청구인이 토지를 의제취득시기(1977.1.1)이전에 취득하여 양도한 데 대하여 양도차익을 실지거래가액에 의해 결정할 수 있는지의 여부 및 청구인의 토지양도가액을 00원으로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

[참조결정] 국심1989서0922

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로, 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOO 소재 대지 162.2평방미터(49평, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 1974.4.30 청구외 OOO으로부터 취득하여 1989.1.27 청구외 OOO에게 양도하였는 바, 이에 대하여 처분청에서 양도가액을 기준시가에 의해 53,108,622원, 취득가액을 의제취득시기인 1977.1.1 현재의 기준시가에 의해 13,789,931원으로 결정하여 1990.2.16 양도소득세 10,919,200원 및 동방위세 2,183,840원을 납세고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1990.7.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 첫째, 쟁점토지는 공부상지목이 대지로 되어 있으나 실제로는 가파른 계산으로 이루어진 사실상의 도로이고, 그러함에도 토지등급은 주변대지의 등급과 동일하게 책정되어 있고, 청구인의 양도가액 7,350,000원과 양도당시기준시가 53,108,622원간의 차이는 위와 같이 토지등급이 사실과 다르게 높게 책정된 데에 기인되는 것이며, 청구인이 쟁점토지를 1974.4.30 OOO으로부터 980,000원에 취득하여 1989.1.27 쟁점토지와 접해있는 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOO 소재 전 331평방미터(100평)의 소유자인 OOO에게 7,350,000원에 양고한 사실은 매매계약서·양수인의 확인서 등에 의해 입증되고 있으므로 동 실지거래가액에 의해 양도차익을 결정하여야 하고(이하 “청구1”이라 한다), 둘째, 취득 및 양도가액을 기준시가에 의해 결정함이 타당하다하더라도 그 양도차익은 실제양도가액(7,350,000원)을 초과할 수 없으므로 실제양도가액 7,350,000원을 양도차익으로 인정하여야 한다(이하 “청구2”라 한다)는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 청구1의 경우, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있으려면 양도가액과 취득가액 모두 그 실지거래가액이 확인되어야 하는데, 청구인은 양도당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서 만을 제출하고 있을 뿐 청구인이 주장하는 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할만한 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고 특히 청구인이 주장하는 양도가액 7,350,000원은 양도당시의 과세시가표준액인 11,323,800원(= 162평방미터 × 69,900원)보다도 현저하게 미달하고 있는점 등으로 미루어 볼 때, 청구인이 주장하는 취득·양도가액은 신빙성이 있는 것으로 보기가 어려운바, 처분청에서 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 이 건 처분에는 잘못이 없고, 청구2의 경우, 청구1에서 본 바와같이 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니하고 있는 바, 청구인이 주장하는 양도가액 7,350,000원을 양도차익으로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은

• 가. 청구1의 경우, 청구인이 쟁점토지를 의제취득시기(1977.1.1)이전에 취득하여 양도한 데 대하여 양도차익을 실지거래가액에 의해 결정할 수 있는지의 여부를,
• 나. 청구2의 경우, 청구인의 쟁점토지양도가액을 7,350,000원으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

• 가. 청구1에 대하여 위 쟁점『가』에 대해 살피건대, 청구인이 쟁점토지 양도당시 시행되던 소득세법 부칙(1974.12.24 법률 제2705호) 제16조(양도자산의 취득시기에 관한 의제)에는 『제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 1976년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1977년 1월 1일에 취득한 것으로 본다(1988.12.26 개정)』고 규정되어 있고, 소득세법 시행령 부칙 (1974.12.31 대통령령 제7458호 제9조(양도자산 취득가액에 관한 경과조치)에는 『1976년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 취득가액은 1977년 1월 1일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 1977년 1월 1일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 1977년 1월 1일 현재의 기준시가, 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다. 다만, 1976년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 실지거래된 취득가액에 1976년 12월 31일 까지의 보유기간에 의한 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액이 1977년 1월 1일 현재의 시가에 의하여 평가한 가액보다 많은 경우에는 그 많은 금액을 취득가액으로 한다(1988.12.31 개정)』고 규정되어 있으며, 소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항 본문에는 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(1982.12.31 개정)』고 규정되어 있는 바, 1976.12.31 이전에 취득한 자산으로서 1977.1.1 현재의 시가를 알 수 없는 이 건의 경우, 1977.1.1 현재의 기준시가(또는 물가상승감안가액이 기준시가 보다 큰 경우에는 물가상승감안가액)에 의하여 취득가액이 결정되므로 양도가액 역시 기준시가에 의해 결정하여 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다(국심 89서922, 1989.8.29 동지). 그러하다면 처분청에서 청구인의 쟁점토지 양도에 대해 양도가액은 양도당시의 기준시가에 의해 결정하고 취득은 취득일을 의제취득시기인 1977.1.1로 하여 소득세법 시행령 제115조 제3항의 환산가액에 의해 결정하여 양도차익을 산정한 이 건 처분은 정당하다 하겠고 이에 반하여 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.
• 나. 청구2에 대하여 위 쟁점 『나』에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점토지 양도당시 실지거래가액이 7,350,000원이라고 주장하면서 그 증빙으로 검인계약서 및 양수인 OOO의 확인서(인감증명서 첨부)들을 제시하고 있을 뿐 양도대금에 대한 금융기관관련 입출금증빙등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 한편 쟁점토지는 공부상 지목이 대지로서 청구인 양도당시의 과세시가표준액이 11,323,800원에 이를 뿐만 아니라 기준시가는 53,108,622원에 달하고 있다는 점등으로 미루어 볼 때, 청구인이 주장하는 양도가액 7,350,000원은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니한다 그러하다면 청구인의 쟁점토지 양도가액을 7,350,000원으로 인정하여 양도차익을 7,350,000원으로 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.