청구인에게 양도소득세등을 과세한 당초 처분의 당부(취소)

[주 문] 강남세무서장이 90.5.16자로 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속분 양도소득세 1,880,200원 및 동방위세 188,020원의 처분 은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 OO특별시 강남구 OOO동 OOOOO OOOOO OOO OOOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 경기도 과천시 OO동 OOOOO O OOOO OOOO(대지 36.75평방미터, 건물 23.4평방미터)를 청구외 OOO로부터 82.11.3 취득하여 이를 89.10.6 청구외 OOO에게 양도한 후 90.4.16 과세표준 확정신고(취득가액: 2,680만원, 양도가액: 2,000만원)한 데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 신빙성이 없다 하여 이 건 취득시기를 전산출력자료상 82.5.20로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하고 90.5.16자로 청구인에게 양도소득세 1,880,200원 및 동방위세 188,020원을 결정고지한 바, 이에 불복하여 90.9.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 상가는 청구외 OOO가 OOOO공사와 2,131만원에 82.3.22 분양 계약한 것을 82.7.29자로 2,680만원에 매매계약한 것이고 이를 이 건 양수자인 청구외 OOO에게 6년 11개월간 임대하다가 2,000만원에 양도한 후 90.4.16자로 과세표준 확정신고를 하였음에도, 처분청이 이를 사실조사도 하지 아니하고 기준시가로 과세한 이 건 처분은 부당하고, 이 건 상가가 취득가액보다 적은 금액으로 양도한 사유는 청구인이 82.8.31(잔금지불일) 쟁점 상가를 취득할 당시에는 과천시에 별도의 상가지역이 없었으나 84년경부터 대단위 상가지역이 생성되어 일반 단지(1～12단지)내에 있는 상가들은 심한 타격을 보게 되었고 더욱이 이 건 상가지역은 8평 내지 15평형이 주류를 이루는 5층의 저층아파트로서 더욱 심한 타격을 보게 되었으며 이 건 상가건물은 가장 먼저 준공된 상가로 노후되어 이 건 상가의 양도가액은 분양가액보다도 낮을 수 밖에 없었던 것으로 이 건 상가와 접하고있는 OOOO(전용면적 4.65평)와 OOOO(전용면적 3.91평)의 90.5.10 및 90.3.20자 매매대금도 각각 1,900만원과 2,000만원임이 확인되고 있는 바, 이와 같이 양도차손이 발생하였음에도 이 건 양도소득세등을 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 이 건 상가의 취득 및 양도당시의 청구주장 실지거래가액을 살펴보면, 첫째, 청구인은 쟁점 상가를 2,680만원에 취득하였다고 주장하면서 취득당시 매매계약을 제시하고 있으나, 이 매매계약서를 보면, 매도인란은 OOO와 OOO 2인으로 기재되어 있는 바, OOO는 쟁점 상가를 취득하거나 소유한 사실을 발견할 수 없으므로 청구인에게 쟁점 상가를 매도할 위치에 있지 않다고 할 것이고, 그렇다면 OOO가 매도인으로 기재되어 있는 전시 매매계약서는 사실 거래내용에 따라 작성된 진실된 서류로 보여지지 아니하며, 따라서 전시 계약서에 매매대금으로 표시된 가액 2,680만원도 실지거래가액으로는 판단되지 아니하며, 둘째, 청구인은 쟁점 부동산을 82.11.3 2,680만원에 취득하였다고 주장하면서, 취득후 약 6년 11개월이 경과된 89.10.6에 취득가액에도 미치지 못하는 2,000만원에 양도하였다고 주장하나, 청구인은 쟁점 상가를 취득가액에도 미치지 못하는 낮은 가액으로 양도하여야 할 특단의 사정이 있는지에 관한 구체적인 거증을 제시하지 않고 있고, 또한 낮은 가액으로 양도해야 할 특단의 사정이 있어 보이지 않으며 보편적으로 부동산 가액이 상승추세에 있었던 점을 감안한다면 청구인이 주장하는 양도당시의 실지거래가액 2,000만원은 신빙성이 있다고는 판단되지 아니하고, 당심에서 쟁점 상가 인근에 위치한 중개인 사무소(2단지 복합상가내 OO부동산, OO부동산)에 탐문한 바, 청구인이 쟁점 상가를 양도할 당시의 시가는 평당 4백～5백만원을 호가하고 있었음을 확인할 수 있으므로 청구인이 쟁점 상가를 2,000만원에 양도하였다는 청구주장은 이유있다고 인정되지 않는다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인에게 이 건 양도소득세등을 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 이 건 처분경위를 살펴보면, 처분청은 청구인이 이 건 상가건물을 전산출력자료상 82.5.20 취득하여 89.10.6 양도한 것으로 되어 있다 하여 이건 취득시기를 82.5.20로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하고 이 건 처분을 하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 이 건 상가건물은 청구외 OOO가 OOOO공사로부터 82.3.22일 2,131만원에 분양계약한 것을 82.7.29일 2,680만원에 매매계약하여 이 건 양수자인 청구외 OOO에게 6년 11개월간 임대하다가 2,000만원에 양도한 것으로서 양도차손이 발생하였음에도 과세한 이 건 처분은 부당하다고 서로 다툰다. 먼저 이 건 상가건물의 등기부등본을 살펴보면, 청구인은 청구외 OOO로부터 82.7.29 매매를 원인으로 하여 82.11.3 소유권 이전한 후 89.8.10 매매를 원인으로 하여 89.10.6 청구외 OOO에게 소유권 이전한 사실이 확인되고 있고, 청구인이 당심에 제시한 이건 임대차 계약 내용을 살펴보면 청구인은 82.8.2 이 건 양수자인 청구외 OOO에게 보증금 1,000만원으로 전세 계약하였음이 입증되고 있다. 다음으로 이 건 상가건물의 취득 및 양도가액을 살펴보면, 첫째, 청구인은 이 건 상가건물의 취득 및 양도가액이 각각 2,680만원과 2,000만원임을 입증할 수 있는 매매계약서 원본을 제시(취득시 매매계약서상 매도인은 OOO 대 OOO로 기재되어 있음)하고 있고, 둘째, 당심에서 현지에 출장하여 조사한 바, 이 건 복합상가 OOOO에서 OO부동산을 경영하고 있는 청구외 OOO은 이 건 복합상가 건물은 82년 분양당시에는 프레미엄이 500～600만원정도 형성되었으나 과천시 주변에 대형상가(슈퍼마켓 및 백화점등)가 신설됨으로 인하여 이 건과 같은 소형상가는 영업 부진으로 현재에는 매매가 거의 없고 매물가액도 분양가액이하인 전용면적당 평당가액 450만원정도로 점포를 내놓고 있다고 진술하고 이에 대한 확인서를 제출하고 있으며, 셋째, 이 건 양수자인 청구외 OOO의 처는 쟁점 상가건물(전용면적 4.25평)을 2,000만원에 매수하였음이 사실이고 90.3.20 및 90.5.10자로 복합상가 건물 OOOO와 OOOO도 매매계약하였다고 진술하고 동 매매계약서 원본을 제시하고 있어 이를 살펴본 바, OOOO 상가 건물은 전용면적이 4.65평, OOOO 상가 건물은 전용면적이 3.92평으로 매매가액이 각각 1,900만원과 2,000만원으로 확인되고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 쟁점 상가건물을 당초 분양자인 청구외 OOO로부터 2,680만원에 취득하여 이를 2,000만원에 양도하여 양도차손이 발생하였으므로 이 건 과세처분을 취소해야 된다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.