청구인의 부동산거래가 투기거래에 해당되는지의 여부(경정)

[주 문] OO세무서장이 90.5.17 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속 분 양도소득세 94,908,640원 및 동 방위세 18,981,730원(양도소 득세는 40,182,230원으로 동 방위세는 8,036,450원으로 감액경 정하였음)의 처분은 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 소재 OO아파트에 거주하는 사람으로서 청구외 OOO과 함께 “87.11.25 매매”를 원인으로 88.3.14 취득한 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 509.5평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)에 건물 1,142.5평방미터(지하1층, 지상3층인 근린생활시설용 건물로 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축, 88.9.23 청구외 OOO과 공유로 그 소유권보존등기를 경료하고 임대사업에 공하다가 “89.2.25 매매”를 원인으로 89.4.10 청구외 OOO에게 양도한 후 90.5.31 기준시가로 자산양도차익확정신고납부를 이행한 바 있다(양도소득세 54,726,418원 및 동 방위세 10,945,285원을 납부하였음). 이와 같은 부동산 거래사실에 대하여 처분청이 청구인과 청구외 OOO이 관할 OO구청장에게 신고하여 검인받은 매매계약서상 잔금청산일이 89.3.12로 약정되었다 하여 쟁점부동산의 양도일을 89.3.12로 의제하고, 쟁점부동산은 취득한 후 1년이내에 양도한 단기거래로 이는 재산제세조사사무처리규정[국세청 훈령 제980호(87.1.26 개정분)] 제72조 제3항 제5호의 규정에 의한 투기거래에 해당된다 하여 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 90.5.17 89년도 귀속분 양도소득세 94,908,640원 및 동 방위세 18,981,730원을 경정고지하자(청구인은 90.5.31 기준시가로 자산양도차익확정신고납부를 이행하였으므로 처분청이 90년 6월 동 납부세액을 차감하여 양도소득세는 40,182,230원으로, 동 방위세는 8,036,450원으로 감액경정하였음) 청구인은 이에 불복 90.6.28 심사청구를 거쳐 90.10.26 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구 주장 처분청은 청구인이 청구외 OOO과 공동으로 88.3.14 쟁점토지를 취득하고 그 지상에 건물 1,145.52평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 89.3.12 양도하여 1년이내에 부동산을 거래한 것으로 보아 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청훈령 제980호 제72조 제3항 제5호에서 규정하고 있는 투기거래로 보고 쟁점부동산의 양도차익을 계산시 양도가액은 실지거래가액으로, 토지취득가액은 실지거래가액, 건물취득가액은 건물양도가액을 기준시가비율로 환산한 가액으로 하여 산정하고 이 건 양도소득세등을 과세하였던 것이나, 청구인은 쟁점토지를 88.3.14 취득하고 위 지상에 건물을 신축한 후 89.4.10 양도한 것으로 그 보유기간은 1년을 초과하고 있어 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의한 투기거래에 해당되지 않는 바, 이 건 당초처분은 기준시가로 양도차익을 산정하여 경정결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인들은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 772,000,000원에 양도하기로 89.2.28 매매계약을 체결하면서 계약당일에 계약금 1억원을 89.3.2에 중도금 2억원을, 89.3.12에 잔대금 472,000,000원을 수수하기로 약정하였으나 잔금지급약정일에 잔대금이 청산되었는지 그 여부가 불분명하며 청구인도 잔대금청산과 관련한 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 바, 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호에서는 『취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날 하되 대금청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있으므로 이 건의 경우 잔금지급약정일인 89.3.12을 양도시기로 보아야 할 것이고, 이에 따라 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간은 11개월28일(88.3.14～89.3.12)로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청훈령 제980호 제72조 제3항 제5호에서 규정하는 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때에 해당되는 바, 처분청이 청구인의 부동산거래를 투기거래로 인정하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인의 부동산거래가 투기거래에 해당되는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 거주자에 대한 자산양도차익의 계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 보면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항 각호의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산토록 규정하고 있는 바, 전시 구 소득세법 시행령(89.8.1 대통령령 제12767호로 개정되기 이전의 것) 제170조 제4항 제1호에서는 『국가·지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우』 제2호에서 『국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』, 제3호에서 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』로 규정하고 있다. 또한 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 규정의 위임을 받아 국세청장이 제정하여 시행하고 있는 재산제세조사사무처리규정[국세청훈령 제980호(87.1.26)] 제72조 제3항에서는 투기거래의 유형을 “양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”로서 다음 각호와 같이 열거하고 있다. 『① 부동산을 미등기상태로 전매한 때

② 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트당첨권)를 양도한 때

③ 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

④ 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

⑤ 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

⑥ 군(읍 제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

⑦ 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고 그 가액(등록세과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

⑧ 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 같은법시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때』 처분청의 과세근거서류에 의하면, 쟁점부동산의 거래는 88.3.14 취득하였다가 89.3.12 양도한 것으로 이는 1년이내의 단기거래로 전시 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의한 투기거래에 해당된다 하여 처분청이 실지거래가액으로 이 건 양도소득세등을 과세한 것인 반면, 청구인은 쟁점부동산의 양도시기는 그 소유권이전등기접수일(89.4.10)이 되므로 이는 전시 규정에 의한 단기거래에 해당되지 않는다는 주장인 바, 이 건 심판청구의 경우 쟁점부동산의 취득일에 대하여는 상호간 다툼이 없고, 그 양도일이 언제인가에만 다툼이 되고 있다. 먼저, 자산의 양도 또는 취득시기에 대하여 규정하고 있는 소득세법시행령 제53조 제1항을 보면, 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

① 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

② 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

③ -⑤: (생략)』이라고 되어 있으므로 잔금을 청산하기전에 소유권이전등기를 먼저 경료한 경우에는 그 등기접수일을 양도시기로 보도록 되어 있음을 알 수 있다. 다음으로 쟁점부동산의 양도에 관한 사실관계를 보면, 첫째, 청구인들과 청구외 OOO이 관할 OO구청장에게 신고하여 검인받은 매매계약서에 의하면, 그 매매대금은 772,000,000원이고 89.2.28 계약금 100,000,000원, 89.3.2 중도금 200,000,000원, 89.3.12 잔금 472,000,000원을 지급하기로 기재되어 있는 바, 처분청은 동 매매계약서를 과세근거로 채택하였던 것이고, 둘째, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인들은 “89.2.28 매매”를 원인으로 89.4.10 청구외 OOO에게 그 소유권을 이전하였고 “89.4.11 매매예약”을 원인으로 89.4.12 소유권이전청구권가등기를 하였다가 89.4.27 그 가등기를 말소한 것으로 나타나고 있으며(청구인들의 진술에 의하면 89.4.12 당시에는 잔금을 영수하지 못한 상태이었으므로 잔금을 확실히 영수하기 위하여 가등기를 하였다는 내용임), 셋째, 거래상대방인 청구외 OOO이 인감증명 첨부하여 작성한 확인서에 의하면, 쟁점부동산을 1,150,000,000원에 취득하면서 89.2.23 계약금 1억원, 89.4.3 1차중도금 2억원, 89.4.18 2차중도금 378,500,000원, 89.5.3 잔금조로 290,000,000원을 지급하고 전세보증금 181,500,000원을 인수하였다는 내용인 바, 당 심판소에서 쟁점부동산의 잔금청산에 대한 금융자료를 조사한 바에 의하면, 청구외 OOO은 89.5.3 주식회사 OOOO신용금고로부터 3억원을 대출받아 그 자금으로 동일자 잔금조로 290,000,000원을 청구인들에게 지급한 사실이 확인되고 있다. 전시 관련규정과 사실관계를 종합해 보면, 청구인들은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도함에 있어서 그 잔금은 89.5.3 영수한 것이나 잔금을 청산하기전인 89.4.10 소유권이전등기를 경료한 것으로 쟁점부동산의 양도시기는 그 소유권이전등기접수일인 89.4.10이 된다 할 것이다. 따라서 이 건 쟁점부동산거래는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의한 단기거래에는 해당되지도 않을 뿐만 아니라 청구인들이 대지를 취득한 후 동 지상에 건물을 신축하여 임대사업에 공하다가 양도한 것임을 감안하면 투기거래에는 해당되지 않는다 할 것으로 기준시가로 자산양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 이유가 있다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.