인은 이 건 상가건물 취득시 OO은행 OOO지점으로부터 86.7.3자로 1,350만원의 신탁대출을 받고 89.3.7 이 건 건물 양도계약시 대출금잔액이 750만원으로 확인되고 있으며, 둘째, 89.3.29 지불받은 금액 잔금 1,200만원에 대하여, 청구인은 89.3.29자로 잔금 1,200만원이 청구인의 자유저축예금통장(가입은행: OO은행 OO동지점, 계좌번호(OOOOOOOOOOOOOOO)에 입금된 사실이 확인되고 있으며, 셋째, 이건 매수자인 청구외 OOO은 이 건 상가건물 취득가액이 2,700만원이고 위 OOO의 처가 속셈학원으로 임차한 후 매수한 것이 사실이라고 진술하고 있는 점, 넷째, 쟁점 상가가 속한 OOO쇼핑센타의 점포주협의회도 OOO쇼핑센타의 상가는 청구인의 쟁점 부동산 양도당시인 89.4에는 거래가액이 낮게 형성되어 분양가에도 못미치었다고 확인하고 있는 점, 다섯째, 국세청장이 청구인의 이 사건 심사청구 결정시 쟁점 부동산 인근 점포의 89.4(쟁점 부동산 양도당시)의 거래가액을 조사한 바에 의하여도 평당가액이 150만원 정도로서 청구인이 주장하는 2,700만원의 평당가액 120만원과는 차이가 있으나, 국세청장이 조사한 평당가액 150만원은 OOO 쇼핑센타내 점포의 일반적인 시세로 보이고 동일상가에 위치한 점포일지라도 점포의 위치, 사용용도등에 의하여 차이가 나는 것으로 쟁점상가는 동일상가내의 2층에 위치하여 소규모 사설학원인 속셈학원으로 사용되는 점으로 미루어 쟁점 상가는 동일상가내 점포의 일반적인 시세보다 시세가 낮게 형성된다고 봄이 일반적이라는 점등을 종합하여 볼 때, 청구인의 이 건 양도가액이 2,700만원이라는 청구주장도 신빙성이 있어 보이고, 따라서 이 건 취득 및 양도가액을 각각 2,650만원과 2,700만원으로 하여 양도차익을 계산하고 과세해야 된다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.