양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 부천시 중구 O동 OOOO 대지 523.9평방미터와 동소 OOOO 대지 395평방미터 토지 합계 918.9평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO, OOO와 함께 3인이 공동으로 87.12.10 청구외 OOOOOO조합으로부터 매매대금 157,700,000원에 취득하여 88.5.9 및 88.9.3자로 각각 개인에게 양도하고 쟁점토지중 청구인 지분 토지 174.6평방미터와 131.6평방미터에 대하여 자산양도차익 예정신고시 부외소득으로 각각 신고한 바 처분청은 쟁점토지의 보유기간이 1년미만 단기간이라 하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 쟁점토지의 취득가액은 법인과의 실지거래가액으로 하고 양도가액은 환산가액으로 하여 이 건 양도차익을 계산하여 청구인에게 88년 귀속 양도소득세 20,355,430원 및 동방위세 4,071,070원을 90.2.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.6.30 심사청구를 거쳐 90.10.22 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인외 2인(OOO, OOO)은 쟁점토지중 부천시 O동 OOOO 대지 523평방미터(이하 “갑”토지라 한다)와 동소 OOOO 대지 395평방미터(이하 “을”토지라 한다)를 88.1.23자(등기일 88.4.20) OOOOOO조합으로부터 “갑”의 토지는 89,800,000원에 “을”의 토지는 67,900,000원에 취득하여 “갑”의 토지는 88.4.9 청구외 OOO외 3인에게 95,000,000원에 양도하고 “을”의 토지는 88.8.4 청구외 OOO외 1인에게 72,000,000원에 각각 양도한 후 거래상대방의 거래확인서를 인감증명 첨부하여 자산양도차익 예정신고를 하였던 바 처분청은 청구인의 자산양도차익 예정신고에 대하여 거래금액의 확인도 없이 국세청 기준시가에 미달한다는 등의 이유만으로 이 건 양도소득세를 부과고지하고 국세청 심사청구결정서에서는 청구인등이 양도시에 작성된 계약서는 사제 계약서로서 당사자간의 담합에 의거 허위로 작성되었을 것이라고 추정하고 있으나 이 건 쟁점토지중 “갑”의 토지를 중개한 OOO와 “을”의 토지를 중개한 OOO이 제삼자의 입장에서 공증으로서 당해 계약의 사실관계를 인증(이는 차후 법정에서의 위증등 형사소추 문제가 따르는 행위임)으로 확인하고 있음을 보더라도 청구인의 주장은 사실로서 입증된다 할 것이고 또한 처분청에서 거래상대방에게 양도가액을 조회한 바 회신이 없어 양도가액을 확인할 수 없었다 주장하나 청구인이 당초 자산양도차익 예정신고시에 매수자의 인감첨부한 거래금액확인서에 의하여 그 거래금액이 확인되고 있으며, 처분청은 쟁점토지 소재지의 지가가 87년 이후 계속 상승하였음에도 취득가액보다 낮은 가액에 양도계약서가 작성되었음을 볼 때 계약서가 신빙성이 없다 주장하나 쟁점토지는 OOOOOO조합에서 경쟁 입찰방식으로 매각된 것으로서 청구인외 많은 경쟁자가 경합하여 87.12.10까지 매매대금을 완불하는 조건하에 계약을 체결하였으며 동 계약체결 후 인근지역의 지가를 확인한 바 당해 토지의 취득가액이 시가보다 오히려 높은 가액으로 88.1.23자에 취득하게 되었고 쟁점토지의 양도에 있어서도 취득시 차용한 금원의 변제독촉과 금리지급등의 사정으로 인하여 청구인들이 취득한 금액이 시가보다 높은데다 취득금액이 경쟁입찰에 의거 공개된 상태에서 매각을 서두르다보니(보유기간 4-7개월) 양도차익이 발생할 수 없게 되었다. 따라서 이 건 위 설시한 O용에 의거 이 건 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되고 있으므로 이 건 양도소득세의 고지처분은 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 쟁점토지의 취득가액이 157,700,000원, 양도가액이 167,000,000원이라고 주장하며, 그 입증서류로서 취득 및 양도당시의 매매계약서, 양도당시 거래상대자의 거래사실확인서(90.5.10자 공증)를 제시하고 있으나, 이 건 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로 객관적 타당성에 의해 청구주장의 진실성 여부를 보건대, 청구인등 3인이 공동으로 쟁점토지를 157,700,000원에 취득하였다가 지상 구건물 철거비용과 취득 및 등록세등의 제세공과금 및 은행예금이자도 보충되지 아니하는 가격인 167,000,000원에 양도하였다고 주장하는 것은 88년초 이후 부천시 공단과 인접한 쟁점토지등 부동산가격이 전반적으로 상승한 추세로 보나 또는 쟁점부동산의 가격상승추세를 간접으로 알 수 있는 환산가액이 170% 상승한 점으로 볼 때 신빙성이 없으며, 양도당시 대금결재와 관련된 금융자료등 거증에 의해 쟁점부동산을 취득하였다가 사실상 손해를 보고 양도한 것임을 입증하지 아니하고 있는 이 건의 경우 청구주장의 실지거래 양도가액은 믿고 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인은 청구외 OOO, OOO와 함께 3인이 공동으로 쟁점토지를 87.12.10 청구외 OOOOOO조합으로부터 157,700,000원에 취득하여 쟁점토지중 O동 OOOO 대지 523평방미터를 88.4.9 청구외 OOO외 3인에게 95,000,000원에 동소 OOOO 대지 395평방미터는 88.8.4자로 청구외 OOO외 1인에게 72,000,000원에 각각 양도하고 이에 대한 자산양도차익 예정신고시 첨부한 매매계약서등 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 양도당시의 실지거래가액이 확인되므로 이 건 당초 처분을 취소하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다. 이 건 쟁점토지 양도시 시행된 소득세법령을 보면 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 있고, 다만 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항에서 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 제1호에서 “국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”와 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 단서에서 “제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 동법시행령 제115조 제1항 제1호 다목에서 “제170조 제3항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이라고 규정하고 있는 바, 이 건 청구인등이 법인으로부터 취득한 쟁점토지의 취득가액 157,700,000원을 실지거래가액으로 인정함에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나 쟁점토지의 양도가액 167,000,000원이 청구인이 제시한 매매계약서등 증빙서류에 의하여 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지를 본다. 청구인이 제시한 쟁점토지에 대한 매매계약서(2부)를 보면 청구외 OOO외 2인 명의로 쟁점토지를 일괄계약 작성되었을 뿐만 아니라 이 건 매매거래당사자인 양도자와 양수자의 인적사항을 확인할 수 있는 주민등록번호가 기재되어 있지 아니하여 그 신빙성이 의심스럽다 할 것이고, 청구인이 위 매매계약을 입증할 수 있는 매매대금에 대한 영수증 또한 금융자료(거래수표 또는 예금통장에 의한 거래확인)등을 전혀 제시하지 못하고 있으며, 또한 쟁점토지에 대한 국세청 기준시가를 대비하여 보면 기준시가의 지가상승률은 170% 상승한데 반하여 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액(167,000,000원)은 취득가액(157,700,000원)의 105.9%의 지가상승률에 지나지 아니하고 있는 점을 종합하여 볼 때 이 건 청구주장을 신빙성 있는 것으로 받아들이기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 전시 법령규정에 의하여 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 환산한 가액으로 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.