거래를 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의한 투기거래로 보아 과세한 처분의 당부(취소)

[주 문] 강남세무서장이 90.4.18 청구인에게 한 88년 귀속분 양도소득세 39,637,090원 및 동 방위세 7,918,410원의 과세처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 77.10.4 서울시 강남구 OO동 OOOOO 대 496.7평방미터(150.25평)를 취득하여 88.3.8 양도한 후, 같은해 4.30 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고납부를 하였으며, 처분청은 이 건 거래를 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호에 해당하는 투기거래로 인정하여 89.5.1 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세 33,030,920원 및 동 방위세 6,606,180원을 과세하였으나 당 국세심판소가 89.12.23 당초 과세처분이 동 규정에 의한 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니한 위법한 처분이라 하여 그 처분을 취소하는 결정을 하였는 바, 이에 처분청은 공정과세위원회의 자문을 거쳐 같은달 27 청구인에게 88년 과세기간분 양도소득세 39,637,090원 및 동 방위세 7,918,410원을 다시 과세하였다.

2. 청구인 주장 청구인이 이 건 토지를 취득할 당시(77.10.4)에는 서울시 동대문구 OO동(강북지역) 단독주택에서 거주하고 있었는 바, 향후 자녀교육등을 고려하여 강남지역으로 이주할 계획을 세우고 주택부지를 물색중에 이 건 대지가 위치 (강남지역)나 면적규모에 있어서 단독주택부지로 적합하기에 향후 이 건 토지위에 주택을 신축하여 이주할 목적으로 취득하였던 것으로서 투기목적이 개입되지 아니하였으며, 그 당시 OO동의 주거여건이 불편하여 78.9 우선 강남지역의 아파트로 이주하여 아파트생활을 하게 되었으며, 그후 10여년간 아파트생활을 하다보니 아파트생활이 익숙하게 되어 단독주택생활로 전환하기가 용이하지도 아니하고 또한 사업상 자금도 필요하여 부득이 부동산 경기가 침체된 시기였던 88.3 에 이 건 토지를 양도하였던 것으로서 양도당시에도 투기목적이 없이 정상적인 상태에서 거래가 이루어진 것인 바, 위와같이 이 건 토지의 면적이 주택부지로 적합한 규모이고 10여년 이상 소유하였던 사실과 취득목적 및 양도당시의 정황으로 보아 정상적인 거래임에도 처분청이 이 건 거래를 투기거래로 인정한 것은 부당한 처분이다. 또한 투기거래 여부는 거래단위별로 거래규모, 거래동기등으로 미루어 볼 때 투기거래로 인정될만한 상당한 근거를 갖는 때에 당해 거래를 투기거래로 보아야 할 것인 바, 처분청은 이 건 토지의 거래규모나 거래동기 및 소유기간 등은 전혀 고려하지 아니하고 단순히 청구인의 수년전 부동산거래내용만을 거론하여 이 건 거래를 투기거래로 인정한 것은 관련규정을 확대해석한 부당한 것이다. 더욱이 이 건 토지의 양도가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 추가고지한 근거규정인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정은 거래자가 투기거래자인가의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 양도가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할 것인가를 결정함에 있어서 과세관청의 자의적인 재량을 허용하고, 반면 납세의무자로서는 양도소득세의 부과처분전에 자기에게 부과될 과세액을 전혀 예측할 수 없게 한 규정으로서 이는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라는 대법원의 판결(대법원 89누8149; 90.5.8)이 있었음을 보더라도 이 건 과세처분은 위법 부당한 것이다. 끝으로 처분청이 조사확인한 청구외 중개인 OOO의 이 건 토지에 대한 실질양도가액확인서에서 1년전 거래인 관계로 매매계약서 부본도 없고 매매장부가 없어 확실한 가격은 알 수 없다는 단서를 표기하고 “당시 매매시가는 평당 117만원으로 중개한 것으로 사료된다”하고 있어 불확실한 확인서 내용을 근거로 하여 실지양도가액으로 간주하여 양도소득세를 경정한 처분은 적법성이 결여된 부당한 처분이다.

3. 국세청장 의견 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액 및 취득가액은 소득세법 제23조 제4항 및 동 법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의거 거래당시의 기준시가에 의함이 원칙이고 다만, 대통령령이 정하는 거래에 있어서는 그 자산의 실지거래가액에 의하는 것인 바, 대통령령이 정하는 거래라 함은 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있다. 그리고 전시 시행령 제170조 제4항 제2호의 “국세청장이 지정하는 거래”라 함은 재산제세조사 사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정 87.2.16 시행) 제72조 제3항에서 제1호 내지 제8호에 열거되어 있다. 처분청은 청구인이 강원도 평창군 춘성군, 충북 청원군, 충남 대전시, 경북 경주시, 경남 울산시, 부산시, 전북 순창군, 제주도 제주시·서귀포시, 서울시 중구 OO동, 강남구 OOO동, OO동, 서초구 OO동 등 소재 토지 및 아파트, 연립주택등 부동산을 전국에 걸쳐 취득하여 양도한 투기거래자로서 이 건 토지의 취득 및 양도거래도 청구인의 위와 같은 투기거래중 하나로서 주소지 세무서에 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 것이고, 이 건 토지의 양도가액은 양도당시의 소개인인 청구외 OOO의 확인서를 근거로 하여 175,500,000원으로 결정한 것임을 처분청이 제시한 이 건 과세관련서류에 의해 확인할 수 있다. 따라서 처분청이 전시 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호에 따라 이 건 토지의 양도거래를 투기거래로 보아 조사확인된 실지거래가액에 의하여 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 보아지며, 청구인은 처분청이 조사 확인한 실지거래양도가액에 대하여도 번복할 만한 반증을 제시하지 못하고 있으므로 실지거래가액이 아니라는 청구인의 주장도 이를 받아들이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 거래를 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의한 투기거래로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인이 이 건 토지를 87.10.4 취득하여 약 10여년 소유한 후 88.3.8 양도하고, 같은해 4.30 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고납부를 한 사실, 이에 대하여 처분청은 청구인이 이 건 토지이외에 전국에 걸쳐 여러필지의 토지와 건물을 소유하고 있는 점으로 볼 때 이 건 거래가 투기거래에 해당한다고 보아 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건 거래를 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호에 해당하는 투기거래라 하여 양도가액은 실지거래가액 175,500,000원으로, 취득가액은 환산가액 37,547,912원으로 하여 90.4.18 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 앞서 본 바와 같이 인정되고, 따라서 이 건 거래가 동 규정 제1호 내지 제7호에 규정한 투기거래에는 해당하지 아니하는 사실에는 다툼이 없다. 한편, 관련 법 규정을 보면, 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 및 동 법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호에서 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로 소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항의 규정 및 동 법 시행규칙 제82조의 2(양도소득금액의 조사결정) 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하도록 규정하고 있고, 89.8.1 개정이전의 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래. 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있는 바, 이와 같이 “세무서장이 세무조사와 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 때”에 그 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 규정한 재산제세조사 사무처리규정(87.1.26 국세청 훈령 제980호) 제72조 제3항 제8호의 규정은 당해 거래가 투기거래인가의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 양도가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할 것인가를 결정함에 있어서 과세관청의 자의적인 재량을 허용하고, 반면 납세의무자로서는 양도소득세의 과세처분전에 자기에게 부과될 과세액을 전혀 예측할 수 없게 한 규정으로서 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적 안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정(대법원 89누8149, 90.5.8외 다수의 판례 동지)이라 할 것이므로 청구주장 이유있다 할 것이며, 따라서 이 건 토지의 양도가액이 실지거래가액이 아니라는 청구인의 주장에 대하여는 이 건 거래가 투기거래가 아닌 이상 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하므로 별도로 이 부분에 대하여는 심리를 하지 아니한다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.