토지(대지)거래를 부동산 투기 거래로 볼 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1990구4426

[주 문] 안산세무서장이 90.5.1 청구인에게 결정고지한 87귀속분 양도 소득세 48,187,540원 및 동방위세 9,815,830원의 부과 처분은 쟁점 토지의 취득 및 양도당시의 기준시가로 자산양도차익을 산출하여 그 과세표준과 세액을 경정 결정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경기도 안산시 OO동 OOO OOOOOO OO OOOOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 OO동 OOOOO소재 대지 429.4평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 82.10 취득하여 89.3.11 양도하고 89.3.15 기준시가로 자산양도차익 예정 신고 납부한 바, 중부지방국세청의 청구인에 대한 부동산투기거래 조사(90.2)시 이 건 거래를 투기로 보아 실지거래가액으로 자산양도차익 계산하여 90.5.1 청구인에게 87귀속분 양도소득세 48,187,540원 및 동방위세 9,815,830원을 추가 결정고지한 데 대하여, 청구인은 이에 불복하여 90.6.18 심사청구를 거쳐 90.8.30 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점 대지를 청구인 거주용 주택을 신축할 목적으로 82.10.11 중개인의 소개로 택지분양권(딱지)을 구입하였으나, 아이의 취학 관계로 직장을 서울근교로 이동하게 되는등 여건의 변동으로 쟁점 대지상에 주택을 신축할 필요성이 없게 되고, 또 현재 거주하고 있는 아파트의 구입자금 마련을 위하여 부득이 89.3.11 이 건 대지를 양도한 것인 바, 처분청은 투기거래의 유형을 구체적으로 규정하고 있는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항의 어느 규정에도 해당되지 아니함에도 불구하고 이 건 이외의 거래가 1년미만으로 단기 거래가 있다고 하여 이 건 거래를 투기거래로 보아 청구인과 단 한번도 만난 사실이 없는 청구외 OOO으로부터 취득가액을 확인 받아 이 건 실지거래가액으로 과세함은 부당하므로 이 건 양도소득세등은 마땅히 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 양도한 이 건 토지의 취득가액과 양도가액에 대하여 보면, 이 건 토지는 원래 청구외 OOO이 79.5.31 한국수자원공사와 7,807,275원에 분양 계약한 후 82.10.11 잔금을 납부하고 같은 날 청구인에게 프레미엄 1,500,000원을 받고 양도한 것임이 청구외 OOO의 확인서, 한국수자원공사의 명의변경확인서등에 의하여 인정되고 있고, 양도가액은 청구인으로부터 이 건 토지를 매수한 청구외 OOO과 청구인 모두 120,000,000원에 매매하였음을 확인하고 있어 이 건 토지는 양도, 취득 모두 그 실지거래가액이 확인된다 할 것이고, 다른 한편으로 청구인은 이 건 토지거래 이외에도 86년도에 2건의 토지를 양도하고 89년도에는 이 건 토지거래외 2건의 토지를 양도하는 등 전시 부동산의 거래규모, 거래회수, 보유기간등을 종합해 볼 때, 청구인은 부동산 매매차익을 목적으로 한 전문적인 투기거래자로 인정된다 할 것이어서 처분청이 이 건 토지거래에 대하여 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 보아 조사 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세등을 과세한 것은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 다툼은 쟁점 토지(대지)거래를 부동산 투기 거래로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 서울지방국세청장의 90.2 부동산 투기거래조사시 청구인이 충북 제원군 OO리 O OOOO 임야 119,008평방미터와 경기도 옹진군 OO면 OO리 O OOOO 임야 44,727평방미터를 1년미만의 단기 양도한 사실을 적출하는 과정에서 파생 자료로 쟁점 토지의 실지거래가액을 확인하고 공정과세위원회 자문을 거쳐 청구인은 쟁점 토지를 실수요목적이 아닌 투기목적으로 취득하여 양도한 것으로 보아 이 건 실지거래가액으로 과세한 데 대하여 청구인은 쟁점 토지(대지)는 청구인 주거용 주택을 신축할 목적으로 취득하였을 뿐만 아니라 그 보유기간도 6년 이상이나 자녀의 취학관계로 부득이 양도하고 89.3.15 기준시가로 자산양도차익 예정 신고 납부한 것임에도 쟁점부동산이외의 부동산 거래가 1년 미만의 단기 거래가 있었다 하여 이 건 거래도 부동산 투기거래로 보아 과세함은 부당하다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 쟁점 토지를 82.10.11 취득하여 89.3.11 양도하여 약6년 5개월간 보유하였으나, 처분청은 쟁점 토지의 취득목적이 실수요목적이 아니라 하여 전시 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호에 의하여 공정과세위원회의 심의를 거쳐 이 건 과세하였는 바, 청구인의 쟁점 토지 취득목적이 실수요목적인지 여부에 대하여 보면, 청구인 진술에 의하면 청구인은 쟁점 토지의 인접 지역인 지역에 소재하는 OO공업사에 근무할 당시 청구인 거주용 주택을 신축코자 위 토지를 취득하였으나 취득초기에는 자금사정으로, 그후는 동지역이 준공업지대화됨에 따라 주택지로 적합하지 아니하여 신축을 지연하게 될 것이며, 자녀의 학교진학관계로 부득이 서울의 인접 지역으로 이사하게 되었고, 이에 따라 현재 거주하고 있는 주택을 매입하게 됨에 따라 자금사정으로 위 토지를 양도하게 된 것이라 하는 바, 당심이 조사한 바 청구인의 쟁점 토지 취득시 청구인은 경기도 안산시 OOO동 OOOOO OO공업사에서 73.5.10부터 90.5.31까지 근무한 사실을 확인할 수 있었고, 국세청 부동산 전산자료에 의하면 청구인은 양도당시까지 주택을 소유한 사실이 발견되지 않는 점, 청구인 직장과 쟁점 토지의 거리등을 감안할 때 적어도 청구인의 취득동기는 주거용 주택을 신축할 목적으로 취득하였다는 청구주장을 배제키는 어렵다 할 것이며, 또한 비록 청구인의 이 건 이외 1년미만의 단기거래가 있다 하더라도 이 건 거래는 전시 국세청 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호 내지 제7호의 어떠한 규정에도 해당되지 아니함에도, 처분청은 이 건 쟁점 토지거래의 취득목적이 불분명하다는 이유로 이 건 앞서 본 규정 제8호에 의거 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 본 듯하나 위 규정은 대법원 판례(대법 90누3768, 90구4426, 90누3164, 90누3638외 다수)에서 무효라고 판시하고 있을뿐 아니라 어떤 거래를 투기 거래로 보기 위하여는 거래규모, 거래동기, 거래자의 과거 부동산 거래내용, 거래자의 직업등을 종합하여 개개 납세자별 또는 개개 거래 단위별로 판단(국심 89부 1672, 90.1.20 동지)하여 사회통념상 투기로 인정될만한 상당한 근거를 갖는 때에 이를 투기로 보아야 할 것임에도, 청구인과 같이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 자가 주택을 신축코자 취득하였다가 사정이 여의치 못하여 약 6년 5개월간 보유하다가 양도한 것임에도, 이 건 거래이외 다른 거래가 1년 미만의 투기거래에 해당된다 하여 투기거래에 관하여 구체적으로 명시하고 있는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호 내지 제7호의 규정에도 해당되지 아니하는 이 건 거래를 투기거래에 해당된다고 판정한 당초 처분은 사실관계를 소홀히 하거나 투기거래에 관한 관계 법리를 오해한 잘못이 있다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.