기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 당초 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOO소재 OOOOO OOOO OOOO에 거주하는 사람으로 청구인외 3인이 같은시 서초구 OO동 OOOO소재 OOOOO OO OOOOO(49평형)아파트를 88.8.24 취득하여 89.2.28 양도한 후 89.3.31 취득 및 양도가액을 각각 162,000,000원으로 자산양도차익예정신고한 데 대하여 처분청은 청구주장 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 90.2.16자로 청구인에게 양도소득세 42,661,080원 및 동방위세 8,532,200원을 결정고지한 바, 이에 불복하여 90.8.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 부동산을 청구인외 3인이 88.7.17 1억6천2백만원에 취득 계약하여 88.12.27, 1억6천2백만원에 양도계약한 것으로 청구인들이 89.3.31 예정신고시 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서, 인감증명을 첨부한 거래사실확인서, 중개인의 중개사실확인서 및 대금지급영수증까지 첨부하였으나 처분청이 부동산 거래는 계약당사자간의 사정에 의하여 현저히 저렴하게 거래될 수 있는 특수한 사정이 있을 수 있다는 사실을 간과하고 기준시가로 과세한 이 건 처분은 위법 부당하며 설사 기준시가로 과세하더라도 취득시 잔금청산일이 89.1.31임이 매매계약서 및 영수증에 입증되고 있으므로 취득시기는 89.1.31이며 따라서 양도차익이 없으므로 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 부동산을 청구외 OOO, OOO로부터 162,000,000원에(청구인 지분 각 1/4)취득하여 청구외 OOO에게 162,000,000원에(청구인 지분 각 1/4) 양도하였다고 주장하면서 양도·양수당시의 매매계약서, 양도당시의 거래상대방 확인서등을 제시하고 있는 바, 당초 처분청에서의 조사내용에 의하면, 이 건 양도·양수당시의 매매가액이 청구인 주장의 실지거래와는 현저한 차이가 있음이 확인되며, 또한 청구인 주장의 실지거래가액인 취득가액 162,000,000원, 양도가액 162,000,000원은 취득 및 양도시의 경비등을 감안하면 사실상 손해를 보고 양도하였다는 것으로 89년초 부동산 가격이 전반적으로 상승한 추세로 보아 청구주장은 사실로 믿기 어렵다고 판단된다.

4. 쟁점 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 당초 처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 먼저, 자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되 예외적으로 소득세법 시행령 제170조 제4항의 규정 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산토록 규정되어 있고 위 소득세법 시행령 제170조 제4항은 제1호에서 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우, 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우, 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있음을 알 수 있다. 이 건의 경우에 있어서 청구인은 89.3.31 자산양도차익 예정신고시 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서, 인감증명을 첨부한 거래사실확인서, 중개인의 중개사실확인서 및 대금지급 영수증까지 첨부하였으나 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나 첫째, 청구인은 취득 및 양도시의 매매대금이 각각 1억6천2백만원임이 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 거증제시가 없고, 둘째, 청구인은 취득시 매매계약서 원본을 제시하지 못하고 있으며, 셋째, 양도시 매매계약서 원본 내용을 살펴보면, 양도시 잔금을 지불 받기로 한 날이 89.3.17임에도 소유권 이전은 이미 89.2.28자로 매수자인 청구외 OOO에게 소유권이전이 된 점, 넷째, 청구제시 취득시 매매계약서 사본에서 취득시 중도금 지불기일은 88.9.10, 잔금지불일은 89.1.31로 기재되어 있는 바, 양도시 매매계약일은 88.12.27로 잔금지불전 이 건 아파트를 양도게약하였는데도 양도차익이 없이 매수가액으로 양도할만한 특수한 사정이 구체적으로 밝혀지지 않고 있으며, 또한 이 건 심판청구과정에서 취득시 잔금지불일이 89.2.25이라고 번복하여 주장하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 청구주장 제시 취득 및 양도가액을 신빙하기는 어렵다고 판단되고, 따라서 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.