양도가액을 확인되는 취득시의 실지거래가액으로 환산할 수 있는지의 여부(경정)

[주 문]

1. 강남세무서장이 90.3.17 청구인에게 과세한 87귀속분 양도 소득세 47,280,000원 및 동방위세 9,456,000원의 처분은 대구 직할시 북구 OO동 OO OOOO O소재 부동산의 3분의 1지분 취득가액 430,000,000원을 기준시가에 의거 토지와 건 물가액으로 각각 안분계산하고, 소득세법 시행규칙 제56조의5 제5항 제2호의 규정에 의거 계산한 양도가액과의 양도차익을 과세표준으로 한 세액으로 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 84.2.6 대구직할시 북구 OO동 OO OOOO O소재 부동산의 3분의 1지분(대지 2,903.7평방미터 및 2,210.23평방미터, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOOO은행으로부터 430,000,000원에 연불조건부로 취득(청구인외 2인이 공동으로 1,290,000,000원에 취득하였으며, 계약후 잔대금은 84.8.6-89.2.6간 분할 지급하는 조건임)한 후, 건물2층에 85.4.1부터 볼링장을 개업하여 운영하다 337,700,000원의 연불금을 지급한 상태에서 87.9.10 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 취득가액은 337,700,000원으로 하고 양도가액은 437,700,000원으로 한 양도차익을 계산하여 90.3.17 87귀속분 양도소득세 47,280,000원 및 동방위세 9,456,000원을 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.8.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인이 84.2.6 쟁점 부동산(대지 및 건물)을 청구외 OOOO은행으로부터 연불조건부로 취득하여 건물 2층에 133,816,298원의 시설비를 투자 85.4.1부터 볼링장을 개업운영하였으나 사업부진으로 87.9.10 쟁점 부동산 및 볼링장시설 일체를 청구외 OOO에게 포괄양도한 데 대하여, 처분청은 취득가액은 대지 및 건물(쟁점 부동산)에 대한 연불금 지급액 337,700,000원으로 하고 양도가액은 쟁점 부동산 및 볼링장시설 일체를 포괄양도한 437,700,000원으로 하여 그 양도차익을 계산하였으나, 양도차익은 토지와 건물을 구분계산하여야 되는 것으로 이 건의 경우 양도가액은 구분이 불가능하여 불분명한 경우에 해당되나 취득가액은 법인과의 거래로서 실지거래가액인 430,000,000원이 확인되고 있으므로 토지와 건물을 기준시가로 안분계산하고 양도가액을 환산가액으로 하며, 볼링장 시설비 133,816,298원을 필요경비로서 공제하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 국세청장은, 청구인이 337,700,000원의 연불금을 지급한 상태에서 청구외 OOO에게 100,000,000원을 차용하고 이에 따른 양도담보로서 89.9.10 쟁점 부동산을 전시인에게 명의변경한 후 매매에 의해 사실상 그 명의가 전시인에게 이전되었으므로, 처분청에서 337,700,000원을 취득가액으로 하고 437,700,000원을 양도가액으로 하여 이 건 과세한 것은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건의 다툼은, 청구인이 법인으로부터 쟁점 부동산(대지 및 건물)을 취득한 후 건물2층에 볼링장을 개업 운영하다 쟁점 부동산 및 볼링장시설 일체를 개인에게 포괄양도한 경우, 양도시 토지와 건물등의 구분계산이 불가능하다 하여 양도가액을 확인되는 취득시의 실지거래가액으로 환산할 수 있는지의 여부와 볼링장시설투자비 133,816,298원을 필요경비로서 공제할 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 처분청은, 청구인이 토지와 건물을 함께 337,700,000원에 취득하여 이를 437,700,000원에 양도하였다 하여 토지와 건물 구분없이 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 이 건 과세한 데 대하여, 청구인은, 양도차익은 토지와 건물등을 구분계산하여야 되는 것으로 이 건의 경우 토지와 건물을 함께 청구외 OOOO은행으로부터 연불조건부로 취득한 후 건물2층에 볼링장을 개업운영하다 토지와 건물 및 볼링장시설 일체를 청구외 OOO에게 포괄양도하였기 때문에 양도가액은 토지와 건물 등으로 구분계산이 불가능하여 불분명한 경우에 해당되나 취득가액은 법인과의 거래로서 매매실지거래가액 430,000,000원이 확인되고 있으므로 기준시가에 의하여 토지와 건물을 안분계산한 후 양도가액을 환산가액으로 하고, 볼링장시설비 133,816,298원을 필요경비로서 공제하여 달라는 주장인 바, 먼저, 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 이의 환산가액에 대하여 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제170조 제4항 제1호에서 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하여 계산하되 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 이에 의거 계산하도록 규정되어 있으며, 동법시행령 제170조 제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 된다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 하고, 동법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목에서 “제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”으로 한다고 규정되어 있고, 동법시행규칙 제56조의5 제5항에는 “령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 가액은 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다”고 하면서 그 제2호에서 취득당시의 실지거래가액×양도 당시의 과세시가표준액(령 제115조 제1항 제1호 나목 단서의 경우에는 동목 단서의 규정에 의하여)/취득 당시의 과세시가표준액으로 양도가액을 계산하도록 규정되어 있으며, 다음으로, 토지와 건물이 함께 양도되어 그 가액의 구분이 불분명한 경우 이의 계산방법에 대하여 살펴보면, 소득세법 시행령 제170조 제2항에서 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정되어 있다. 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인이 쟁점 부동산을 430,000,000원에 연불조건부로 취득하면서 토지와 건물을 구분계산하지 않고 법인인 OOOO은행으로부터 취득한 사실이 동 법인과의 84.2.6자 매매계약서 및 84.11.19자 변경계약서에 의거 확인되고 있고, 건물2층에 볼링장을 개업운영하다 토지와 건물 및 볼링장시설 일체를 개인인 청구외 OOO에게 포괄양도한 사실 또한 동인과의 87.8.3자 약정서 및 87.9.24자 매매계약서에 의거 확인되고 있으며(명의변경일은 89.9.10임), 처분청은 법인과의 거래라 하여 실지거래가액으로 이 건 과세하면서 청구인이 토지와 건물을 함께 337,700,000원(87.9.10 양도당시까지의 연불지급 합계액임)에 취득하여 이를 437,700,000원에 양도한 것으로 하여 토지와 건물 구분없이 그 양도차익을 계산하였음을 알 수 있다. 전시 소득세법 및 사실관계를 종합하여 볼 때, 취득가액은 법인과의 거래로서 확인되는 매매실지거래가액 430,000,000원(양도당시 연불상환미불액은 채무에 해당됨)을 기준시가에 의하여 대지와 건물가액으로 각각 안분계산하고, 양도가액은 대지와 건물 및 볼링장시설 일체를 포괄양도함에 따라 토지와 건물 가액의 구분계산이 불가능하여 불분명한 경우에 해당된다 할 것이므로 취득시의 실지거래가액에 의한 환산가액으로 계산함이 타당하다 할 것이며, 다만, 청구인이 필요경비 공제를 주장하는 볼링장 시설비 133,816,298원은 장부 등 증빙제시가 없어 이를 받아들일 수 없다 하겠다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.