청구인이 토지를 실질적으로 언제 취득하여 양도하였는지가 청구인이 제시한 증빙에 의하여 분명하게 밝혀지는지 여부(경정)

[주 문] 강서세무서장이 90.2.16 청구인에게한 89년도 귀속분 양도소 득세 6,491,530원 및 동방위세 1,298,300원의 처분은 서울특별 시 강서구 OOO동 OOOOO 및 같은동 OOOOO의 대 지 1,432.4평방미터중 34.9평방미터를 82.10.29 취득하여 85.12.12 양도한 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 서울특별시 강서구 OOO동 OOOOO 및 같은동 OOOOO의 대지 1,432.4평방미터중 34.9평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여, 처분청이 이 건 토지를 81.2.10 취득하여 89.5.16 양도한 것(국세청전산자료에 기재된 취득 및 양도일자)으로 보아, 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 후 89년도 귀속분 양도소득세 6,491,530원 및 동방위세 1,298,300원을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 90.4.17 이의신청, 90.6.23 심사청구를 거쳐 90.10.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 이 건 토지를 위 지상건물인 상가(OOOO OO OOO)와 함께 82.10.29 취득하여 85.12.12 양도하였으나, 그 토지가 환지확정이 되지 아니하였기 때문에 부동산등기부에는 89.5.13 취득하여 89.5.18 양도한 것으로 소유권이전등기하였을 뿐이므로, 국세기본법 제14조의 규정에 의하여 실질적인 취득일자인 82.10.29을 취득일자로 하고 양도일자를 85.12.12로 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 처분청은 국세청 전산자료에 의하여 청구인이 이 건 토지를 81.2.10 취득하여 잔금 약정일은 89.5.16자로 양도한 것으로 보고, 양도차익을 기준시가로 계산하고 양도소득세를 결정고지하였음이 관계서류에 의해 알 수 있다. 그런데 청구인은 이 건 토지의 소유권이전에 관한 등기가 환지확정이 안된 상태에서 이전등기를 못하였다가 늦게 소유권이전등기를 하였을 뿐이지, 사실은 82.10.29 취득하여 85.12.12 양도하였다고 하면서 부동산 매매계약서, 매수자의 확인서등을 제시하고 있다. 따라서 이 건 사실관계를 살피건대, 청구인이 제시한 부동산 매매계약서에 의하면 대지, 면적란은 공란으로 되어있고 건평란만 15평1홉이라 기재되어 있고, 또 잔금영수일 및 토지건물 명도일이 85.12.12로 기재되어 있으나, 건물 등기부등본상의 매매원인일은 85.12.13로 되어있으며 매수자인 OOO의 90.6.14 확인서에서도 위 지상건물에 대하여는 85.12.30 등기이전하였다고 진술하고 있어 서로 일치되지 않고 있음을 알 수 있다. 또 청구인은 이 건 토지부분에 대한 등기이전 수속은 서울특별시 토지구획정리사업 구역으로서 환지정리가 미결된 상태에서 전소유자 OOO으로부터 수속서류를 받지 못하여 늦게 되었다고 하나, 이 건 토지의 등기부등본을 보면 83.7.22자 환지확정이 된 것으로 기재되어 있음을 알 수 있다. 또한 이 건 토지의 등기부등본상 “을구 15번”란을 보면 “89.5.2자 청구인을 채무자로 하는 근저당권 채권최고액이 18,000,000원 설정되어있는 점을 보아도, 청구인이 이 건 토지를 85.12.12자 양도하였다는 주장은 받아들일 수가 없다 하겠다. 따라서 처분청이 검인된 부동산매매계약서상의 잔대금 영수일인 89.5.16자를 양도시기로 보고 과세한 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인이 이 건 토지를 실질적으로 언제 취득하여 양도하였는지가 청구인이 제시한 증빙에 의하여 분명하게 밝혀지는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조에서 자산의 취득 및 양도시기는 자산의 대금을 청산한 날이 분명한 경우에는 그 대금을 청산한 날을 취득 및 양도시기로 보도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 토지와 건물(복합상가)을 동일인으로부터 취득하여 동일인에게 양도하였음에도 불구하고, 부동산등기부에는 토지와 건물을 각각 다른 날짜에 취득 및 양도한 것으로 원인일자와 접수일자가 기재되어 있음을 알 수 있다. 따라서 이 건의 쟁점은 청구인이 이 건 토지와 건물을 같은 날짜에 대금을 청산하였는지 여부를 가리는데 있다 하겠다. 살피건대, 첫째, 이 건 토지와 건물의 양도사실을 나타내는 부동산 매매계약서원본을 보면, 잔금지급일을 85.12.12로 기재하고 있고 건물인 상가(OOOO OO OOO)의 부동산등기부에 등기원인일자가 85.12.13이고 접수일자가 85.12.14로 되어있어 실질적인 잔금수령일자는 85.12월로 보여진다.(위 사실에 대하여 “3. 국세청장 의견”에서는 부동산매매계약서에 토지의 면적을 기재하는 곳이 공란으로 되어있고 상가의 부동산등기부상의 원인일자가 85.12.13인데 계약서에는 건물명도일은 85.12.12로 기재되어 있어 신빙성이 없다고 보았으나, 당심이 보기에는 복합상가를 매매할 때 부동산중개업소에서 작성하는 계약서에는 토지지분을 표시하지 아니하는 경우도 있고, 이 건의 경우 “단서”조항을 보면 대지와 건물을 함께 양도한 사실이 분명하게 나타나 있으며, 계약서상의 잔금지급일자(85.12.12)와 부동산등기부상의 등기원인일자(85.12.13)는 단하루차이가 있으므로, 그 당시의 부동산등기의 관행으로 볼 때 그와 같은 사실만으로 그 매매계약서가 신빙성이 없다고 단정하기는 어렵다고 보여진다.) 둘째, 청구인이 이 건 토지와 상가를 양도하고 받은 대금중 15,000,000원을 그 당시의 OOOOOO주식회사에게 예금하였다는 거증으로 어음보관통장을 제시하고 있는 바, 이 건 관련 부동산매매계약서상의 잔금수령일자(85.12.12)에 비추어 볼 때 그 어음보관통장은 청구인이 85.12.12 잔금을 수령하였다는 사실을 증명하고 있는 것으로 보여지고, 셋째, 이 건 토지와 그 지상건물인 상가를 청구인으로부터 취득한 청구외 OOO도 85.12.12 잔금을 지급하고 양수하였다고 90.6.14 자필로 확인하고 날인하였고, 넷째, 청구인을 대리하여 이 건 토지를 등기신청한 법무사 OOO(주소: 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO)이 이 건 토지는 85년도에 매도한 바 있는데, 환지확정이 안된 관계로 실질적인 거래일자와는 다르게 등기신청한 사실이 있다고 확인하고 있고, 다섯째, 청구인이 이 건 토지의 전소유자인 OOO을 피고로한 소송을 서울지방법원 남부지원에 제기하여 88.2.10 승소하였기 때문에 이 건 토지에 대한 소유권을 이 건 판결이 있은 후에 등기할 수 밖에 없었다고 보여지고, 여섯째, 이 건 토지의 취득당시에 환지처분이 확정되지 아니하였기 때문에 실질적인 대금청산일자와 등기부상의 등기일자가 다를 수 있다고 보여진다. [참고로 “3. 국세청장 의견”에서 이 건 토지에 대하여 89.5.2자 청구인을 채무자로 한 근저당권(채권최고금액 18,000,000원)이 설정되어 있기 때문에 적어도 89.5.2까지는 청구인이 이 건 토지를 소유하였다고 보았으나 이는 OOOO OOO에 설정된 것으로 부동산등기부에 의하여 밝혀지고 있어서 이 부분은 사실과 다르게 기재하였음] 위에 열거한 사실을 종합하여 볼 때, 이 건 토지와 위 지상건물을 실질적으로는 같은 날짜에 취득하여 같은 날짜에 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 보여지므로 이 건 토지도 82.10.29 취득하여 85.12.12 양도하였다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.