아파트의 양도를 투기거래로 볼 수 있는지의 여부(경정)

[주 문] 개포세무서장이 90.5.18 청구인에게 한 89년도 귀속분 양도소 득세 27,576,630원 및 동방위세 5,515,370원의 부과처분은 당 해 자산(서울특별시 강남구 OO동)의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산 정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOOO OOOOO OO OOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 위 주소지 소재 아파트(31평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 86.5.6 취득하여 89.6.2 양도한 후 90.5.26 기준시가를 적용하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 한데 대하여, 처분청이 이를 청구인은 부녀자이고 쟁점아파트외에 또 다른 주택을 소유하고 있다는 이유로 투기거래로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 적용하여 90.5.18 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 27,576,630원 및 동방위세 5,515,370원을 부과하자, 이에 불복하여 90.6.21 심사청구를 거쳐 90.10.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 86.5.6 취득하여 89.6.2 양도할 때까지 3년이상 보유하였을 뿐 아니라, 88.4.15부터는 청구인이 실제로 쟁점아파트에 거주하여 온 사실등으로 보아 부동산 투기거래와는 전혀 무관한 주거목적으로 취득하였다가 양도한 실수요거래임을 명백하게 알 수 있으며, 또한 대구직할시 남구 OO동 OOOOO 소재 단독주택은 87.11.13 취득하여 거주하다가 서울로 이사온 후 88.12.5부터 대중음식점으로 용도 변경하여 청구외 OOO에게 음식점으로 임대하고 있고, 그밖에 쟁점아파트를 양도한 후 취득한 서울특별시 강남구 OO동 OOOO 소재 단독주택을 보유하고 있는 것 이외에는 부동산 취득 및 양도사실이 전혀 없음에도 처분청이 국세청 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 거래로 인정하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하였으나, 동 규정은 투기거래여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적 안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라 할 것이므로 청구인의 90.5.26 양도소득세 과세표준 확정신고 내용과 같이 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 본문규정에 따라 취득, 양도가액 모두를 기준시가로 산정하고 이 건 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 기존주택을 보유하면서도 89.5.18 강남구 OO동 OOOO 소재 대지 340.51평방미터, 건물 251평방미터의 유사고급주택을 310,000,000원에 부녀자명의로 취득한데 대하여 부동산투기와 관련한 조사를 받고, 쟁점아파트 양도대금(실지거래가액) 154,500,000원을 그 취득자금원으로 용인받은 바 있음에도 불구하고, 쟁점아파트의 양도소득금액을 계산함에 있어서는 기준시가에 의하여 양도가액을 결정하라는 주장은 정당한 주장으로 받아들일 수 없을 뿐만 아니라 특별한 소득원도 없는 청구인이 부녀자로서 주택 3채를 취득하여 2채는 계속 보유해 오는 등의 이유로 국세청훈령 제980호(87.1.26) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정, 확인된 실지거래가액을 적용하여 이 건 과세한 것은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점아파트의 양도를 투기거래로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 관련 법규정을 본다. 거주자에 대한 자산양도차익의 계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 보면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로 소득세법시행령(89.8.1 대통령령 제12767호로 개정되기 이전의 것) 제170조 제4항 각호의 규정에 해당되어 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산토록 되어 있는 바, 그 제1호에서는 “국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”, 제2호에는 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”, 제3호에는 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있으며, 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 규정의 위임을 받아 국세청장이 제정하여 시행하고 있는 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항에서는 투기거래의 유형을 “양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”로서 다음 각호와 같이 열거하고 있다. 『① 부동산을 미등기상태로 전매한 때

② 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트당첨권)를 양도한 때

③ 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

④ 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

⑤ 부동산을 취득하여 1년 이내 양도한 때

⑥ 군(읍 제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

⑦ 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고 그 가액(등록세과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

⑧ 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 같은법시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때』 다음으로 이 건 과세처분경위 및 청구주장 내용을 본다. 처분청은 쟁점아파트 양도를 청구인이 부녀자로서 특별한 소득원도 없이 다른 주택 2채를 보유하고 있다는 등의 이유로 전시한 규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정, 확인된 실지거래가액을 적용하여 이 건 과세한 반면, 청구인은 쟁점아파트를 3년 이상 보유하면서 1년 이상 거주한 점으로 보아도 투기목적이 아닌 실수요목적으로 취득 및 양도한 것임을 알 수 있는데도 전시한 제8호의 규정에 의거 실지거래가액을 적용한 것은 부당하다는 주장인 바, 살피건대, 처분청이 이 건 처분의 근거로 삼은 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정은 거래자가 투기거래자인가의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 양도가액을 기준시가에 의할 것인가 또는 실지거래가액에 의할 것인가를 결정함에 있어서 과세관청의 자의적인 재량을 허용한 반면, 납세의무자로서는 양도소득세의 부과처분전에 자기에게 부과될 과세액을 전혀 예측할 수 없게 한 규정으로서, 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적 안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라고 대법원이 누차 판결[대법원 89누8149(90.5.8), 90누1519(90.7.10), 90누3768(90.7.27), 90누3652(90.7.27), 90누3478(90.7.27), 90누2543(90.8.10), 90누4426(90.8.10), 90누3638(90.8.14), 90누3164(90.8.14)]하고 있는 점을 고려할 때, 처분청이 전시한 제8호의 규정에 의거 쟁점아파트의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못된 것이라 할 수 있겠으며, 따라서 기준시가를 적용하여 양도소득세등을 과세하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.