청구주장 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 같은시 강남구 OO동 OOO소재 대지 61.1평방미터 및 상가건물 59.51평방미터(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 87.6.30 청구외 OOOO협회 주택건립운영위원회로부터 63,536,000원에 취득하여 89.4.3 양도한 바, 처분청은 기준시가로 자산양도차익 산출하여 89귀속분 양도소득세 5,311,750원 및 동방위세 1,062,350원을 90.3.6 결정고지한 데 대하여 청구인은 이에 불복하여 90.5.7 심사청구를 거쳐 90.8.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 청구인이 89.4.3 강남구 OO동 OOO소재 대지 61.1평방미터 및 상가건물 59.51평방미터(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 양도한 데 대하여 그 양도차익을 기준시가로 결정하고 전시 양도소득세등을 과세하였으나 이 건 부동산은 청구인이 87.6.30 OOOO협회 주택건립운영위원회로부터 63,536,000원에 매수하여 89.4.3 청구외 OOO에게 70,000,000원에 양도하였고, 취득시 등기비용등으로 1,200,430원이 소요되었으므로 위 실지거래가액 및 필요경비를 인정하여 달라면서 그 거증자료로 매매계약서, 거래사실확인서를 제시하고 이 건 경정하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 부동산을 청구외 OOOO신문사 직장주택조합으로부터 취득한 후 청구외 OOO에게 양도한 청구인이 경우는 동 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있으려면 양도가액과 취득가액 모두 그 실지거래가액이 확인되는 경우라야 할 것인 바, 우선 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 검토하건대, 청구인이 제시하고 있는 매매계약서상에는 매매대금 70,000,000원 전액을 받은 것으로 되어 있는 한편, 이 건 부동산은 청구인이 양도하기 이전인 88.9.6 OO신용협동조합에 채권최고액 3천만원의 근저당권이 설정된 것으로 나타나고 있는 바, 위 근저당권이 설정되어 있던 부동산을 매매하면서 매도인과 매수인간에 매매대금 전액이 수수되었다고 하는 것은 일반적인 부동산 거래관행에 비추어 설득력이 없다 할 것이어서 양도당시 실지거래가액의 증빙으로 제시하고 있는 매매계약서는 진실된 것으로 보여지지 아니하고, 나아가 매매대금 수수에 관한 객관적인 증빙제시도 없어서 청구인이 주장하는 양도가액은 어느 모로 보나 실지거래가액으로 인정되지 아니한다 하겠다. 그렇다면 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니하고 있는 이 건의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액 확인 여부를 살펴볼 필요도 없이 이 건 부동산의 양도차익은 실지거래가액에 의하여 결정할 수 없다 할 것이므로 처분청이 그 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하고 이 건 양도소득세등을 과세한 데에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 쟁점 청구주장 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부에 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 우선 이 건 과세경위를 보면, 청구인이 쟁점 부동산을 89.4.3 양도하고 예정 및 확정신고한 바 없어 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세등을 과세한 것임을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 취득가액 63,536,000원, 양도가액 70,000,000원과 취득시 등기비용등이 1,200,430원임을 고려하여 위 실지거래가액으로 양도소득세등을 과세하여야 한다는 주장인 바, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하면서 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하였으며 쟁점 부동산 양도당시 시행된 소득세법 시행령 제170조 제4항에서는 대통령령이 정하는 경우로서, “1. 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우, 2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우, 3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있으며 소득세법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서는 “영 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 영 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 신고기간이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다”라고 규정하고 있는 바, 쟁점 부동산의 거래(양도)는 개인과의 거래로서 국세청장이 지정하는 투기거래에 해당되지 아니한 것으로 밝혀지고 있고 청구인이 쟁점 부동산을 양도하고 자산양도차익 신고 납부한 바도 없는 이 건의 경우, 위 시행령에서 규정하고 있는 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우의 어디에도 해당되지 아니할 뿐만 아니라 청구주장 쟁점 부동산을 OOOO협회 주택건립운영위원회로부터 63,536,000원으로 취득하여 약 1년 9개월동안 보유하다가 개인에게 70,000,000원에 양도하였다고 하나, 쟁점 부동산은 소위 강남의 지역에 위치한 부동산으로 약 2년간에 매매차익 640만원에 양도하였다 함은 그동안의 지가상승율 특히 동 지역의 기준시가 상승율을 감안하면 납득되지 아니할 뿐만 아니라 이 건 쟁점 부동산을 특별히 저가로 양도할 수 밖에 없었다는 특단의 사유 또는 발견되지 아니하여 청구주장을 납득키는 어려우며 또 쟁점 부동산이 88.9.6 OO신용협동조합에 채권최고액이 30,000,000원의 근저당이 설정되어 있음에도 이에 대한 매도인과 매수인간에 아무런 약정사항이 없는 점으로 보아도 청구인 제시 매매계약서를 받아들이기 어렵다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.