89.3.6 청구인과 청구외 ○○간에 체결된 점포 임차권의 매매계약이 성립되었는지의 여부(취소)

[주 문] OO세무서장이 90.3.5 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속분 양도소득세 14,943,000원 및 동방위세 2,988,600원의 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OOOO OOOO에 거주하는 사람으로서 83.9.1 서울특별시 OOO구 OOO동 OO OOO 소재 OOOO OOO(이하 “쟁점점포”라 한다)를 주식회사 OO개발(전시 지하상가를 신축하여 서울특별시에 기부채납하고 동 상가를 타인에게 일정기간 임대하는 사업자로 이하 “청구외법인”이라 한다)로부터 임차하여 제3자에게 전대하여 오던 중 89.3.6 쟁점점포임차권을 청구외 OOO에게 90,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결한 사실이 있는 바, 처분청은 쟁점점포임차권이 양도된 것으로 보아 양도가액은 매매계약서상 매매가액인 90,000,000원으로, 취득가액은 임차보증금인 53,460,000원으로 하여 동 양도차익을 산정하고 90.3.5 88년도 과세기간분 양도소득세 14,943,000원 및 동방위세 2,988,600원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복 90.5.3 심사청구를 거쳐 90.8.21 이건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구주장 청구인은 89.3.6 청구외 OOO과 쟁점점포임차권의 매매대금을 50,000,000원으로 하여 계약금조로 10,000,000원을 수령하고 잔금지급일인 89.4.20 쟁점점포를 명도하기로 계약을 체결한 바 있었으나, 전차인의 과다한 시설권리금의 요구와 상가소유주인 청구외법인으로부터 동의를 얻어낼 수 없는 등의 이유로 매매계약을 성사시킬 수가 없어 청구인은 89.7.27 임대차기간을 89.8.1부터 90.7.31까지 1년간 연장하여 임대차계약을 재계약한 바 있고, 90.4.25 전대한 부동산임대수입금액에 대하여 부가가치세를 신고 납부한 사실이 있는 바, 청구인은 쟁점점포를 전대만 하였을 뿐 점포자체를 매매한 사실이 없고, 청구일 현재까지도 청구인이 임차자로 되어있음에도 불구하고 처분청이 쟁점점포임차권이 양도되었다 하여 이 건 양도소득세등을 과세하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점점포를 청구외법인으로부터 임차하여 현재까지도 본인이 전대만하고 있을 뿐 양도된 사실이 없다는 주장이나 임대차계약서 및 매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점점포를 53,460,000원에 임차하여 전대하다가 청구외 OOO에게 90,000,000원에 양도하기로 계약을 체결함으로서 그 양도차익은 53,460,000원이나 발생한 것으로 나타나고 청구인이 수령한 쟁점점포 매매계약금 10,000,000원을 반환하였음을 증명하지 못하는 점과 청구외 OOO이 점포를 청구인으로부터 매수하지 않았다는 증빙제시가 없는 점등으로 미루어 보아 쟁점점포가 매매된 사실이 없다는 청구주장을 받아들일 수가 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 89.3.6 청구인과 청구외 OOO간에 체결된 점포 임차권의 매매계약이 성립되었는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 처분청은 89.3.6 청구인과 청구외 OOO간에 작성된 쟁점점포임차권의 매매금액이 90,000,000원이고 청구인이 청구외법인에게 임차당시 예치한 보증금 53,460,000원이라 하여 그 차액을 양도차액으로 보고 소득세법 제23조 제1항 제3호 및 동법시행령 제44조의2(기타자산의 범위) 제1항 제2호의 규정에 의거 이 건 양도소득세등을 과세한 것인 반면, 청구인은 89.3.6 쟁점점포임차권을 청구외 OOO에게 양도하기로 한 바 있으나 전차자가 과다한 권리금을 요구하였을 뿐만 아니라 청구외법인으로부터 명의개서에 관한 동의를 받아낼 수 없는 등의 이유로 아직까지도 그 매매대금을 전액 영수하지 못하였으므로 그 매매는 성립되지 않았다는 주장이다. 먼저 자산의 양도 및 취득시가를 규정하고 있는 소득세법시행령 제53조 제1항을 보면 다음과 같이 되어있다. 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

① 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

② 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일』

③ -④ (생략) 다음으로 처분청의 과세근거와 청구인이 제시하는 제증빙서류상 나타나고 있는 쟁점점포임차권의 매매에 관한 사실관계를 살펴보면, 첫째, 청구인은 83.9.1 청구외법인으로부터 쟁점점포를 보증금 14,000,000원에 임차하여 동 점포를 타인에게 전대하여 오던중 88.7.2 그 임대차계약기간을 88.8.1부터 1년간으로, 임차보증금은 53,460,000원으로 경신한 바 있고, 89.3.6 쟁점점포임차권을 청구외 OOO에게 양도하기로 매매계약을 체결하면서 동일자 계약금조로 10,000,000원을 영수하고 89.3.23 중도금 50,000,000원, 89.4.20 잔금 30,000,000원을 영수함과 동시에 쟁점점포를 명도하기로 한 사실이 있으며, 둘째, 청구인은 89.4.20 잔금 영수와 동시에 쟁점점포를 명도하기로 하였으나 전차자가 과다한 권리금을 요구하는 등의 사유로 점포를 명도하지 못하여 89.4.20 청구인과 청구외 OOO은 그 당시 합의각서를 작성하였는 바, 그 내용을 보면, 청구인은 89.4.20부터 89.5.20까지 쟁점점포를 명도하기로 확약함과 동시에 그에 대한 손해배상조로 1일당 4만원씩을 보상하되 89.5.20부터는 월3백만원씩을 손해배상한다고 합의하고 그 담보조로 현금 20,000,000원을 보관시키는 것으로 되어있고, 셋째, 청구인은 89.7.27 청구외법인과 쟁점점포임대차 계약기간을 89.8.1부터 90.7.31까지로 1년간 연장하였을 뿐만 아니라 90.7.31 재차 그 계약기간을 1년간 더 연장한 바 있으며, 넷째, 쟁점점포의 소재지 관할 OOO세무서에 비치된 청구인의 부가가치세 세대장에 의하면 83년도 제1기 과세기간부터 90년도 제1기 과세기간까지의 기간중 청구인은 매 과세기간의 부가가치세 과세표준과 그 세액을 신고 납부한 것으로 나타나 있고, 또한 쟁점점포를 양수하기로 한 청구외 OOO은 90.11.26 인감증명 첨부하여 쟁점점포매매에 대하여 다음과 같이 진술하고 있다. 『본인은 89.3.6 OOO OOO OO OOOO OOO를 90,000,000원에 매수하기로 OOO가 계약하여 계약금과 중도금을 치렀으나 잔금약정일에 명도약속을 불이행하므로 89.4.20 손해배상조로 20,000,000원을 보관받고 합의각서를 작성한 바 있으나 관리사무실인 (주)OO개발의 동의를 받아 낼 수 없다는 등의 이유로 점포를 명도하지 아니하여 90.11.26 현재까지 잔금을 치르지 못하고 있음을 인감증명첨부하여 사실확인합니다』 위에서 살펴본 관계법령과 제사실관계를 종합하여 볼 때 청구인은 쟁점점포임차권을 청구외 OOO에게 양도하기로 계약을 체결하고 계약금과 중도금은 영수하였으나 쟁점점포를 명도하지 못하여 그 잔금을 아직까지도 영수하지 못하고 있는 것으로 인정된다 할 것인 바, 소득세법상 양도시기가 도래하지 않은 것은 분명하므로, 청구인이 그 잔금을 영수한다거나 점포임차권에 대한 명의개서가 청구외 OOO명의로 이전될 경우 그때 양도소득세등을 과세하는 것은 별론으로 하고 그 매매가 완료되지 아니한 상태에서 이 건 양도소득세등을 과세한 당초처분은 위법부당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.