상가의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부(취소)

[참조결정] 국심1987서0816

[주 문] 송파세무서장이 90.5.16자로 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속분 양도소득세 5,459,160원 및 동방위세 1,091,830원의 부과 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOO OOOOO OOOO OOOO에 거주하는 사람으로서 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO 소재 대지 48.53평방미터 및 동 지상건물 44.53평방미터(이하 “쟁점상가”라 한다)을 85.6.3 취득하여 89.5.17 양도하고 과세표준확정신고기한 이전인 89.12 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 신고한 사실에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 신빙성이 없다 하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 90.5.16 양도소득세 5,459,160원 및 동방위세 1,091,830원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.6.29 심사청구를 거쳐 90.10.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점상가를 85.6.3 31,000,000원에 취득하여 89.5.17 29,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하고 과세표준확정신고기한 이전인 89.12 취득 및 양도가액을 위 가액대로 신고하였는데도 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 부동산의 가액은 현행 인플레하에서는 시일의 경과로 인하여 그 가액이 상승함은 공지의 사실인데도 청구인은 취득일로부터 4년이 경과한 시점에서 그 양도가액이 취득가액에도 못 미치는 금액으로 매매되었다 주장하고 있는 바, 이는 극히 이례적인 경우에 해당하는데도 청구인은 그 가격하락의 사유설명이 전혀 없으므로 청구주장은 신빙성이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점상가의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 주장하는 쟁점상가의 취득 및 양도가액은 보유기간이나 일반적인 부동산가격의 상승추세로 보아 그 신빙성이 있어 보이지 아니한다 하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 과세하였으나 청구인은 쟁점상가에 대한 신문분양광고를 보고 퇴직금 및 보유주택을 처분하여 쟁점상가를 40,820,000원에 취득하고 84.2.28 계약금 5,000,000원 84.3.24 중도금 10,050,000원 합계 15,050,000원을 전소유자 위 OOO가 지정하는 시장개발자인 위 OOO에게 지급하였으나 청구외 OOO이 쟁점상가의 소유자도 아니고 쟁점상가의 매매대금등을 받을 권한이 없다는 사실을 나중에 알고 84.5.9 위 OOO을 강동경찰서에 사기로 고소하였고 위 OOO를 상대로 민사소송을 제기하자 위 OOO는 잘못을 인정하고 청구인이 제기한 민·형사소송을 취하하는 조건으로 쟁점상가의 매매가액을 31,000,000원으로 인하 조정하는데 합의하여 쟁점상가의 취득가액은 31,000,000원이 되었음이 관련 증빙자료에 의해 나타나고 있고 또한 쟁점상가는 위치가 좋지 않을 뿐 아니라 OO동의 후미진 곳에 위치하고 있어 상권이 전혀 형성되지 아니하여 매수자가 없을 뿐 아니라 점포 대부분이 점쟁이집 및 영세민 주거용으로 불법 사용되고 있는 실정이라 당초 상가 취득자 대부분이 취득가액 이하로 처분하였고 청구인도 쟁점상가가 상가로서 제 기능이 어렵다고 여겨지고 가정형편상 부득이 양도차손을 감수하고 29,,000,000원에 양도하였음이 사실이므로 이 건 처분을 취소하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 먼저 쟁점상가의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세할 수 있는지를 보면, 청구인은 쟁점상가를 89.5.17 양도하고 소득세법 제95조 및 제96조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고나 해당세액을 납부하지 아니하였으나 청구인은 89과세년도 소득에 대한 확정신고기한인 90.5.31 이전인 89.12.27에 청구인이 주장하는 실지거래가액을 나타내는 부동산매매계약서 사본 및 거래상대방의 확인서등을 제시하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 관련증빙서류를 제출한 바 있으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 것으로 확인된다면 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은법 시행규칙 제82조의2 제4항의 규정에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다.(국심87서816, 87.6.29 같은 취지결정) 다음으로 청구인이 주장하는 쟁점상가의 취득가액 31,000,000원과 양도가액 29,000,000원이 사실인지 여부를 보면, 첫째, 청구인이 제시하는 취득시 매매계약서와 청구인이 위와같은 분쟁으로 청구외 OOO 및 청구외 OOO를 상대로 민·형사소송을 제기하였는 바 이를 취하하는 조건으로 쟁점상가의 매매대금을 다시 31,000,000원으로 하기로 합의한 합의각서등을 볼 때 취득가액 31,000,000원은 사실로 보여지며, 둘째, 당심 조사공무원이 쟁점상가 취득자인 청구외 OOO에게 취득가액을 확인한 바 29,000,000원에 취득한 사실을 확인하고 있고 90.12.14 쟁점상가에 출장 조사한 바 쟁점상가는 OO동에서 조금 후미진 곳에 위치하고 있고 상권이 제대로 형성되지 아니하여 현재 상가점포 대부분이 점장이 집이나 영세민 거주용으로 불법으로 개조되어 사용되고 있는 실정을 볼 때 상가로서의 제대로의 가격상승은 없었다고 보여지며, 셋째, 쟁점상가의 현재 대표이며 부동산 중개업을 영위하는 청구외 OOO을 포함하여 인근 부동산중개업자들도 쟁점상가는 당초 분양 때부터 2중 분양으로 시장개발측과 상가소유자 및 입주상인들 사이에 분쟁이 많았으며 상권이 제대로 형성되지 않는 관계로 당초 상가취득자 대부분이 당초 취득가액에도 미치지 아니하는 가격으로 양도하였고 입주상인들도 장사가 제대로 되지 아니하여 교체가 빈번하였을 뿐 아니라 관리비연체도 상당수 있어 관리하는데 애로가 많다고 진술하고 있는 바, 위와같은 사실을 종합하고 청구인이 거증으로 제시한 부동산 매매계약서원본과 거래당사자의 인감첨부확인서로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 취득가액 31,000,000원과 양도가액 29,000,000원은 실지거래가액인 것으로 인정된다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점상가의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분은 부당한 반면 청구인의 주장은 이유있는 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.